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課程咨詢一、單項選擇題
1 【正確答案】 A
【試題解析】 按照地價概念的本意應當是土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移價格，但由于我國自身土地政策的原因，地價的含義具有特殊性，我國所謂土地的“買賣” (具體稱為出讓和轉(zhuǎn)讓)僅是有一定使用期限的國有建設用地使用權(quán)，所以人們通常所講的地價，是出讓或者轉(zhuǎn)讓國有建設用地使用權(quán)的價格，是國家一次性出讓若干年的國有建設用地使用權(quán)或者土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓國有建設用地使用權(quán)所獲得的收入，其本質(zhì)是一次性收取的若干年的地租。
【知識模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟基本理論
2 【正確答案】 D
【試題解析】 此題考查對公共利益的理解，公共利益不同于國家利益、政府利益，多數(shù)人的利益也不能簡單地被視為公共利益，對公共利益還必須有價值判斷。
【知識模塊】 房地產(chǎn)征收征用
3 【正確答案】 D
【試題解析】 依據(jù)《土地管理法》和《建設用地審查報批管理辦法》，集體土地征收的程序大致可分申請、審查、批準、公告和征地補償?shù)炔襟E。
【知識模塊】 房地產(chǎn)征收征用
4 【正確答案】 D
【試題解析】 申請應當是第一步，排除C選項。審批應當在申請后，排除A選項，B與D最容易混淆，國有建設用地使用權(quán)劃撥是先撥地開展項目建設，建設項目竣工后，由城市規(guī)劃管理和土地管理部門核查實際用地后，由土地管理部門核發(fā)國有土地使用證。選擇D項。
【知識模塊】 建設用地使用制度
5 【正確答案】 A
【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研的內(nèi)容。對居民收入水平、消費水平和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)研屬于經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研。
【知識模塊】 房地產(chǎn)市場調(diào)研
6 【正確答案】 C
【試題解析】 人文社會經(jīng)濟資料是影響項目定位的重要參考資料，如從人口的增長率可以看出地區(qū)的發(fā)展情形或房地產(chǎn)的需求狀況，以及城市發(fā)展速度。在職業(yè)及行業(yè)類別比例資料中可以區(qū)分生活形態(tài)及消費狀況。
【知識模塊】 房地產(chǎn)市場調(diào)研
7 【正確答案】 C
【試題解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資風險分析的基礎，選項為C。
【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目可行性研究
8 【正確答案】 A
【試題解析】 本題考查單項工程。單項工程是指具有獨立設計文件的，建成后可以單獨形成生產(chǎn)能力或發(fā)揮工程效益的一組配套齊全的工程項目。
【知識模塊】 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理
9 【正確答案】 A
【試題解析】 房地產(chǎn)市場營銷含義解釋。
【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷
10 【正確答案】 C
【試題解析】 房屋結(jié)構(gòu)、小區(qū)物業(yè)、地理位置均為選購行為參考因素，但決定性因素為房地產(chǎn)價格。
【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷
11 【正確答案】 B
【試題解析】 此題考查對業(yè)主使用物業(yè)應當遵守的規(guī)則的理解。應當遵守的規(guī)則：①遵守相鄰權(quán)規(guī)定;②遵守房屋裝飾裝修規(guī)定;③物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用規(guī)定;④使用物業(yè)的禁止性規(guī)定。其中，遵守房屋裝飾裝修規(guī)定：①業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應事先告知物業(yè)服務企業(yè)，并與其簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議。②業(yè)主裝修房屋時，應當在物業(yè)服務企業(yè)指定的地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，業(yè)主不得擅自占用物業(yè)共用部位和公共場所。③業(yè)主應當按照設計預留的位置安裝空調(diào)，沒有預留設計位置的，應當按照物業(yè)服務企業(yè)指定的位置安裝，并按照物業(yè)服務企業(yè)的安裝要求做好噪音及冷凝水的處理。
