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課程咨詢一、單項選擇題
1 【正確答案】 B
【試題解析】 霍伊特的扇形理論的核心是各類城市用地趨向于沿主要交通線路和沿自然障礙物最少的方向向市郊呈扇形發(fā)展，他認(rèn)為，由于特定交通線路的線性通達(dá)性和定向慣性的影響，各功能用地往往在其兩側(cè)形成。
2 【正確答案】 A
【試題解析】 一般使用遍布性原料的指數(shù)為0，純原料的指數(shù)為1，失重性原料的指數(shù)大于1，限地性原料加用遍布性原料，其指數(shù)都可能小于1。限地性原料的失重程度越大，原料指數(shù)也越大;遍布性原料的參用程度越大，原料指數(shù)則越小。所以答案選A。
3 【正確答案】 D
【試題解析】 某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：該種房地產(chǎn)的價格水平、該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本、該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平、房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期。
4 【正確答案】 D
【試題解析】 征用的目的旨在獲得使用權(quán)，是對單位、個人財產(chǎn)的，臨時使用，使用后要返還，所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。
5 【正確答案】 C
【試題解析】 征地補(bǔ)償?shù)牟襟E分為：(1)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯?(2)確定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn);(3)擬定并公布征地補(bǔ)償、安置方案并征求意見;(4)征地補(bǔ)償安置方案組織實施;(6)征地補(bǔ)償費用的使用。由此可知，本題答案為C。
6 【正確答案】 B
【試題解析】 房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償?shù)膶ο笫潜徊疬w房屋及其附屬物的所有權(quán)人，而不是使用人。所有權(quán)人既包括公民也包括法人。
7 【正確答案】 A
【試題解析】 拆遷部門與被征收人達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由拆遷部門報請作出房屋征收決定的縣級以上地方人民政府根據(jù)拆遷補(bǔ)償方案作出拆遷補(bǔ)償決定。
8 【正確答案】 C
【試題解析】 征收土地各項費用應(yīng)當(dāng)自征地補(bǔ)償、安置方案批準(zhǔn)之日起3個月內(nèi)全額支付，被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)將征收土地的補(bǔ)償費用的收支狀況向本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員公布，接受監(jiān)督。
9 【正確答案】 A
【試題解析】 指揮機(jī)關(guān)用地和鐵路專用用地線都屬于軍事用地，而供水設(shè)施用地是屬于城市基礎(chǔ)設(shè)施用地。黨政機(jī)關(guān)和人民團(tuán)體用地主要包括辦公用地和安全、保密、通訊用地等特殊專用設(shè)施。故本題選A。
10 【正確答案】 D
【試題解析】 《物權(quán)法》規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。因此，建設(shè)用地使用權(quán)是可以分別設(shè)立的。
11 【正確答案】 D
【試題解析】 對短期使用或者用于修建臨時建筑物的土地，應(yīng)實行短期租賃，短期租賃的年限一般不超過5年。
12 【正確答案】 A
【試題解析】 建設(shè)用地使用權(quán)出讓的主體是國家，土地出讓具有國家壟斷性的特點，建設(shè)用地使用權(quán)出讓的主體是通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式獲得建設(shè)用地使用權(quán)的土地使用權(quán)人。
13 【正確答案】 B
【試題解析】 只要該抵押標(biāo)的的價值大于所擔(dān)保的余額部分，是可以再次抵押的，但再次抵押的擔(dān)保債權(quán)不得超出余額部分。
14 【正確答案】 B
【試題解析】 拋棄是指抵押權(quán)人拋棄權(quán)利，抵押權(quán)滅失;協(xié)議滅失是指抵押當(dāng)事人之間約定消滅抵押權(quán)的，抵押權(quán)滅失;土地滅失是指設(shè)定抵押權(quán)的土地發(fā)生滅失的，土地抵押權(quán)隨之滅失。
15 【正確答案】 A
【試題解析】 探測性調(diào)研是指當(dāng)企業(yè)對需要研究的問題和范圍不明確而無法確定應(yīng)該調(diào)研哪些內(nèi)容時，可以采用探測性調(diào)研來找出癥結(jié)所在，然后再作進(jìn)一步研究。
16 【正確答案】 A
【試題解析】 現(xiàn)代房地產(chǎn)市場營銷戰(zhàn)略規(guī)劃的詳細(xì)內(nèi)容包括：企業(yè)狀況和環(huán)境分析，確定企業(yè)發(fā)展目標(biāo);分析現(xiàn)有業(yè)務(wù)組合，設(shè)計新業(yè)務(wù)組合;制定增長戰(zhàn)略，協(xié)調(diào)各職能的戰(zhàn)略等。
