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　　一、單項選擇題

　　1 【正確答案】 D

　　【試題解析】 本題考查區(qū)位的綜合性。按照客體的多樣性，可以將區(qū)位分成自然區(qū)位和社會區(qū)位兩大類。在自然區(qū)位中，有天文區(qū)位和自然地理區(qū)位;在社會區(qū)位中有經(jīng)濟區(qū)位、文化區(qū)位和政治區(qū)位。天文區(qū)位是指反映地表事物的經(jīng)緯位置。

　　2 【正確答案】 C

　　【試題解析】 本題考查中心地理論�？死锼顾�勒的中心地理論的假設(shè)條件：研究的區(qū)域是一塊均質(zhì)平原，人口均勻分布，居民的收入水平和消費方式完全一致;有一個統(tǒng)一的交通系統(tǒng)，對同一等級規(guī)模的城市的便捷性相同，交通費用和距離成正比;廠商和消費者都是經(jīng)濟人。

　　3 【正確答案】 B

　　【試題解析】 本題考查地租的概念。地租的本質(zhì)是超額報酬或收益。

　　4 【正確答案】 A

　　【試題解析】 考查對征收程序和土地依法征收的理解。

　　5 【正確答案】 A

　　【試題解析】 本題考查城市化理論。城市進化理論把城市的發(fā)展演變劃分為四大階段，依次為絕對集中、相對集中、相對分散、絕對分散。

　　6 【正確答案】 A

　　【試題解析】 本題考查社會集聚的相關(guān)內(nèi)容。韋伯認(rèn)為，生產(chǎn)集聚是一般集中因素，社會集聚是特殊集中因素。前者是集聚的內(nèi)在固定因素，后者是偶然的外在因素。

　　7 【正確答案】 B

　　【試題解析】 本題考查工業(yè)建設(shè)用地的概念。工業(yè)建設(shè)用地是指用于進行工業(yè)項目或者為其配套的其他工程設(shè)施所需使用的土地。

　　8 【正確答案】 B

　　【試題解析】 本題考查耕地征收的補償問題。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6—10倍。

　　9 【正確答案】 A

　　【試題解析】 本題考查土地使用權(quán)出讓的最高年限。建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限規(guī)定如下：居住用地70年，工業(yè)用地50，教育、科技、衛(wèi)華、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。選項A是體育用地，所以為50年。

　　10 【正確答案】 A

　　【試題解析】 本題考查劃撥用地范圍。國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍：國家機關(guān)用地和軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。A選項汽車加油站是商業(yè)性經(jīng)營項目，不能以劃撥方式獲得用地。

　　11 【正確答案】 B

　　【試題解析】 本題考查建設(shè)用地使用權(quán)互換的內(nèi)容。建設(shè)用地使用權(quán)互換是指當(dāng)事人雙方約定互相轉(zhuǎn)移建設(shè)用地使用權(quán)或一方轉(zhuǎn)移建設(shè)用地使用權(quán)，另一方轉(zhuǎn)移金錢以外的標(biāo)的物的行為。所以B選項的說法是正確的。

　　12 【正確答案】 A

　　【試題解析】 本題考查土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)內(nèi)容。轉(zhuǎn)讓合同的終止日期和建設(shè)項目完成日期不得超過原出讓合同所規(guī)定的終止日期和建設(shè)項目完成日期，不得改變原出讓合同所列的權(quán)利、義務(wù)和各項用地要求。

　　13 【正確答案】 B

　　【試題解析】 本題考查掛牌出讓的相關(guān)內(nèi)容。在掛牌出讓中，應(yīng)在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時間確定競得人。

　　14 【正確答案】 C

　　【試題解析】 本題考查土地所有權(quán)抵押的處分問題。處分抵押的土地使用權(quán)所得金額，依下列順序分配：支付處分抵押土地使用權(quán)的費用。扣除抵押土地使用權(quán)應(yīng)繳納的稅費。償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及支付違約金。賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害。剩余金額交還抵押人。