【知識模塊】 物業(yè)管理
12 【正確答案】 D
【試題解析】 此題考查對出售公有住房維修資金交存的掌握。公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內(nèi)，將應當提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。
【知識模塊】 物業(yè)管理
13 【正確答案】 D
【試題解析】 此題考查對保證人的理解。 《擔保法》規(guī)定，國家機關、學校、醫(yī)院、社會團體以及企業(yè)法人的職能部門不得為保證人，保證人為自然人的，必須具備完全民事行為能力和代其清償債務的能力。
【知識模塊】 房地產(chǎn)金融
14 【正確答案】 C
【試題解析】 此題考查投保人和保險人訂立保險合同應當遵循的原則。投保人和保險人訂立保險合同，應當遵循公平互利、協(xié)商一致、自愿訂立的原則，不得損害社會公共利益。
【知識模塊】 房地產(chǎn)金融
15 【正確答案】 B
【試題解析】 此題考查城鎮(zhèn)土地使用稅的概念。城鎮(zhèn)土地使用稅是為了合理利用城鎮(zhèn)土地，調(diào)節(jié)土地級差收入，提高土地使用效益，加強土地管理，對使用城鎮(zhèn)土地的單位和個人征收的一種稅收。
【知識模塊】 房地產(chǎn)稅收
16 【正確答案】 B
【試題解析】 低開高走定價策略漲幅常識。
17 【正確答案】 A
【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)自行組織銷售的優(yōu)點。房地產(chǎn)自行組織銷售的優(yōu)點包括：易于控制項目實施過程;易于控制項目實施過程;對項目的情況熟悉;節(jié)約代理費用。
18 【正確答案】 A
【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)金融的相關內(nèi)容。我國個人住房抵押貸款的最高年限是30年，所以A選項錯誤。
19 【正確答案】 A
【試題解析】 促銷活動的實質(zhì)。
20 【正確答案】 B
【試題解析】 此題考查集體土地征收補償。
21 【正確答案】 D
【試題解析】 本題考查空置率的相關內(nèi)容。空置率降低，有效毛租金收入不一定提高，所以D選項錯誤。
22 【正確答案】 C
【試題解析】 本題考查競爭導向定價法的含義。競爭導向定價法是以市場上相互競爭的同類商品房作為定價基本依據(jù)的定價方法。成本導向定價法是指以商品房開發(fā)成本作為定價基礎的一種定價方法。需求導向定價法是以客戶的需求強度及其對價格的承受能力作為定價依據(jù)，是體現(xiàn)市場營銷觀念的一種定價方法。
23 【正確答案】 D
【試題解析】 本題考查利用凈現(xiàn)值評估項目時，該項目在經(jīng)濟上可取的條件。利用凈現(xiàn)值評估項目時，該開發(fā)項目在經(jīng)濟上可取的條件是NPV大于或等于0。
24 【正確答案】 A
【試題解析】 本題考查施工準備階段的相關內(nèi)容。與國內(nèi)不同，在國際上把施工圖設計歸為施工準備階段。
25 【正確答案】 B
【試題解析】 本題考查成本法估價的相關內(nèi)容。把握重新購建價格的含義，還應特別注意以下三點：重新購建價格應是估價時的價格。重新購建價格應是客觀的價格。建筑物的重新購建價格應是在全新狀況下的價格，土地的重新購建價格應是在估價時點狀況下的價格。
26 【正確答案】 C
【試題解析】 按照開發(fā)內(nèi)容的不同，房地產(chǎn)開發(fā)貸款有以下類型：住房開發(fā)貸款;商用放開發(fā)貸款;土地開發(fā)貸款;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款和其他。所以正確答案為C。
27 【正確答案】 B
【試題解析】 劃撥建設用地使用權(quán)抵押時，抵押金額不應包括土地價格，因抵押劃拔建設用地使用權(quán)造成建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應辦理建設用地使用權(quán)出讓手續(xù)并向國家繳納土地使用權(quán)出讓金。
28 【正確答案】 A
【試題解析】 成本導向定價法的立足點和出發(fā)點是商品房供給方自身的狀況，而其他三類定價方法的立足點和出發(fā)點是商品房的市場狀況。
29 【正確答案】 B
