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　　三、案例分析

　　80 某市欲征收城郊兩處居民點和部分農(nóng)田建設工業(yè)園區(qū)，該處農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案符合土地利用總體規(guī)劃。現(xiàn)該市成立了工業(yè)園區(qū)開發(fā)管理委員會，負責管理和監(jiān)督土地的一級和二級開發(fā)。開發(fā)管理委員會通過招投標確定了甲公司作為土地一級開發(fā)承包商。 根據(jù)上述資料，回答下列問題。

　　81 土地行政主管部門將農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補充耕地方案報人民政府批準，還應滿足的條件是( )。

　　(A)方案符合當?shù)乜刂菩栽敿氁?guī)劃要求

　　(B)方案符合土地利用年度計劃確定的控制指標

　　(C)補充耕地面積至少與占用面積相等

　　(D)補充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項規(guī)劃

　　82 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后，同級土地行政主管部門應當在收到批件后( )日內(nèi)將批復發(fā)出。

　　(A)3

　　(B)4

　　(C)5

　　(D)10

　　83 甲公司在對居民點進行房屋拆遷時，應向被拆遷房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷申請，同時應提交的材料為( )。

　　(A)建設項目批準文件

　　(B)建設用地規(guī)劃許可證

　　(C)房屋拆遷許可證

　　(D)拆遷計劃和拆遷方案

　　84 在房屋主管部門審查、審批拆遷申請后，甲公司作為房屋拆遷人應與被拆遷人按照規(guī)定就補償、安置等問題簽訂書面協(xié)議。該協(xié)議的特征為( )。

　　(A)拆遷人必須是經(jīng)過有關(guān)部門批準的單位和個人

　　(B)協(xié)議簽訂有相對的強制性

　　(C)協(xié)議簽訂有嚴格的時間限制

　　(D)被拆遷人只能是列入拆遷范圍的房屋所有權(quán)人

　　84 某房地產(chǎn)開發(fā)公司購買一宗土地進行住宅開發(fā)，地價為1500萬元，一次性付清。預計建設期為兩年，第一年建設投資1000萬元，第二年建設投資1500萬元。住宅總建筑面積為20000平方米，預計平均售價為4000元/平方米。銷售計劃為：建設期每年分別預售房屋的20%，現(xiàn)房銷售期兩年分別銷售房屋的30%，銷售稅費等占銷售收入的10%，基準收益率為10%(地價發(fā)生于年初，其余現(xiàn)金流量發(fā)生在年末)。 根據(jù)上述資料，回答下列問題。

　　85 該項目第四年的累計凈現(xiàn)金流量為( )萬元。

　　(A)3220

　　(B)4220

　　(C)3200

　　(D)2200

　　86 該項目的靜態(tài)投資回收期為( )年。

　　(A)2.42

　　(B)2.52

　　(C)2.62

　　(D)2.72

　　87 該項目的凈現(xiàn)值為( )萬元。

　　(A)-957.4

　　(B)1344.4

　　(C)1222.4

　　(D)1948.5

　　88 凈現(xiàn)值法與內(nèi)部收益率法的區(qū)別主要表現(xiàn)在( )。

　　(A)經(jīng)濟意義不同

　　(B)在多個互斥項目排序時會得出不同結(jié)論

　　(C)對再投資利潤率的假定不同

　　(D)考慮了資金的時間價值

　　88 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地使用權(quán)掛牌出讓中，以每平方米2000元的價格獲得一塊住宅用地，土地總面積20000平方米，容積率為2.5。經(jīng)測算，預計開發(fā)建設總成本為每平方米建筑面積2000元(不含土地成本)，銷售稅費率10%。在具體實施項目前，公司高層管理者提出要以市場營銷觀念指導項目的開發(fā)建設和營銷活動，確定了4家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代理租售房地產(chǎn)，并已分別與這4家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)簽訂了委托代理合同。 根據(jù)上述資料，回答下列問題。