　　15 【正確答案】 A

　　【試題解析】 本題考查一般耐用消費品市場調(diào)研的相關(guān)內(nèi)容。一般耐用消費品的市場調(diào)研主體側(cè)重于消費者。房地產(chǎn)市場調(diào)研主體側(cè)重對房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的調(diào)研。

　　16 【正確答案】 B

　　【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)市場調(diào)研的時效性原則。房地產(chǎn)市場調(diào)研時效性原則：要采用最新的調(diào)查資料，因為只有最新的調(diào)查資料才能反映市場的現(xiàn)實狀況，并成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定市場經(jīng)營策略的客觀依據(jù)。

　　17 【正確答案】 C

　　【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)市場預(yù)測的概念。房地產(chǎn)市場預(yù)測是在市場調(diào)研獲得一定資料的基礎(chǔ)上，針對需要，運用已有的知識、經(jīng)驗和科學(xué)方法，對房地產(chǎn)企業(yè)和市場的未來發(fā)展趨勢以及與之相關(guān)的營銷環(huán)境因素進行分析和判斷，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的營銷決策提供依據(jù)。

　　18 【正確答案】 A

　　【試題解析】 考查對項目策劃基本含義的理解，地域特點、系統(tǒng)性和創(chuàng)新性等都是策劃的特點。

　　19 【正確答案】 B

　　【試題解析】 本題考查市場占有率的含義。市場占有率是指在一定的時期內(nèi)的某類產(chǎn)品市場上，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的銷售量占同一類產(chǎn)品銷售總量的比例，或銷售收入占同一類產(chǎn)品銷售收入的比例。它是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況和產(chǎn)品競爭力狀況的綜合反映，關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)在市場中的地位和興衰。

　　20 【正確答案】 B

　　【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)投資的分類。按照是否直接形成房地產(chǎn)增量資產(chǎn)，房地產(chǎn)直接投資可分為房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資。

　　21 【正確答案】 C

　　【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價靜態(tài)指標(biāo)。靜態(tài)指標(biāo)有：成本利潤率、銷售利潤率、投資利潤率、靜態(tài)投資回收期、資本金利潤率、資本金凈利潤率和靜態(tài)投資回收期。

　　22 【正確答案】 C

　　【試題解析】 本題考查永續(xù)年值與現(xiàn)值的換算，p=a/i=5/0.2=25。

　　23 【正確答案】 B

　　【試題解析】 本題考查資金時間價值換算中現(xiàn)值換算為年值的計算。

　　24 【正確答案】 C

　　【試題解析】 本題考查財務(wù)內(nèi)部收益率指標(biāo)的優(yōu)點。優(yōu)點：FIRR考慮資金的時間價值及項目在整個計算期內(nèi)的經(jīng)濟狀況，且計算時無須事先確定基準(zhǔn)收益率。

　　25 【正確答案】 B

　　【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)投資風(fēng)險中的動態(tài)風(fēng)險的概念。房地產(chǎn)投資風(fēng)險可分為靜態(tài)風(fēng)險和動態(tài)風(fēng)險。靜態(tài)風(fēng)險主要是指由于自然災(zāi)害和意外事故帶來的風(fēng)險;動態(tài)風(fēng)險主要是指由于企業(yè)的經(jīng)營管理狀況和市場需求變動等因素引起的風(fēng)險。

　　26 【正確答案】 C

　　【試題解析】 本題考查財務(wù)風(fēng)險的含義。財務(wù)風(fēng)險是指房地產(chǎn)開發(fā)商由于籌資及財務(wù)狀況不良，不足以維持企業(yè)償債能力而產(chǎn)生的風(fēng)險。

　　27 【正確答案】 D

　　【試題解析】 本題考查引起房地產(chǎn)風(fēng)險的因素。市場變化不屬于房地產(chǎn)投資不可抗力的風(fēng)險因素。

　　28 【正確答案】 C

　　【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)投資風(fēng)險轉(zhuǎn)移的主要形式。風(fēng)險轉(zhuǎn)移的主要形式是通過契約或合同將損失的財務(wù)負(fù)擔(dān)和法律責(zé)任轉(zhuǎn)移給非保險業(yè)的其他人，以達到降低風(fēng)險發(fā)生頻率和縮小損失程度的目的。

