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課程咨詢三、案例分析
80 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司在一次土地拍賣會上購得土地一塊，按規(guī)劃要求設計為下部兩層商場，上部三層住宅。在兩層商場完成后，房地產(chǎn)開發(fā)公司為了獲得建設資金，將已建項目全部向銀行進行了抵押貸款。后又完成了兩層住宅建設，因預售情況不理想而債務又已經(jīng)到期，經(jīng)協(xié)商，同意將項目整體拍賣償還債務，拍賣中，乙房地產(chǎn)開發(fā)公司得到了該項目。
81 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司之所以能夠取得該塊土地使用權(quán)，是因為( )。
(A)具備開發(fā)資質(zhì)且土地出價最高
(B)土地出價高于底價且開發(fā)方案最好
(C)出價及開發(fā)能力、條件綜合最好
(D)出價較高且能一次性支付土地費用
82 國有建設用地使用權(quán)出讓有( )和協(xié)議等方式。
(A)招標
(B)拍賣
(C)劃撥
(D)掛牌
83 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司在進行抵押時( )。
(A)可以任意地進行重復抵押
(B)抵押權(quán)人和抵押人應簽訂書面協(xié)議
(C)應向縣級以上政府規(guī)定的部門辦理抵押登記
(D)抵押期間，抵押物應由抵押權(quán)人所有
84 抵押的房地產(chǎn)因抵押人的行為造成損失使抵押房地產(chǎn)價值不足以作為履行債務的擔保時( )。
(A)抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或者增加擔保以彌補不足
(B)抵押權(quán)人無權(quán)要求抵押人重新提供或者增加擔保
(C)抵押權(quán)人與抵押人共同承擔損失
(D)抵押權(quán)滅失
84 某商品住宅開發(fā)項目的樓面地價為500元/m2，建筑安裝工程費為2500元/m2，各項規(guī)費為300元/m2。該項目營銷方案部分內(nèi)容如下： (1)前言。 (2)市場分析。 (3)銷售目標和進度計劃。 (4)銷售價格確定：以市場價格為主。 (5)銷售渠道：委托A、B、C三家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)銷售，并分別與其簽訂委托合同;銷售權(quán)在三家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)之間不做區(qū)分。 (6)促銷安排：開盤前在當?shù)赝韴罂琼椖块_盤信息;開盤當天舉行開盤儀式，邀請有關(guān)部門及參建單位負責人參加;對開盤當天前十名購房者給予100元/m2的價格優(yōu)惠。
85 在該項目市場分析中，應注重( )。
(A)當?shù)厣倘Φ囊话阋?guī)模
(B)潛在消費者需求傾向
(C)本項目的成本分析
(D)項目的機會和威脅
86 該項目采用的銷售渠道為( )。
(A)直接渠道、參與代理
(B)間接渠道、共同代理
(C)間接渠道、參與代理
(D)直接渠道、共同代理
87 若該項目預期成本利潤率為25%，銷售稅費率為12%，則按照成本加成定價法確定的價格應為( )元/m2。
(A)3977
(B)4261
(C)4620
(D)4688
88 該項目營銷方案采用的促銷方式有( )。
(A)廣告
(B)人員推銷
(C)活動推廣
(D)營業(yè)推廣
88 某寫字樓在建工程的用地是3年前通過出讓方式取得的，土地使用權(quán)年期為50年，預計該寫字樓2年后建成出租，月毛租金為50元/平方米，出租率為90%，運營費用為毛租金的40%。
89 采用假設開發(fā)法評估該在建工程的價值，應從該寫字樓建成后的價值中減去( )。
(A)土地取得成本
(B)已投入的開發(fā)建設成本
(C)后續(xù)開發(fā)建設的必要支出
(D)后續(xù)開發(fā)建設應獲得的正常利潤
90 該寫字樓建成后的年凈收益為( )元/平方米。
(A)300
(B)360
(C)540
(D)600
91 求取該寫字樓建成后的價值，需要先求取報酬率。求取報酬率的方法有( )。
(A)累加法
(B)成本法
(C)市場提取法
(D)直線法
92 假設報酬率為8%，該寫字樓建成后的價值為( )元/平方米。
(A)3000
(B)3633
(C)3750
(D)4500
92 某賓館的土地是2002年通過出讓方式取得的40年使用權(quán)，建筑物建成于2005年，建筑物壽命為50年。該賓館共有400張床位，平均每張床位每天的價格為50元，年平均空置率20%，正常營業(yè)時每月總費用平均占每月總收入的30%。估計該類賓館的土地價值占30%。建筑物價值占70%，土地還原利率為8%，建筑物還原利率為10%�，F(xiàn)需要評估該賓館在2007年的價格。 根據(jù)上述資料，回答下列問題。
93 根據(jù)上述資料應選用( )進行評估。
(A)市場法
(B)成本法
(C)收益法
(D)假設開發(fā)法
94 該賓館的純收益計算應為( )。
(A)400×50×365×20%×(1-30%)
(B)400×50×365×(1-20%)
(C)400 ×50×365×(1-20%)×30%
(D)400×50×365×(1-20%)x(1-30%)
95 評估中計算公式中的n應為( )年。
(A)35
(B)50
(C)36
(D)48
96 評估中計算公式中的房地產(chǎn)報酬率應為( )。
(A)8%
(B)10%
(C)8.6%
(D)0.094
96 李某決定于2007年5月購買一套普通住房自住，經(jīng)估價該住房市場價格為120萬元。李某準備向銀行申請個人住房公積金貸款。李某的住房公積金賬戶本息余額為20000元，李某在4月份繳納的住房公積金為300元，其單位繳納的比例與職工相同。李某離法定退休年齡還有30年。若李某及其家庭成員在法定退休年齡內(nèi)總共能繳納的住房公積金為25萬元，且李某所在地規(guī)定的住房公積金貸款最高額度為15萬元。根據(jù)上述資料，回答下列問題。
97 李某在法定退休年齡內(nèi)，按現(xiàn)繳納標準，需繳存的住房公積金總額為( )萬元。
(A)11
(B)15
(C)23.6
(D)20
98 李某能申請的住房公積金貸款最高額度為( )萬元。
(A)2
(B)7
(C)15
(D)25
99 假設李某購得房屋后，分別向甲、乙兩個保險公司投保該房屋的火災保險，保險金額分別為64萬元和56萬元。若發(fā)生火災，甲保險公司賠償額度為( )萬元。
(A)46
(B)50
(C)53
(D)64
100 李某住房公積金賬戶上的資金除了用于購買自住住房，還能用于( )。
(A)建造自住住房
(B)翻建自住住房、
(C)購買房地產(chǎn)債券或股票
(D)大修自住住房
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