6.原始價值、賬面價值、公允價值和市場價值——會計上的概念

　　原始價值，也稱原值、原價、歷史成本、原始購置成本，是指一項資產(chǎn)在當初取得時實際發(fā)生的成本。

　　對于外購的資產(chǎn)，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出

　　對于自行建造的資產(chǎn)，為建造出達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出

　　會計核算原則，將原始價值作為資產(chǎn)的價值確認的基礎，作為入賬價值

　　賬面價值，也稱為賬面凈值、折余價值，是指一項資產(chǎn)的原始價值，減去已計提折舊后的余額。

　　賬面價值=原始價值-累計折舊

　　原始價值和賬面價值的比較 原始價值是不變的，帳面價值逐年遞減。

　　公允價值，是指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務清償?shù)慕痤~。

　　采用公允價值計量房地產(chǎn)價值的條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息。

　　達到條件時，公允價值模式優(yōu)于成本模式

　　市場價值，也稱為實際價值，是指一項資產(chǎn)現(xiàn)時在市場上實際所值的價格，是資產(chǎn)在市場上成交的最可能的價格。

　　各價值之間的關系

　　原始價值始終不變，賬面價值是隨著時間的流逝而不斷減少，公允價值、市場價值是隨著時間的流逝而波動

　　公允價值、市場價值與賬面價值或原始價值可能有關，也可能無關

　　房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的公允價值、市場價值

　　『正確答案』B

　　7.市場調(diào)節(jié)價、政府指導價和政府定價——按政府對房地產(chǎn)價格的管制或干預程度來劃分

　　形成機制 估價規(guī)定 適用

　　市場調(diào)節(jié)價 通過市場競爭形成，經(jīng)營者自主制定 依據(jù)市場供求狀況 商品房

　　政府指導價 政府價格主管部門或其他有關部門按定價權限和范圍規(guī)定基準價及浮動幅度，指導經(jīng)營者制定 估價結(jié)果不得超出政府指導價規(guī)定的幅度 經(jīng)濟適用房

　　政府定價 由政府價格主管部門或其他有關部門，按照定價權限和范圍制定價格 估價結(jié)果不得超過其最高、最低限價 房改房

　　廉租房

　　最高限價和最低限價

　　最高限價——如：限價房

　　最低限價——最低保護價，如工業(yè)建設用地出讓時的最低出讓價格

　　有最高限價的房地產(chǎn)，其估價結(jié)果不得超過其最高限價

　　有最低限價的房地產(chǎn)，其估價結(jié)果不得低過其最低限價

　　經(jīng)濟適用房的七項成本：征地和拆遷補償安置費，勘察設計和前期工程費，建筑安裝工程費，住宅小區(qū)基礎設施建設費，管理費，貸款利息，稅金

　　經(jīng)濟適用房的利潤率控制在3%以下