6.原始價值、賬面價值、公允價值和市場價值——會計上的概念

　　原始價值，也稱原值、原價、歷史成本、原始購置成本，是指一項資產在當初取得時實際發(fā)生的成本。

　　對于外購的資產，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出

　　對于自行建造的資產，為建造出達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出

　　會計核算原則，將原始價值作為資產的價值確認的基礎，作為入賬價值

　　賬面價值，也稱為賬面凈值、折余價值，是指一項資產的原始價值，減去已計提折舊后的余額。

　　賬面價值=原始價值-累計折舊

　　原始價值和賬面價值的比較 原始價值是不變的，帳面價值逐年遞減。

　　公允價值，是指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償?shù)慕痤~。

　　采用公允價值計量房地產價值的條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場，企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息。

　　達到條件時，公允價值模式優(yōu)于成本模式

　　市場價值，也稱為實際價值，是指一項資產現(xiàn)時在市場上實際所值的價格，是資產在市場上成交的最可能的價格。

　　各價值之間的關系

　　原始價值始終不變，賬面價值是隨著時間的流逝而不斷減少，公允價值、市場價值是隨著時間的流逝而波動

　　公允價值、市場價值與賬面價值或原始價值可能有關，也可能無關

　　房地產估價是評估房地產的公允價值、市場價值

　　『正確答案』B

　　7.市場調節(jié)價、政府指導價和政府定價——按政府對房地產價格的管制或干預程度來劃分

　　形成機制 估價規(guī)定 適用

　　市場調節(jié)價 通過市場競爭形成，經營者自主制定 依據(jù)市場供求狀況 商品房

　　政府指導價 政府價格主管部門或其他有關部門按定價權限和范圍規(guī)定基準價及浮動幅度，指導經營者制定 估價結果不得超出政府指導價規(guī)定的幅度 經濟適用房

　　政府定價 由政府價格主管部門或其他有關部門，按照定價權限和范圍制定價格 估價結果不得超過其最高、最低限價 房改房

　　廉租房

　　最高限價和最低限價

　　最高限價——如：限價房

　　最低限價——最低保護價，如工業(yè)建設用地出讓時的最低出讓價格

　　有最高限價的房地產，其估價結果不得超過其最高限價

　　有最低限價的房地產，其估價結果不得低過其最低限價

　　經濟適用房的七項成本：征地和拆遷補償安置費，勘察設計和前期工程費，建筑安裝工程費，住宅小區(qū)基礎設施建設費，管理費，貸款利息，稅金

　　經濟適用房的利潤率控制在3%以下