17 【正確答案】 C
【試題解析】 賣方代理和買房代理是根據(jù)服務(wù)對象的不同而進(jìn)行分類的，因此，C項符合題意，本題選C。
18 【正確答案】 A
【試題解析】 建設(shè)工程設(shè)計管理模式主要有下列三種，業(yè)主直接管理模式、業(yè)主委托咨詢公司代表業(yè)主進(jìn)行設(shè)計設(shè)計管理模式和業(yè)主委托項目(工程)管理公司管理模式。所以正確答案為A。
19 【正確答案】 D
【試題解析】 工程地質(zhì)勘察是為了查明建設(shè)地區(qū)的工程地質(zhì)條件，提出建設(shè)場地穩(wěn)定性和地基承載能力的正確評價而進(jìn)行的工作。所以正確答案為D。
20 【正確答案】 C
【試題解析】 資金的時間價值產(chǎn)生的原因是多方面的。從投資者的角度看，主要是基于：(1)投資收益，這也是生產(chǎn)的本質(zhì)和投資的目的;(2)通貨膨脹;(3)時間風(fēng)險，一般說來，未來的預(yù)期收入具有不確定性，時間越長，不確定性也越大，意味著投資風(fēng)險也隨時間的增加而增加。而政治風(fēng)險與資金的時間價值無關(guān)。
21 【正確答案】 C
【試題解析】 資金發(fā)生在(或折算為)某一特定時間序列起點時的價值稱為現(xiàn)值。資金發(fā)生在(或折算為)某一特定時間序列終點時的價值稱為終值。資金發(fā)生在各個計息期末的價值稱為時值。
22 【正確答案】 A
【試題解析】 盈利能力指標(biāo)是用來考查項目盈利能力水平的指標(biāo)，包括靜態(tài)指標(biāo)和動態(tài)指標(biāo)兩類。靜態(tài)指標(biāo)不考慮資金的時間價值因素。動態(tài)指標(biāo)則考慮了資金的時間價值因素。清償能力指標(biāo)是考查項目計算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)，反映了項目在計算期內(nèi)償還債務(wù)的能力。故選A。
23 【正確答案】 D
【試題解析】 投資各方現(xiàn)金流量表既適應(yīng)于內(nèi)資企業(yè)，也適應(yīng)于外商投資企業(yè);既適應(yīng)于合資企業(yè)，也適應(yīng)于合伙企業(yè)。故排除AB兩項。投資各方現(xiàn)金流量表的編制目的在于反映投資者各方投入資本的盈利能力，而不只是考察項目的自有資金。故本題選D。
24 【正確答案】 B
【試題解析】 房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，一般來說不存在建設(shè)期。只存在經(jīng)營期和持有期，但購買處于預(yù)售階段期房的除外。出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目，對投資者來說屬于短期投資，因此只有建設(shè)期而沒有經(jīng)營期;經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資既有建設(shè)期也有經(jīng)營期。
25 【正確答案】 B
【試題解析】 在資產(chǎn)負(fù)債表中，負(fù)債分為流動負(fù)債、建設(shè)投資借款、流動資金借款。
26 【正確答案】 D
【試題解析】 不確定性因素是那些對項目經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生影響的技術(shù)經(jīng)濟(jì)變量。房地產(chǎn)投資項目的主要不確定性因素有：土地取得成本、建筑安裝工程費等費用、租賃價格、開發(fā)周期、融資成本、空置率、經(jīng)營成本、投資收益率。
27 【正確答案】 D
【試題解析】 凡成本總額與生產(chǎn)量總數(shù)成正比例增減變動的成本稱為變動成本，但單位產(chǎn)品變動成本則不隨產(chǎn)量的變化而變化。
28 【正確答案】 B
【試題解析】 多因素敏感性分析是對兩個或兩個以上互相獨立的不確定性因素同時變化時，分析這些變化因素對投資項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度，并找出其中關(guān)鍵的不確定性因素。
29 【正確答案】 A
【試題解析】 按是否有獲利機(jī)會，投資風(fēng)險可分為純粹風(fēng)險和投機(jī)風(fēng)險;按風(fēng)險因素的性質(zhì)，投資風(fēng)險可分為靜態(tài)風(fēng)險和動態(tài)風(fēng)險;按風(fēng)險所涉及的范圍，投資風(fēng)險可分為基本風(fēng)險和特定風(fēng)險;按風(fēng)險的來源，投資風(fēng)險可分為系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險。
30 【正確答案】 B
【試題解析】 方案之間互不干擾，在選擇方案時可任意組合，直到資源充分利用為止的一組方案稱為獨立方案。獨立方案更加嚴(yán)格地定義是：若方案間加法法則成立，則這些方案是相互獨立的。
31 【正確答案】 C
【試題解析】 除了用凈將來值、凈年值等指標(biāo)進(jìn)行方案比選外，還可以用凈現(xiàn)值進(jìn)行方案比選。
32 【正確答案】 C
【試題解析】 費用年值法是把不等額年費用折算成等額年費用值進(jìn)行比較的方法，等額年費用值較低的方案為較優(yōu)方案。年值法是指將投資方案在計算期的收入及支出，按一定的折現(xiàn)率換算為等值年值，用以評價或選擇方案的一種方法。
33 【正確答案】 B