　　29 【正確答案】 C

　　【試題解析】 本題考查風(fēng)險轉(zhuǎn)移的內(nèi)容。在房地產(chǎn)投資中，契約性轉(zhuǎn)移主要包括預(yù)售、租售、出售一定年限的房地產(chǎn)使用權(quán)、項目工程出包與分包等方式。所以預(yù)售屬于風(fēng)險轉(zhuǎn)移。

　　30 【正確答案】 B

　　【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)投資風(fēng)險防范的融資策略。融資策略就是運用發(fā)行股票的方式，融人股本，并將風(fēng)險分散于社會每一個股東。

　　31 【正確答案】 A

　　【試題解析】 本題考查獨立方案的概念。獨立方案是指方案間互不干擾，在選擇方案時可任意組合，直到資源得到充分利用為止的投資項目經(jīng)濟關(guān)系類型�；コ夥桨福菏侵高x擇其中一個方案，則其他方案就要被排斥的一組方案。互斥方案可按照服務(wù)壽命長短，分為服務(wù)壽命相同、服務(wù)壽命不同和服務(wù)壽命無限長的方案;按照規(guī)模，分為相同規(guī)模和不同規(guī)模的方案�；旌戏桨福菏侵干鲜霆毩⑴c互斥的混合結(jié)構(gòu)。具體地說，混合方案是指項目方案群有兩個層次，高層次是若干個獨立方案，而在每個獨立方案中又存在若干個互斥方案。

　　32 【正確答案】 D

　　【試題解析】 本題考查獨立方案的相關(guān)內(nèi)容。房地產(chǎn)投資為獨立方案時，采用的評價指標(biāo)是效率，它就是投資方案的內(nèi)部收益率。

　　33 【正確答案】 D

　　【試題解析】 本題考查凈現(xiàn)值指標(biāo)的計算。NPV甲=200(P/A，10%，8)-1000NPV乙=420(P/A，10%，8)-2000NPV丙=500(P/A，10%，8)-3000 該題不需要把三個凈現(xiàn)值全部計算出來，只需計算兩兩之差，根據(jù)差的正負(fù)，來判定大小，而且其中的系數(shù)(P/A，10%，8)只需計算一次，可以重復(fù)利用，這樣可以大大減小計算量。根據(jù)以上兩次比較大小，可知，乙>甲，甲>丙，所以三者排序為乙>甲>丙。

　　34 【正確答案】 B

　　【試題解析】 本題考查投資項目經(jīng)濟評價應(yīng)遵循的基本原則。動態(tài)分析是指利用資金時間價值的原理對現(xiàn)金流量進行折現(xiàn)分析�！坝袩o對比”是指“有項目”與“無項目”的對比分析�！盁o項目”狀態(tài)是指不對該項目進行投資時，在計算期內(nèi)，與項目有關(guān)的資產(chǎn)、費用與收益的預(yù)計發(fā)展情況;“有項目”狀態(tài)是指對該項目進行投資后，在計算期內(nèi)，資產(chǎn)、費用與收益的預(yù)計情況�！坝袩o對比”求出項目的增量效益，排除了項目實施以前各種條件的影響，突出項目活動的效果。定量分析與定性分析相結(jié)合，以定量分析為主的原則。經(jīng)濟評價的本質(zhì)就是要對擬建項目在整個計算期的活動，通過效益與費用計算，對項目經(jīng)濟效益進行分析和比較。一般來說，項目經(jīng)濟評價要求盡量采用定量指標(biāo)，但對一些不能量化的經(jīng)濟因素，不能直接進行數(shù)量分析，對此要求進行定性分析，并與定量分析結(jié)合起來進行評價。收益與風(fēng)險權(quán)衡的原則。投資者關(guān)心的往往是效益指標(biāo)，但是，對于可能給項目帶來風(fēng)險的因素考慮得不全面，對風(fēng)險造成的損失估計不足，往往有可能導(dǎo)致項目失敗。收益與風(fēng)險權(quán)衡的原則提示投資者，在進行投資決策時，不僅要看到效益，也要關(guān)注風(fēng)險，權(quán)衡利弊得失再行決策。

