10.總價格、單位價格和樓面地價

　　總價格是指某一宗或者某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格，房地產(chǎn)的總價格一般不能完全反映房地產(chǎn)價格水平的高低。

　　樓面地價是單位建筑物面積的房地價格，房地產(chǎn)的單價可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。

　　價格單位包括：

　　■貨幣

　　■面積

　　□面積內(nèi)涵

　　□建筑面積、使用面積、成套房屋的套內(nèi)建筑面積

　　□居住面積、營業(yè)面積、出租面積、可轉(zhuǎn)讓的土地面積、可出售的建筑面積

　　□面積單位(平方米、公頃、畝、平方英尺、坪等)

　　樓面地價是按照土地上的建筑物面積均攤的土地價格。樓面地價比土地單價更能反映土地價格水平的高低。

　　幾個很重要的計算公式

　　土地總價=土地單價×土地面積=樓面地價×建筑面積

　　11.實際價格和名義價格

　　實際價格不能直接觀察得到，一般在名義價格基礎(chǔ)上計算處理才能得到。

　　多種含義的名義價格和實際價格

　　(1)未扣除價格因素的價格為名義價格，扣除了價格因素后的價格是實際價格。

　　(2)買房送裝修、汽車、車位等時，總房價是名義價格，扣除這些贈品后的價格是實際價格。

　　(3)當(dāng)事人為了逃稅不實申報價格是名義價格，真實的成交價格是實際價格。

　　(4)買賣雙方因為約定稅費的承擔(dān)方式不同，也可能導(dǎo)致實際價格與名義價格的不符。(09新增)

　　實際價格是指在成交日期時一次性付清的價格，或者將不是在成交日期時一次性付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格

　　名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次性付清的價格

　　【重點】名義價格與實際價格的換算

　　根據(jù)資金的時間價值的換算，將發(fā)生在不同時點的現(xiàn)金流折算到同一時點，即為實際價格

　　12.現(xiàn)貨價格、期貨價格及現(xiàn)房價格、期房價格

　　現(xiàn)貨價格是指在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi)進(jìn)行商品交割的價格

　　期貨價格是指在交易達(dá)成后按約定在未來某個日期進(jìn)行商品交割的價格

　　房地產(chǎn)現(xiàn)貨價格是指以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價格，主要是現(xiàn)房價格

　　房地產(chǎn)的期貨價格是指以未來狀況的房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價格，主要是期房價格

　　【重要考點】

　　同品質(zhì)的情況下，期房價格低于現(xiàn)房價格

　　期房價格=現(xiàn)房價格-預(yù)計從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險補償