【試題解析】 有關(guān)技術(shù)引進(jìn)和建筑設(shè)備進(jìn)口必須在可行性研究報告審批后，才能據(jù)此同國外廠商正式簽約，屬于房地產(chǎn)投資項目可行性研究作用中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。
34 【正確答案】 C
【試題解析】 項目概括的具體內(nèi)容包括：項目名稱、開發(fā)建設(shè)單位;項目的地理位置;項目周圍的主要建筑物等;項目開發(fā)建設(shè)的社會意義、經(jīng)濟(jì)意義等。
35 【正確答案】 D
【試題解析】 房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告的編制步驟：項目搜集與整理統(tǒng)計、項目規(guī)劃方案設(shè)計、項目進(jìn)度安排、項目總投資費用估算、項目租賃計劃及價格預(yù)測、項目資金籌措計劃、基本報表的編制及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計算、對經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的檢驗、不確定性風(fēng)險和風(fēng)險分析、可行性研究報告的結(jié)構(gòu)設(shè)計、可行性報告的編寫。
36 【正確答案】 B
【試題解析】 現(xiàn)場考察應(yīng)當(dāng)重點調(diào)查了解以下情況：建筑物施工條件;工地及周邊環(huán)境、電力等情況;本工程與其他工程間的關(guān)系。
37 【正確答案】 C
【試題解析】 通過招標(biāo)前的準(zhǔn)備工作使項目具備招標(biāo)的條件，包括：按照國家有關(guān)規(guī)定需要履行項目審批程序的，已經(jīng)履行審批手續(xù);建設(shè)資金或投資者資金來源已經(jīng)落實;滿足工程招標(biāo)需要的設(shè)計文件及其他技術(shù)資料;法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
38 【正確答案】 C
【試題解析】 評標(biāo)主要從標(biāo)書符合性、技術(shù)評審和商務(wù)評審三方面進(jìn)行評價。
39 【正確答案】 B
【試題解析】 房地產(chǎn)開發(fā)項目的每一個階段都包括了啟動、計劃、實施與控制、收尾四個管理過程，每一個過程都有從輸入轉(zhuǎn)化為輸出的彼此相關(guān)的資源和活動。
40 【正確答案】 C
【試題解析】 根據(jù)管理者的不同，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理可以分為建設(shè)項目管理、設(shè)計項目管理、工程咨詢項目管理、施工項目管理。
41 【正確答案】 A
【試題解析】 求取建筑物折舊的方法主要是年限法、分解法、市場提取法。
42 【正確答案】 C
【試題解析】 假設(shè)開發(fā)法估價一般分為6個步驟：(1)調(diào)查了解待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況;(2)選擇最佳的開發(fā)利用方式;(3)估算開發(fā)經(jīng)營期;(4)預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值;(5)預(yù)測開發(fā)所必要的支出及應(yīng)獲得的正常利潤;(6)進(jìn)行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。
43 【正確答案】 C
【試題解析】 收益年限有限年且其他因素不變的收益法公式主要有以下用途：(1)直接用于計算價格;(2)市場法中因期限不同進(jìn)行的價格調(diào)整;(3)不同類型房地產(chǎn)不同年限價格之間的換算;(4)相同類型房地產(chǎn)比較不同年限價格的高低。
44 【正確答案】 A
【試題解析】 房地產(chǎn)估價報告通常由8部分組成：封面、目錄、致估價委托人函、注冊房地產(chǎn)估價師聲明、估價的假設(shè)和限制條件、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告、附件。
45 【正確答案】 C
【試題解析】 住房抵押貸款證券化是一種以住房貸款為支撐發(fā)行證券進(jìn)行融資的金融工具，它最初誕生于20世紀(jì)70年代的美國。住房抵押貸款證券化只是廣義資產(chǎn)證券化的一種特殊形式，與其在內(nèi)涵上還是有著一定的區(qū)別，不能混淆。住房抵押貸款證券化是一種不同于傳統(tǒng)證券化方式的新的金融工具。抵押貸款證券化又被稱為二級證券化，是資本市場發(fā)展的新產(chǎn)物。
46 【正確答案】 B
【試題解析】 業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權(quán)利：
(1)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(2)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出意見;
(3)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(4)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);
(5)選舉業(yè)務(wù)委員會委員，并享有被選舉權(quán);
(6)監(jiān)督業(yè)主委員會工作;