　　89 在房地產(chǎn)市場調(diào)研中，房地產(chǎn)市場需求的調(diào)研包括( )等內(nèi)容。

　　(A)房地產(chǎn)消費者調(diào)研

　　(B)房地產(chǎn)消費動機調(diào)研

　　(C)房地產(chǎn)消費行為調(diào)研

　　(D)地區(qū)代理商的數(shù)量、素質(zhì)

　　90 項目若采用成本加成定價法定價，企業(yè)預期成本利潤率為30%，則項目的最低售價不得低于( )元/平方米。

　　(A)4000.44

　　(B)4400.44

　　(C)4444.44

　　(D)4600.44

　　91 該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所確定的房地產(chǎn)代理方式具有( )等特點。

　　(A)委托方協(xié)調(diào)工作量大

　　(B)傭金結(jié)算簡單

　　(C)誰先代理成功誰取得傭金

　　(D)代理成本低

　　92 該房地產(chǎn)銷售渠道選擇的影響因素包括( )。

　　(A)房地產(chǎn)市場供求狀況

　　(B)法定代表人經(jīng)歷

　　(C)房地產(chǎn)項目本身的市場前景

　　(D)可供選擇的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)數(shù)量和能力

　　92 某賓館的土地是2002年通過出讓方式取得的40年使用權(quán)，建筑物建成于2005年，建筑物壽命為50年。該賓館共有400張床位，平均每張床位每天的價格為50元，年平均空置率20%，正常營業(yè)時每月總費用平均占每月總收入的30%。估計該類賓館的土地價值占30%。建筑物價值占70%，土地還原利率為8%，建筑物還原利率為10%�，F(xiàn)需要評估該賓館在2007年的價格。 根據(jù)上述資料，回答下列問題。

　　93 根據(jù)上述資料應選用( )進行評估。

　　(A)市場法

　　(B)成本法

　　(C)收益法

　　(D)假設開發(fā)法

　　94 該賓館的純收益計算應為( )。

　　(A)400×50×365×20%×(1-30%)

　　(B)400×50×365×(1-20%)

　　(C)400 ×50×365×(1-20%)×30%

　　(D)400×50×365×(1-20%)x(1-30%)

　　95 評估中計算公式中的n應為( )年。

　　(A)35

　　(B)50

　　(C)36

　　(D)48

　　96 評估中計算公式中的房地產(chǎn)報酬率應為( )。

　　(A)8%

　　(B)10%

　　(C)8.6%

　　(D)0.094

　　96 李某決定于2007年5月購買一套普通住房自住，經(jīng)估價該住房市場價格為120萬元。李某準備向銀行申請個人住房公積金貸款。李某的住房公積金賬戶本息余額為20000元，李某在4月份繳納的住房公積金為300元，其單位繳納的比例與職工相同。李某離法定退休年齡還有30年。若李某及其家庭成員在法定退休年齡內(nèi)總共能繳納的住房公積金為25萬元，且李某所在地規(guī)定的住房公積金貸款最高額度為15萬元。根據(jù)上述資料，回答下列問題。

　　97 李某在法定退休年齡內(nèi)，按現(xiàn)繳納標準，需繳存的住房公積金總額為( )萬元。

　　(A)11

　　(B)15

　　(C)23.6

　　(D)20

　　98 李某能申請的住房公積金貸款最高額度為( )萬元。

　　(A)2

　　(B)7

　　(C)15

　　(D)25

　　99 假設李某購得房屋后，分別向甲、乙兩個保險公司投保該房屋的火災保險，保險金額分別為64萬元和56萬元。若發(fā)生火災，甲保險公司賠償額度為( )萬元。

　　(A)46

　　(B)50

　　(C)53

　　(D)64

　　100 李某住房公積金賬戶上的資金除了用于購買自住住房，還能用于( )。

　　(A)建造自住住房

　　(B)翻建自住住房、

　　(C)購買房地產(chǎn)債券或股票

　　(D)大修自住住房