　　35 【正確答案】 B

　　【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目的特征。與一般的工程項目相比，房地產(chǎn)開發(fā)項目具有更為復(fù)雜的特征，主要表現(xiàn)在：質(zhì)量要求較高;時間目標(biāo)的限定性較強;費用目標(biāo)較強;具有較強的系繞I生;涉及諸多法規(guī)政策。

　　36 【正確答案】 C

　　【試題解析】 本題考查項目計劃總工期的相關(guān)內(nèi)容。項目的計劃總工期可以被分為前期策劃、設(shè)計、施工、交付使用等主要階段。這幾個階段的開始或結(jié)束一般是作為項目最主要的里程碑事件。

　　37 【正確答案】 B

　　【試題解析】 本題考查跟蹤顧問的內(nèi)容。動態(tài)顧問——跟蹤監(jiān)理是房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式的內(nèi)容之一。跟蹤顧問包括項目重大事件、項目重要環(huán)節(jié)、項目節(jié)奏把握和項目品牌提升等。

　　38 【正確答案】 B

　　【試題解析】 本題考查工程建設(shè)項目的概念。工程建設(shè)項目是指在一定時間、費用和質(zhì)量要求下，為形成一定生產(chǎn)能力(或使用功能)的固定資產(chǎn)，而按特定的程序完成的一次性任務(wù)。

　　39 【正確答案】 D

　　【試題解析】 考查對國有土地上房屋征收與補償?shù)姆�律�?zé)任。

　　40 【正確答案】 D

　　【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理過程。設(shè)計階段又具體分為四個管理過程。計劃階段的主要工作是簽訂合同，啟動階段的主要工作是項目立項、獲得設(shè)計任務(wù)書，實施與控制階段是具體的設(shè)計工作，收尾階段是移交設(shè)計文件。

　　41 【正確答案】 C

　　【試題解析】 本題考查合同糾紛的處理方法。因為這種爭議解決方式必須是自愿的，因此必須有仲裁協(xié)議。

　　42 【正確答案】 C

　　【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)市場營銷的含義。房地產(chǎn)市場營銷是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以客戶對房地產(chǎn)產(chǎn)品及相關(guān)服務(wù)的需求為出發(fā)點，通過動態(tài)地適應(yīng)房地產(chǎn)市場的變化，有效地提供房地產(chǎn)產(chǎn)品及相關(guān)服務(wù)來滿足客戶的需求，并實現(xiàn)其預(yù)期目標(biāo)的商務(wù)活動過程。

　　43 【正確答案】 A

　　【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)自行組織銷售的優(yōu)點。房地產(chǎn)自行組織銷售的優(yōu)點包括：易于控制項目實施過程;易于控制項目實施過程;對項目的情況熟悉;節(jié)約代理費用。

　　44 【正確答案】 A

　　【試題解析】 本題考查成本導(dǎo)向定價法的含義。成本導(dǎo)向定價法是指以房地產(chǎn)產(chǎn)品成本作為定價基礎(chǔ)的定價方法。題目中已知的都是與成本有關(guān)的因素。需求導(dǎo)向定價法是以客戶的需求強度及其對價格的承受能力作為定價依據(jù)，是體現(xiàn)市場營銷觀念的一種定價方法。隨行就市定價法：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以同行業(yè)的價格水平作為定價標(biāo)準(zhǔn)的定價方法。一般來說，隨行就市定價法適用于市場競爭中差異比較小的商品房以及市場競爭能力比較弱的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。比較定價法是房地產(chǎn)估價方法中的市場比較法在房地產(chǎn)定價中的應(yīng)用，是競爭導(dǎo)向定價法的一種特殊表現(xiàn)。

　　45 【正確答案】 D

　　【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)廣告預(yù)算的方法。房地產(chǎn)廣告預(yù)算的方法有：目標(biāo)任務(wù)法、銷售百分比法、量人為出法、競爭對等法。