【試題解析】 對于互斥方案，用不同方案的差額現(xiàn)金流量來計算分析的方法稱為差額凈現(xiàn)值法。差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各年凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。凈現(xiàn)值率法說明了投資方案單位投資所獲得的凈效益。用凈現(xiàn)值率進行比較時，以凈現(xiàn)值率較大的方案為優(yōu)。
30 【正確答案】 C
【試題解析】 業(yè)主的義務有：(1)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;(2)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和衛(wèi)生環(huán)境等方面的規(guī)章制度;(3)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;(4)按照國家有關規(guī)定繳納專項維修資金;(5)按時繳納物業(yè)服務費用;(6)法律、法規(guī)規(guī)定的其他業(yè)務。
31 【正確答案】 C
【試題解析】 房地產(chǎn)保險標的是指作為保險對象的房屋財產(chǎn)及其有關利益或者人的壽命和身體，它是確定保險關系和保險責任的依據(jù)。故選C。
32 【正確答案】 C
【試題解析】 本題考查投標的性質(zhì)。投標人按招標文件向招標人提出報價的行為是要約。
33 【正確答案】 C
【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)總價值的計算。房地產(chǎn)總價值=凈收益/資本化率=60/12%=500。
34 【正確答案】 C
【試題解析】 本題考查物業(yè)管理實施的必要條件。物業(yè)管理實施的必要條件是產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責明確、經(jīng)費保障、管理科學。
35 【正確答案】 D
【試題解析】 按照投資基礎的不同，現(xiàn)金流量表可分為項目投資現(xiàn)金流量表、項目資本金現(xiàn)金流量表和投資各方現(xiàn)金流量表。
36 【正確答案】 D
【試題解析】 本題考查印花稅的相關內(nèi)容。土地租賃合同不屬于印花稅應稅憑證，不繳納印花稅。
37 【正確答案】 D
【試題解析】 物業(yè)服務企業(yè)特征主要有：(1)物業(yè)企業(yè)是獨立的企業(yè)法人;(2)物業(yè)服務企業(yè)屬于服務性企業(yè);(3)物業(yè)服務企業(yè)具有一定的公共管理性質(zhì)的職能。
38 【正確答案】 C
【試題解析】 本題考查商圈的含義。商圈是指在市場調(diào)研中，通常把可能到某處購物的顧客所分布的地區(qū)范圍。
39 【正確答案】 B
【試題解析】 建設用地使用權(quán)租賃合同的標的是建設用地使用權(quán)，作為標的的地塊必須確定的。
40 【正確答案】 B
【試題解析】 工程招標一般公開進行開標，招標時，應當有投標人或其代表出席。開標是將所有投標人的標書啟封揭曉。開標時應該當眾宣讀并記錄投標人名稱、每個投標的總金額，以及任何替代投標方案的總金額。
41 【正確答案】 B
【試題解析】 從理論上講，只要對可比實例的成交價格進行“適當”的處理，通過一個可比實例就可以求出被估價房地產(chǎn)的價值。但在實際估價中，對可比實例成交價格的處理不可能做到完全“適當”。因此為減少估價誤差，要求選取多個可比實例，一般選取3個以上(含3個)、10個以下(含10個)可比實例即可。
42 【正確答案】 B
【試題解析】 盈利的多少一方面與投資者自身能力有關，但如果抽象掉投資者自身的因素，則主要與投資對象及其所處的投資環(huán)境有關。
43 【正確答案】 D
【試題解析】 建筑物的重新構(gòu)建價格具體求取方法有：單位比較法、部分分項法、供料測量法、指數(shù)調(diào)整法。
44 【正確答案】 B
【試題解析】 本題考查區(qū)位的相關內(nèi)容。在特定的時間，區(qū)位是確定的和唯一的，受方位和距離兩個因素的制約。前提是時間是特定的，而題目中B項所述區(qū)位不隨時間而變化，僅由方位和距離兩個因素決定，因此是錯的。
45 【正確答案】 A
【試題解析】 本題考查多核心理論。一個主要的商業(yè)區(qū)為城市的核心，其余為次核心。
46 【正確答案】 C
【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)人員推銷的相關內(nèi)容。人員促銷能及時了解客戶對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房的反饋信息，從而有助于及時改進商品房及企業(yè)經(jīng)營管理。
47 【正確答案】 C
