10.總價格、單位價格和樓面地價

　　總價格是指某一宗或者某一區(qū)域范圍內的房地產整體的價格，房地產的總價格一般不能完全反映房地產價格水平的高低。

　　樓面地價是單位建筑物面積的房地價格，房地產的單價可以反映房地產價格水平的高低。

　　價格單位包括：

　　■貨幣

　　■面積

　　□面積內涵

　　□建筑面積、使用面積、成套房屋的套內建筑面積

　　□居住面積、營業(yè)面積、出租面積、可轉讓的土地面積、可出售的建筑面積

　　□面積單位(平方米、公頃、畝、平方英尺、坪等)

　　樓面地價是按照土地上的建筑物面積均攤的土地價格。樓面地價比土地單價更能反映土地價格水平的高低。

　　幾個很重要的計算公式

　　土地總價=土地單價×土地面積=樓面地價×建筑面積

　　11.實際價格和名義價格

　　實際價格不能直接觀察得到，一般在名義價格基礎上計算處理才能得到。

　　多種含義的名義價格和實際價格

　　(1)未扣除價格因素的價格為名義價格，扣除了價格因素后的價格是實際價格。

　　(2)買房送裝修、汽車、車位等時，總房價是名義價格，扣除這些贈品后的價格是實際價格。

　　(3)當事人為了逃稅不實申報價格是名義價格，真實的成交價格是實際價格。

　　(4)買賣雙方因為約定稅費的承擔方式不同，也可能導致實際價格與名義價格的不符。(09新增)

　　實際價格是指在成交日期時一次性付清的價格，或者將不是在成交日期時一次性付清的價格折現到成交日期時的價格

　　名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次性付清的價格

　　【重點】名義價格與實際價格的換算

　　根據資金的時間價值的換算，將發(fā)生在不同時點的現金流折算到同一時點，即為實際價格

　　12.現貨價格、期貨價格及現房價格、期房價格

　　現貨價格是指在交易達成后立刻或在短期內進行商品交割的價格

　　期貨價格是指在交易達成后按約定在未來某個日期進行商品交割的價格

　　房地產現貨價格是指以現狀房地產為交易標的的價格，主要是現房價格

　　房地產的期貨價格是指以未來狀況的房地產為交易標的的價格，主要是期房價格

　　【重要考點】

　　同品質的情況下，期房價格低于現房價格

　　期房價格=現房價格-預計從期房達到現房期間現房出租的凈收益的折現值-風險補償