　　46 【正確答案】 C

　　【試題解析】 本題考查交易日調(diào)整的相關(guān)內(nèi)容。估價房地產(chǎn)的價格，對可比實例價格進行交易日期調(diào)整時，最適宜采用房地產(chǎn)價格指數(shù)。

　　47 【正確答案】 C

　　【試題解析】 本題考查市場法中建立價格可比基礎(chǔ)中的統(tǒng)一面積內(nèi)容的換算。換算的關(guān)鍵是無論采用何種面積計價，一宗房地產(chǎn)的總價是相同的。設(shè)建筑面積價格為x建筑面積下的單價×建筑面積=套內(nèi)建筑面積下的單價×套內(nèi)建筑面積200X=160×4000，X=3200元/平方米。

　　48 【正確答案】 A

　　【試題解析】 本題考查成新率的計算方法。成新率=[1-(1-R)tN]×100%，由于題目給出了年折舊額的值，所以可知C(1-R)/N=1400，C=800×150=120000，可知(1-R)/N=0.01。成新率=[1—0.01×6]×100%=94%。

　　49 【正確答案】 B

　　【試題解析】 考查對安置補償標(biāo)準(zhǔn)的掌握。

　　50 【正確答案】 C

　　【試題解析】 本題考查業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召開的會議。業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　51 【正確答案】 B

　　【試題解析】 本題考查業(yè)主大會臨時會議的相關(guān)內(nèi)容。當(dāng)出現(xiàn)下列情況時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

　�、�20%以上業(yè)主提議。

　　②發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理。

　�、蹣I(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

　　52 【正確答案】 C

　　【試題解析】 本題考查物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立的相關(guān)內(nèi)容。新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級按最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。

　　53 【正確答案】 B

　　【試題解析】 本題考查物業(yè)管理投標(biāo)的程序。物業(yè)管理投標(biāo)的程序：

　�、佾@取招標(biāo)信息;

　�、陧椖吭u估與風(fēng)險防范;

　�、鄣怯洸⑷〉谜袠�(biāo)文件;

　　④準(zhǔn)備投標(biāo)文件;

　�、菟徒煌稑�(biāo)文件;

　�、藿邮苷袠�(biāo)方的資格審查;

　�、邊⒓娱_標(biāo)、現(xiàn)場答辯、評標(biāo);

　�、嗪灱s并執(zhí)行合同;

　　⑨收到中標(biāo)通知書。

　　54 【正確答案】 C

　　【試題解析】 本題考查前期物業(yè)合同的特點。前期物業(yè)合同的特點有：由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，過渡性，附終止條件的合同。前期物業(yè)服務(wù)合同的有效期限是自簽訂之日起，到業(yè)主委員會成立后與所選聘的新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效時止;物業(yè)服務(wù)合同的有效期限由合同雙方協(xié)議商定，以年為單位，一般為3—5年。所以C選項錯誤。

　　55 【正確答案】 A

　　【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)金融的相關(guān)內(nèi)容。我國個人住房抵押貸款的最高年限是30年，所以A選項錯誤。

　　56 【正確答案】 A

　　【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)債券方式融資的種類。房地產(chǎn)債券按發(fā)行者不同分為政府債券、金融債券和公司債券三種。

　　57 【正確答案】 B

　　【試題解析】 本題考查購房抵押貸款月還本付息額與其抵押貸款期限的關(guān)系。由月還款額計算公式可以看出抵押期越長，月還款額越少。

　　58 【正確答案】 C

　　【試題解析】 本題考查住房公積金的特點。住房公積金具有通用性。

　　59 【正確答案】 C

　　【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)保險賠償金額的相關(guān)內(nèi)容。重復(fù)保險的損失賠償通常是采用分?jǐn)偡绞剑�可按保險金額比例分?jǐn)�。具體計算：甲保險公司2000×1600÷(1600+800)=4000/3，乙保險公司2000×800÷(1600+800)=2000/3總額為2000萬元。