【試題解析】 考查“臨時管理規(guī)約”的概念和制定。臨時管理規(guī)約一般由物業(yè)建設單位在物業(yè)銷售之前預先制定。
48 【正確答案】 D
【試題解析】 房地產(chǎn)投資項目可行性研究的作用：申請項目核準的依據(jù)、項目投資決策的依據(jù)、籌集建設資金的依據(jù)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與有關部門簽訂協(xié)議合同的依據(jù)、下階段規(guī)劃設計工作的依據(jù)、項目考核和后評價的依據(jù)。
49 【正確答案】 A
【試題解析】 房地產(chǎn)定價的基本方法包括成本導向定價法、需求導向定價法、競爭導向定價法和比較定價法。
50 【正確答案】 D
【試題解析】 年值折現(xiàn)法是按照某一共同計算期將各備選方案的年值折現(xiàn)得到用于方案比選的現(xiàn)值。這種方法實際上是年值法的一種變形，隱含著與年值法相同的接續(xù)方案假定。
51 【正確答案】 C
【試題解析】 房地產(chǎn)證券化的目的是將價值量大的房地產(chǎn)動產(chǎn)化、細分化、流動化。利用證券市場的功能，充分發(fā)揮房地產(chǎn)的資本大眾化與經(jīng)營專業(yè)化目標，可以吸引大眾投資，實行專業(yè)理財,達到風險分散化和收益最大化。
52 【正確答案】 B
【試題解析】 只要該抵押標的的價值大于所擔保的余額部分，是可以再次抵押的，但再次抵押的擔保債權(quán)不得超出余額部分。
53 【正確答案】 A
【試題解析】 求取建筑物折舊的方法主要是年限法、分解法、市場提取法。
54 【正確答案】 B
【試題解析】 業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權(quán)利：
(1)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務;
(2)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出意見;
(3)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(4)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);
(5)選舉業(yè)務委員會委員，并享有被選舉權(quán);
(6)監(jiān)督業(yè)主委員會工作;
(7)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(8)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地的使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(9)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用;
(1
55 【正確答案】 C
【試題解析】 一般工程設計管理程序為：(1)設計委托階段;(2)方案設計與勘察階段;(3)初步設計階段;(4)施工圖設計階段;(5)施工和驗收階段;(6)設計后評價。所以正確答案為C。
56 【正確答案】 D
57 【正確答案】 D
58 【正確答案】 A
59 【正確答案】 C
【試題解析】 房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程系統(tǒng)構(gòu)成為：建設項目→單項工程→單位工程→分部工程→分項工程。單項工程是指具有獨立的設計文件，建成后可以單獨形成生產(chǎn)能力或發(fā)揮工程效益的項目，如辦公樓、圖書館等。所以題中C項說法正確。
60 【正確答案】 C
【試題解析】 房地產(chǎn)的銷售渠道有直接渠道(自行銷售)和間接渠道兩種。直接渠道是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接將其房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售給客戶;間接渠道是指房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)移到客戶。后者和前者相比，后者的可控性差。自行銷售能控制房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，而委托代理銷售方式很容易造成開發(fā)商和銷售商的矛盾，使其銷售過程控制能力差。所以C項說法正確。
二、多項選擇題
61 【正確答案】 A,B,C,E
