答案部分

　　一、單項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是投資概述。從經(jīng)濟(jì)角度理解，投資是利用資源或通過購買資本貨物，以增加未來產(chǎn)出或財富的行為。參加教材P1。

　　【該題針對“投資概述”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　2、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是投資概述。按投資的經(jīng)濟(jì)用途，可將投資分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資。參見教材P2。

　　【該題針對“投資概述”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　3、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是投資概述。選項B屬于經(jīng)濟(jì)行為，選項C屬于投資具有時間性，選項D屬于投資具有風(fēng)險性。參見教材P3。

　　【該題針對“投資概述”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　4、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。企業(yè)投資與個人投資更注重經(jīng)濟(jì)效益。參見教材P4。

　　【該題針對“房地產(chǎn)投資概述”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　5、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。一般來說，重工業(yè)廠房由于建筑物的設(shè)計需要符合特定工藝流程的要求和設(shè)備安裝的需要，通常只適合特定用戶使用，因此不容易轉(zhuǎn)手交易。參見教材P6。

　　【該題針對“房地產(chǎn)投資概述”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　6、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。特殊物業(yè)是指物業(yè)空間內(nèi)的經(jīng)營活動需要得到政府特殊許可的房地產(chǎn)，包括汽車加油站、飛機(jī)場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。參見教材P6。

　　【該題針對“房地產(chǎn)投資概述”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　7、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的不可移動性，決定了房地產(chǎn)投資的收益和風(fēng)險不僅受地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和發(fā)展?fàn)顩r的束縛，還受到其所處區(qū)位及周邊市場環(huán)境的影響，體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資中區(qū)位的重要性。參加教材P6。

　　【該題針對“房地產(chǎn)投資概述”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　8、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。自然壽命是指從地上建筑物竣工之日開始，到建筑物的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備因自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的持續(xù)時間。自然壽命是指直到不能用了，而經(jīng)濟(jì)壽命截止到用起來不劃算的時點(diǎn)了。參見教材P7。

　　【該題針對“房地產(chǎn)投資概述”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　9、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)投資的特性包括區(qū)位選擇異常重要、適于進(jìn)行長期投資、需要適時的更新改造投資、易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險、變現(xiàn)性差、易受政策影響、依賴專業(yè)管理、存在效益外溢和轉(zhuǎn)移。參加教材P8。

　　【該題針對“房地產(chǎn)投資概述”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　10、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資，能顯著提高附近房地產(chǎn)的市場價值和收益水平。參見教材P9。

　　【該題針對“房地產(chǎn)投資概述”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　11、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)直接投資。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租(如寫字樓、公寓、倉儲用房等)或經(jīng)營(如商場、酒店等)時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。參見教材P10。

　　【該題針對“房地產(chǎn)直接投資”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　12、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)直接投資。房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)，以獲取房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。其對象可以是市場上的增量房地產(chǎn)(開發(fā)商新竣工的商品房)，也可以是市場上的存量房地產(chǎn)(舊有房地產(chǎn))。參見教材P11。

　　【該題針對“房地產(chǎn)直接投資”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　【答疑編號10414780】

　　13、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)間接投資。房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入。參見教材P12。

　　【該題針對“房地產(chǎn)間接投資”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　14、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)間接投資。按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托基金分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。參見教材P12。

　　【該題針對“房地產(chǎn)間接投資”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　15、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)投資的利弊。房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)：相對較高的收益水平、易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持、能抵消通貨膨脹的影響、提高投資者的資信等級。參見教材P13～15。

　　【該題針對“房地產(chǎn)投資的利弊”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　16、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念。甲物業(yè)預(yù)期收益=1100×50%+900×50%=1000(萬元);乙物業(yè)預(yù)期收益=1200×50%+800×50%=1000(萬元)。這兩個物業(yè)的價值相等，期望值相等，比較一下標(biāo)準(zhǔn)差，計算式如下：甲的標(biāo)準(zhǔn)差=[(1100-1000)2×0.5+(900-1000)2×0.5]1/2=100;乙的標(biāo)準(zhǔn)差=[(1200-1000)2×0.5+(800-1000)2×0.5]1/2=200。標(biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險越小，因此甲的風(fēng)險較小，所以乙物業(yè)投資風(fēng)險大。參見教材P16。

　　【該題針對“房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　17、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念。當(dāng)實(shí)際收益超過預(yù)期收益時，就稱投資獲取了風(fēng)險收益;而實(shí)際收益低于預(yù)期收益時，就稱投資發(fā)生了風(fēng)險損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務(wù)融資進(jìn)行投資的時候。較預(yù)期收益增加的部分通常被稱為“風(fēng)險報酬”。參見教材P17。

　　【該題針對“房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　18、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險。市場供求風(fēng)險是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險。市場是不斷變化的，房地產(chǎn)市場的供給與需求也在不斷變化，而供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價格的波動，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)價格的變化，這種變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益偏離預(yù)期收益。參見教材P18。

　　【該題針對“房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　19、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險。變現(xiàn)風(fēng)險是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險。房地產(chǎn)屬于非貨幣財產(chǎn)，具有獨(dú)一無二、價值量大的特性，銷售過程復(fù)雜，其擁有者很難在短時期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。參見教材P19。

　　20、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險�；蛉粨p失風(fēng)險是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。參見教材P20。

　　【該題針對“房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　21、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險。未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險是指物業(yè)實(shí)際運(yùn)營費(fèi)用支出超過預(yù)期運(yùn)營費(fèi)用而帶來的風(fēng)險。即使對于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費(fèi)用和保險費(fèi)均由承租人承擔(dān)的情況下，也會由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費(fèi)用，而這些在初始評估中是不可能考慮到的。參見教材P20。

　　【該題針對“房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　22、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響。房地產(chǎn)開發(fā)投資一般屬于機(jī)會型房地產(chǎn)投資。參見教材P22。

　　【該題針對“風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　23、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是投資組合理論。隨著大型機(jī)構(gòu)投資者的增加，投資組合理論在房地產(chǎn)投資中的應(yīng)用越來越廣泛。參見教材P22。

　　【該題針對“投資組合理論”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　24、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是投資組合理論。大型機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資時，非常注重研究其地區(qū)分布、時間分布以及項目類型分布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險，又不失去獲取較高收益的機(jī)會。參見教材P23。

　　【該題針對“投資組合理論”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　25、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是投資組合理論。單一項目的投資風(fēng)險頗大，若把這兩個投資項目組合起來，便可以將兩者的風(fēng)險變化相互抵消，從而把組合風(fēng)險降到最低，要達(dá)到這個理想效果的前提條件是各投資項目間有一個負(fù)的協(xié)方差。最理想的是一個絕對的負(fù)協(xié)方差，但這個條件很難達(dá)到。參見教材P24。

　　26、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是投資組合理論。利用公式，收益率=2.5%+0.6×(12%-2.5%)=8.2%。參見教材P25。

　　【該題針對“投資組合理論”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　27、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是投資組合理論。預(yù)期收益率E(Rj)=2.28%+0.6×(12%-2.28%)=8.112%。注意無風(fēng)險收益率在我國為一年期存款利率，在國外一般指國債收益。參見教材P25。

　　【該題針對“投資組合理論”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　28、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是資本資產(chǎn)定價模型。折現(xiàn)率=無風(fēng)險投資收益率+市場風(fēng)險系數(shù)×(市場的平均收益率-無風(fēng)險投資收益率)=9%+0.23(15%-9%)=10.38%。參見教材P27。

　　【該題針對“資本資產(chǎn)定價模型”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】