　　60 【正確答案】 B

　　【試題解析】 本題考查房產(chǎn)稅的計算。依照房產(chǎn)余值計算繳納的應(yīng)納稅額：房產(chǎn)計稅余值×1.2%=50×1.2%=0.6。

　　二、多項選擇題

　　61 【正確答案】 B,D,E

　　【試題解析】 本題考查決定房地產(chǎn)需求量的因素，即可以表述為房地產(chǎn)有效需求是某些因素的函數(shù)。這些因素包括

　　(1)房地產(chǎn)價格水平;

　　(2)消費者的收入水平;

　　(3)消費者的偏好;

　　(4)相關(guān)物品的價格水平;

　　(5)消費者對未來的預(yù)期。

　　選項D抵押貸款能力可以放到第二個因素消費者的收入水平中考慮。消費者的收入包括其實際收入，還包括其獲得金融支持的能力。

　　62 【正確答案】 B,C,D

　　【試題解析】 本題考查現(xiàn)代城市與鄉(xiāng)村的區(qū)別。城市與鄉(xiāng)村的區(qū)別主要在以下四個方面：以非農(nóng)業(yè)人口為主;人口密度大;建設(shè)用地類型多基礎(chǔ)設(shè)施完善;一定地域的政治、經(jīng)濟和文化中心。

　　63 【正確答案】 A,B

　　【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)征收的相同點。征收是國家強制取得單位、個人的財產(chǎn);征用是國家強制使用單位、個人的財產(chǎn)，兩者的共同點是均有強制性和補償性。

　　64 【正確答案】 B,C,E

　　【試題解析】 本題考查建設(shè)用地使用權(quán)出租中，出租方、承租方的權(quán)利和義務(wù)。AD選項為承租方的義務(wù)。

　　65 【正確答案】 A,D,E

　　【試題解析】 本題考查國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)。對于已出租的建設(shè)用地使用權(quán)，出租人要對租賃標(biāo)的物進行必要的維護，所以B選項錯誤。國有建設(shè)用地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行出讓合同，所以C選項錯誤。

　　66 【正確答案】 C,E

　　【試題解析】 考查征收土地方案的條件。按照相關(guān)法律規(guī)定基本條件就是：被征收土地界址、地類、面積清楚，權(quán)屬無爭議的;被征收土地的補償標(biāo)準(zhǔn)符合法律、法規(guī)規(guī)定的;被征收土地上需要安置人員的安置途徑切實可行。

　　67 【正確答案】 A,B,C

　　【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)市場預(yù)測的定量預(yù)測方法。定量預(yù)測方法一共有三種，分別是時間序列法、回歸分析法和市場因子推演法，而德爾菲法和購買者意圖調(diào)查法均屬于定性預(yù)測方法。

　　68 【正確答案】 B,D,E

　　【試題解析】 本題考查資金時間價值換算基本公式的假定條件。方案中發(fā)生的經(jīng)常性費用均假設(shè)發(fā)生在初末，稱為期末發(fā)生，所以A選項錯誤。第一個A是在P發(fā)生后的一個周期后發(fā)生的，所以C選項錯誤。

　　69 【正確答案】 D,E

　　【試題解析】 考查對于住宅專項維修資金沒有監(jiān)管。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門，專戶管理銀行，審計、財政部門的監(jiān)督管理均有對應(yīng)的監(jiān)督管理義務(wù)和具體工作。

　　70 【正確答案】 A,B,C,E

　　【試題解析】 本題考查降低房地產(chǎn)投資變現(xiàn)風(fēng)險的主要對策。降低房地產(chǎn)投資變現(xiàn)風(fēng)險的對策主要有：把握好搭配投資比例、選擇容易分割出售的房地產(chǎn)進行投資、不做資金缺口的房地產(chǎn)投資、選好房地產(chǎn)投資地段、操縱房地產(chǎn)現(xiàn)金流量、保證有能力持有房地產(chǎn)足夠時間、搞好房地產(chǎn)投資管理工作。