【試題解析】 選擇貨幣補償方式進行房屋拆遷補償?shù)�，拆遷方需要向被拆遷方提供拆遷補償費，這個費用包括被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和地上附著物的補償費(以下簡稱房地產(chǎn)補償費)、搬遷補助費等。因征收房屋需要過渡的，應當給予過渡補助費。因征收非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，應當給予停產(chǎn)停業(yè)補償費。征收個人住宅的，對住房困難的低收入家庭，應當給予安置補助費或者提供廉租住房保障。其中不包括誤工費。
【知識模塊】 房地產(chǎn)征收征用
62 【正確答案】 A,B,C
【試題解析】 國有建設用地使用權(quán)實行掛牌方式出讓時，按照下列規(guī)定確定是否成交：一是在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價不低于底價，并符合其他條件的，掛牌成交。二是在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人;報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外。三是在掛牌期限內(nèi)無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。
【知識模塊】 建設用地使用制度
63 【正確答案】 A,B,C,E
【試題解析】 國有建設用地使用權(quán)劃撥的程為：申請、審批、撥地、發(fā)證。
【知識模塊】 建設用地使用制度
64 【正確答案】 B,C,D,E
【試題解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資項目清償性指標。房地產(chǎn)投資項目清償性指標包括借款償還期、利息備付率、償債備付率、財務比率。
【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目可行性研究
65 【正確答案】 A,B,D,E
【試題解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資風險防范策略。最常用的風險防范策略主要有保險策略、投資分散策略、融資策略、聯(lián)合策略。
【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目可行性研究
66 【正確答案】 A,D
【試題解析】 本題考查房屋建筑工程保修范圍。
【知識模塊】 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理
67 【正確答案】 A,B,C,D
【試題解析】 假設開發(fā)法基本公式的各種情況。
68 【正確答案】 A,B,C
【試題解析】 此題考查住宅專項維修資金的計劃管理。發(fā)生危及房屋安全或者其他嚴重妨礙業(yè)主正常生活的緊急情況，需要立即對住房共用部位、共用設施設備進行維修和更新改造的，按照以下規(guī)定進行：①實施物業(yè)管理的，由物業(yè)服務企業(yè)預先墊付有關費用，再按照規(guī)定程序?qū)徍舜_定后從住宅專項維修資金中列支。②未實施物業(yè)管理但有房屋管理單位的，由房屋管理單位預先墊付有關費用，再按照規(guī)定程序?qū)徍撕髲淖》繉ｍ椌S修資金中列支。③未實施物業(yè)管理，也沒有房屋管理單位的，由有關業(yè)主提出申請，經(jīng)建設(房地產(chǎn))主管部門審核后先從維修資金中支付，再按照規(guī)定程序?qū)徍撕髲淖≌瑢ｍ椌S修資金中列支。
【知識模塊】 物業(yè)管理
69 【正確答案】 A,B
【試題解析】 國有建設用地使用權(quán)終止包括兩個原因：一是因土地滅失而終止，由于土地使用權(quán)以土地的存在或土地能滿足某種需要為前提，因此，土地滅失而導致使用權(quán)人實際上不能繼續(xù)享用土地，使用權(quán)自然終止;二是由于土地使用者拋棄而終止，由于政治、經(jīng)濟、行政等原因，土地使用者拋棄使用的土地，致使土地使用合同失去意義或無法履行，也造成土地使用權(quán)終止。
70 【正確答案】 A,B,C,D
【試題解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資的主要特點。包括投資品種的多樣性、投資變現(xiàn)的復雜性、投資價值的附加性、投資區(qū)域的差異性、投資收益的個別性、投資過程的綜合性等。
71 【正確答案】 A,B,C,D
【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)市場調(diào)研報告的語言。房地產(chǎn)市場調(diào)研報告的語言需謹慎，不可使用也許、大概、可能、應當?shù)群~語。
72 【正確答案】 B,C
【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目投資管理主要由兩個并行、各有側(cè)重又互相聯(lián)系和相互重疊的工作過程組成，即投資規(guī)劃和投資控制。