　　71 【正確答案】 A,B,C,D

　　【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)投資項目方案的內(nèi)容。依據(jù)方案之間的關(guān)系，房地產(chǎn)投資項目方案包括：獨立方案、互斥方案、混合方案、互補方案、現(xiàn)金流量相關(guān)方案和組合一互斥方案。

　　72 【正確答案】 B,C

　　【試題解析】 考查對房屋征收實施程序的掌握�！斗课菡魇諚l例》對這種情況做出明確規(guī)定，最高人民法院也做出說明，對地方法院強制執(zhí)行做出限制條件。

　　73 【正確答案】 D,E

　　【試題解析】 本題考查競爭導(dǎo)向定價法的方式。競爭導(dǎo)向定價法又可以分為隨行就市定價法和主動競爭定價法兩種。

　　74 【正確答案】 A,B,C,E

　　【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)廣告預(yù)算的方法。房地產(chǎn)營銷廣告費用編制常用的方法有以下幾種：目標(biāo)任務(wù)法、銷售百分比法、量人為出法和競爭對等法。

　　75 【正確答案】 A,B,E

　　【試題解析】 考查市場細分的作用。房地產(chǎn)市場細分主要的作用就是：有利于發(fā)現(xiàn)市場機會，促進銷售。有利于組織生產(chǎn)和服務(wù)，提高企業(yè)效益。有利于提高企業(yè)聲譽，建立品牌。

　　76 【正確答案】 A,C,D

　　【試題解析】 本題考查工業(yè)區(qū)物業(yè)管理的主要特點。工業(yè)區(qū)物業(yè)管理的主要特點：管理內(nèi)容相對簡單，但協(xié)調(diào)工作量大;公用設(shè)備設(shè)施維護工作量大;安全防范難度大，尤其是消防安全的難度更大。

　　77 【正確答案】 A,B,C,D

　　【試題解析】 本題考查物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用住宅專項維修資金的法律責(zé)任。代管單位挪用住宅專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款;構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用住宅專項維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，除按前款規(guī)定予以處罰外，還應(yīng)由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。建設(shè)(房地產(chǎn))、財政主管部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))、財政主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　78 【正確答案】 D,E

　　【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)股票融資的缺點。ABC是房地產(chǎn)股票的優(yōu)點不是缺點。

　　79 【正確答案】 A,C,D,E

　　【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)信托投資的方式。房地產(chǎn)信托是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個或兩個以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動產(chǎn)或其經(jīng)營企業(yè)為主要標(biāo)的，對房地產(chǎn)信托資金進行管理、運用和處分的行為。

　　80 【正確答案】 A,B,C

　　【試題解析】 考查系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險的內(nèi)容。系統(tǒng)風(fēng)險包括了九種風(fēng)險，非系統(tǒng)風(fēng)險包括了五種風(fēng)險。

　　三、案例分析

　　81 【正確答案】 B,D

　　【試題解析】 本題考查拆遷方式。拆遷人必須在《房屋拆遷許可證》規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)進行拆遷，不得超越拆遷范圍和采取期限。拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

　　82 【正確答案】 A,D

　　【試題解析】 本題考查房屋拆遷的補償方式。房屋拆遷補償有兩種方式，即貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補償是指拆遷人對被拆遷房屋按照房地產(chǎn)市場評估價格，以貨幣結(jié)算方式補償給被拆除房屋的所有權(quán)人;房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按照拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進行結(jié)算調(diào)換差價的行為。

　　83 【正確答案】 D

　　【試題解析】 本題考查補償?shù)牟顑r計算。賓館的現(xiàn)價=4000×1000×0.7=2800000元，償還房屋的現(xiàn)價=4500×900×0.9=3645000元，因此雙方的結(jié)算差價=3645000—2800000=845000元。

　　84 【正確答案】 B

　　【試題解析】 本題考查劃撥土地使用權(quán)的用地者所擁有的權(quán)利。劃撥土地使用權(quán)的用地者有依法使用的權(quán)利。

　　85 【正確答案】 A,C

　　【試題解析】 本題考查利用劃撥土地展開土地使用權(quán)經(jīng)營所應(yīng)該做的內(nèi)容。利用劃撥土地展開土地使用權(quán)經(jīng)營必須簽訂土地使用權(quán)出讓合同;補交土地使用權(quán)出讓金。