73 【正確答案】 A,B,D,E
【試題解析】 《房屋征收條例》對《誠實房屋拆遷管理條例》規(guī)定的“房屋拆遷”程序做了原則性修改，規(guī)定房屋征收程序包括：(1)作出房屋征收決定的準備工作;(2)作出房屋征收決定;(3)擬定征收補償方案及公告;(4)征求意見及修改;(5)房屋征收的實施;(6)房屋征收的強制執(zhí)行。所以選項ABDE均正確。
74 【正確答案】 A,B,C,D
【試題解析】 本題考查土地使用權(quán)。土地使用權(quán)內(nèi)容應包括：租金標準、租賃期限、土地用途、租賃雙方的權(quán)利義務。
75 【正確答案】 B,D,E
【試題解析】 本題考查資金時間價值換算基本公式的假定條件。方案中發(fā)生的經(jīng)常性費用均假設發(fā)生在初末，稱為期末發(fā)生，所以A選項錯誤。第一個A是在P發(fā)生后的一個周期后發(fā)生的，所以C選項錯誤。
76 【正確答案】 B,C,E
【試題解析】 AD兩項是錯誤的，房地產(chǎn)銷售間接渠道的優(yōu)點恰恰在于：有利于發(fā)揮銷售專業(yè)特長;有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中精力，緩解人力、物力、財力的不足，重點進行商品房開發(fā)建設方面的工作。
77 【正確答案】 A,B,C,D
【試題解析】 房地產(chǎn)金融的主要業(yè)務種類包括：房地產(chǎn)貸款、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)保險、住房儲蓄和住房基金、房地產(chǎn)投資信托基金。房地產(chǎn)稅收是國家或政府參與房地產(chǎn)收益分配的主要方式，不屬于房地產(chǎn)金融業(yè)務。
78 【正確答案】 B,C
【試題解析】 入股分紅、貨幣安置和保障安置是對被征地農(nóng)民的安置方式。房屋拆遷補償?shù)姆绞接袃煞N方式，即貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
79 【正確答案】 C，D
80 【正確答案】 A，B，C，E
三、案例分析
【知識模塊】 建設用地使用制度
81 【正確答案】 A
【試題解析】 具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)公司參與拍賣并出價最高，所以成為競得人。
【知識模塊】 建設用地使用制度
82 【正確答案】 A,B,D
【試題解析】 國有建設用地使用權(quán)出讓有招標、拍賣、掛牌和協(xié)議等方式。國有建設用地使用權(quán)出讓是國有建設用地有償使用的最主要方式。劃撥一般為無償使用。
【知識模塊】 建設用地使用制度
83 【正確答案】 B,C
【試題解析】 A中任意進行重復抵押是不正確的做法。D中抵押物應由抵押人所有。
【知識模塊】 建設用地使用制度
84 【正確答案】 A
【試題解析】 已抵押的建設用地使用權(quán)由抵押人占用與管理，抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)督、檢查抵押建設用地使用權(quán)的管理情況。由于建設用地使用權(quán)需連同地上房屋所有權(quán)共同設定抵押，所以地上已有建筑物時，建筑物同時作為抵押品，抵押人占用與管理期間發(fā)生毀損、滅失的，抵押人應采取措施防止損失擴大。抵押的房地產(chǎn)因抵押人的行為造成損失使抵押房地產(chǎn)價值不足以作為履行債務的擔保時，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或者增加擔保以彌補不足。
【知識模塊】 建設用地使用制度
【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷
85 【正確答案】 A,C,D
【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)項目營銷方案的市場分析。房地產(chǎn)營銷方案框架的市場分析包括：市場背景、產(chǎn)品分析、優(yōu)勢、劣勢。所以此題答案是ACD。
【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷
86 【正確答案】 B
【試題解析】 本題考查銷售渠道和銷售代理的相關內(nèi)容。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托A、B、C三家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)銷售，說明該企業(yè)采取的銷售渠道是間接渠道。共同代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房的出售權(quán)同時委托給數(shù)家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)。所以此題答案是B。