　　86 【正確答案】 A,B,D

　　【試題解析】 本題考查房屋抵押登記的內(nèi)容。登記是抵押權(quán)成立的必要條件，登記內(nèi)容有被擔(dān)保金額;抵押權(quán)人的姓名或單位名稱以及債權(quán)。

　　87 【正確答案】 B,D

　　【試題解析】 本題考查銀行不同意設(shè)定房產(chǎn)抵押的情況。權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)以依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)不可定抵押。

　　88 【正確答案】 D

　　【試題解析】 本題考查等額還款抵押貸款的月還款額的計算。

　　89 【正確答案】 C

　　【試題解析】 本題考查李某家庭月收入的最小值的計算。李某家庭月收入的最小值=4663/40%=11657.5(元)。

　　90 【正確答案】 A

　　【試題解析】 本題考查貸款余額的計算。

　　李某貸款余額=600000×70%-4663×12×4=196176(元)。

　　91 【正確答案】 B,D

　　【試題解析】 本題考查抵押人提前還款的情形。提前還款的風(fēng)險是指由于借款人提前歸還部分或全部貸款余額而給金融機構(gòu)帶來的風(fēng)險。當(dāng)借款人市場利率下降時，因為市場再籌集資金成本降低，出于理性選擇再籌集而提前償還貸款。當(dāng)?shù)盅喝耸杖胨�平上升時，抵押人有更多的資金用于還款而出現(xiàn)提前還款的情形。

　　92 【正確答案】 A

　　【試題解析】 本題考查收益法進行估價的應(yīng)用。在建工程的評價，可以采用收益法，也可以采用成本法和假設(shè)開發(fā)法。但是本題中已知的數(shù)據(jù)只適合采用收益法，而沒有提供采用成本法或假設(shè)開發(fā)法的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

　　93 【正確答案】 A

　　【試題解析】 本題考查收益法中年凈收益的計算。月凈收益：潛在毛收入-空置損失-運營費用=60-60×10%-60×50%=24(元)，則年凈收益=24×12=288(元/平方米)。

　　94 【正確答案】 D

　　【試題解析】 本題考查收益法中有限年期的計算。注意收益年限為剩余的土地使用年限37年。

　　95 【正確答案】 B

　　【試題解析】 本題考查剩余土地使用期限。土地使用期一共為40年，土地使用權(quán)是1年前通過招標(biāo)方式取得的，建成酒店式公寓需要2年時間，因此建成后的剩余土地使用期限為40-1-2=37年。

　　96 【正確答案】 A

　　【試題解析】 本題考查該家庭能承受的月還款額的計算。該家庭能承受的月還款額=8000×25%=2000元。

　　97 【正確答案】 B

　　【試題解析】 本題考查等額還款抵押貸款的特點。其每月的還款額相等，利息所占的比例越來越少，本金所占的比例越來越大。

　　98 【正確答案】 D

　　【試題解析】 本題考查該家庭所能承受的最高房價的計算。等額還款抵押貸款，每月還款額的計算公式為：該房產(chǎn)的房價=P÷0.7=279161.4÷0.7=398802。

　　99 【正確答案】 D

　　【試題解析】 本題考查利率改變后，還款額的變化情況。按6%利率計算第5年年末還剩的貸款總額=279161.4-2000×5×12=159161.4(元);按9%利率計算月還款2000元相當(dāng)?shù)馁J款總額為則第6年年初(即第5年年末)需要一次性還款額=197186-159161.4=38024.6(元)。

　　100 【正確答案】 D

　　【試題解析】 本題考查等本金還款抵押貸款的月還款額的計算。等本金還款抵押貸款的月還款額ai=P÷n+P×(n-t+1)÷nxi=20÷(12×20)+20×(12×20—20+1)÷(12×20)×0.5%=1754(元)。