【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷
87 【正確答案】 D
【試題解析】 本題考查成本加成法的運用。商品房單位價格=[商品房單位成本×(1+成本加成率)]÷(1-銷售稅費率)=[(500+2500+300)×(1+25%)÷(1-12%)]=4688元/m2。
【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷
88 【正確答案】 A,C,D
【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)的促銷方式。開盤前在當?shù)赝韴罂琼椖块_盤信息，這屬于廣告促銷方式;開盤當天舉行開盤儀式，邀請有關部門及參建單位負責人參加，這屬于促銷方式中的活動推廣;對開盤當天前十名購房者給予100元/m2的價格優(yōu)惠，這屬于促銷方式中的營業(yè)推廣。
【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷
89 【正確答案】 C,D
【試題解析】 根據(jù)假設開發(fā)法的概念，假設開發(fā)法也稱為剩余法、預期開發(fā)法、開發(fā)法，是預測被估價房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤，然后將被估價房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。因此選擇C和D。
90 【正確答案】 A
【試題解析】 50×12×90%—50×12×40%=300元/平方米。
91 【正確答案】 A,C
【試題解析】 求取報酬率的方法有：累加法、市場提取法。
92 【正確答案】 B
【試題解析】 根據(jù)題意，已知Y=8%A=300 n=50—3—2=45求V根據(jù)可以求得V=3632.52元/平方米，近似為3633元/平方米。
93 【正確答案】 C
【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)估計的收益法。收益法是預測被估計房地產(chǎn)的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值來求取被估價房地產(chǎn)價值的方法。收益法適用于評估收益性房地產(chǎn)，賓館屬于收益性房地產(chǎn)。
94 【正確答案】 D
【試題解析】 本題考查純收益的計算。
95 【正確答案】 A
【試題解析】 本題考查收益法計算公式中n的含義。n為房地產(chǎn)的收益年限，即自估計時點起至未來可獲收益的年限，n=40-(2007-2002)=35。
96 【正確答案】 D
【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)報酬率的計算。評估中計算公式中的房地產(chǎn)報酬率=30%×8%+70%×10%=9-4%。
97 【正確答案】 C
【試題解析】 本題考查住房公積金繳納金額的計算。公積金以職工的工資為基數(shù)按月繳存，分為職工個人繳存部分和單位繳存兩部分。題中已知李某每月交300元，單位比例與職工相同，所以單位也交300元，即李某每月繳存的公積金總額為600元。一共繳存30年，所以其還需繳存的公積金總額為600×12×30=216000(元)。再加上其目前本人名下的住房公積金本息余額2萬元，共為23.6萬元。
98 【正確答案】 C
【試題解析】 本題考查公積金貸款最高額度的確定方法。根據(jù)住房公積金的相關規(guī)定，李某可以申請的住房公積金貸款最高額度以下列三個額度中最低者為準：借款人及其家庭成員在退休年齡內(nèi)可繳存的住房公積金總額25萬元;所購住房評估價的70%，即100×70%=70(萬元);該市住房公積金管理中心每年公布的最高貸款額15萬元;以三者最低者為準，則李某申請公積金貸款的最高額度為15萬元。
99 【正確答案】 D
【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)保險的重復保險。在重復保險中，投保人獲得的最高賠償為房屋的保險價值，即房屋的評估價值120萬元，如果兩家保險公司采用分攤方式賠付，則甲公司的賠償額度為
100 【正確答案】 A,B,D
【試題解析】 本題考查個人賬戶上的公積金的使用。個人賬戶上的公積金可以用來購買、建造、翻建、大修自住住房。對于公積金管理中心來說，可以用公積金來購買國債。但購買國債不能由個人使用，只能由住房公積金管理中心來運作。
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