(7)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(8)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(9)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用;
(1
47 【正確答案】 C
【試題解析】 業(yè)主只能委托代理人代理事項，不能委托代理人代理業(yè)主身份,代理人無權(quán)以候選人身份參加業(yè)主委員會成員的競選。
48 【正確答案】 C
【試題解析】 二級資質(zhì)企業(yè)的物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。
49 【正確答案】 D
【試題解析】 《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》是建設(shè)部2003年6月頒布的部門規(guī)章，故選D。
50 【正確答案】 D
【試題解析】 SPV是一個為住房抵押貸款證券化專門成立的實體，目的是持有住房抵押貸款資產(chǎn)，并以這些住房抵押貸款資產(chǎn)為支撐發(fā)行證券。SPV除了進(jìn)行與住房抵押貸款證券化相關(guān)的業(yè)務(wù)之外，一般不能從事其他業(yè)務(wù)。為了吸引更多的投資者，SPV必須進(jìn)行“信用增級”。完成了信用增級和獲得較好的信用評價之后，SPV就可以發(fā)行證券了。
51 【正確答案】 B
【試題解析】 房地產(chǎn)股票按股東權(quán)利不同，可分為普通股、優(yōu)先股;按持有者不同，可分為國家股、法人股、個人股;按票面形式不同，可分為有面額股、無面額股、有記名股、無記名股。
52 【正確答案】 B
【試題解析】 住房公積金貸款的貸款人是公積金管理中心，貸款風(fēng)險由公積金管理中心承擔(dān)，貸款方式屬于委托貸款，由住房公積金管理中心委托指定銀行辦理發(fā)放手續(xù)，并簽訂委托合同。故選B。
53 【正確答案】 A
【試題解析】 房地產(chǎn)投資信托基金起源于20世紀(jì)60年代的美國，20世紀(jì)90年代后逐步擴(kuò)展到澳大利亞、法國、英國、日本、韓國、新加坡等國家和我國臺灣、香港地區(qū)。故選A。
54 【正確答案】 C
【試題解析】 制定房地產(chǎn)保險費率應(yīng)遵循以下原則：公平合理原則、保證償付能力原則、費率相對穩(wěn)定原則、促進(jìn)防災(zāi)防損原則。故選C。
55 【正確答案】 A
【試題解析】 由于下列原因造成保險標(biāo)的的損失，保險人不負(fù)責(zé)賠償：戰(zhàn)爭、敵對行為、軍事行動、武裝沖突、罷工、暴動;被保險人及其代表的故意行為或縱容所致;核反應(yīng)、核輻射和放射性污染;地震。由于下列原因造成保險標(biāo)的的損失，保險人負(fù)責(zé)賠償：火災(zāi)、爆炸;雷擊、暴雨、洪水、暴風(fēng)、冰雹、泥石流、滑坡、地面突然塌陷;飛行物體及其他空中運(yùn)行的物體墜落，以及外來建筑物和其他固定物體的倒塌。
56 【正確答案】 B
【試題解析】 物業(yè)服務(wù)費的收費原則包括：(1)合理原則;(2)公開原則;(3)費用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則。
57 【正確答案】 D
【試題解析】 在有預(yù)售的情況下，銷售期與開發(fā)期會有重合。預(yù)售是指銷售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)。
58 【正確答案】 C
【試題解析】 一般工程設(shè)計管理程序為：(1)設(shè)計委托階段;(2)方案設(shè)計與勘察階段;(3)初步設(shè)計階段;(4)施工圖設(shè)計階段;(5)施工和驗收階段;(6)設(shè)計后評價。所以正確答案為C。
59 【正確答案】 D
【試題解析】 一般，開發(fā)項目實施階段涉及的合同主要有施工合同、監(jiān)理合同及設(shè)備、材料采購合同等。
60 【正確答案】 A
【試題解析】 竣工決算與竣工結(jié)算的區(qū)別為：包含的范圍不同;編制人和審查人不同;目標(biāo)不同。所以A為正確答案。
二、多項選擇題
61 【正確答案】 A,D
【試題解析】 韋伯將工業(yè)用原料分為遍布性原料和限地性原料。
62 【正確答案】 A,B,D
【試題解析】 從題意可知，公共利益是共享的，因而可以排除選項CE。
63 【正確答案】 A,B,D
【試題解析】 我國土地公有制、人多地少的國情決定了我國在建設(shè)用地管理中必須堅持：保護(hù)耕地和提高土地利用率的原則;強(qiáng)調(diào)城鄉(xiāng)總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃對建設(shè)用地的控制作用的原則;實行建設(shè)用地有償使用的原則;社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益相統(tǒng)一的原則。
64 【正確答案】 A,B,C
【試題解析】 《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》要求協(xié)議出讓最低價依據(jù)以下標(biāo)準(zhǔn)擬定：協(xié)議出讓最低價不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費、征地(拆遷)補(bǔ)償費用以及按照國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費之和;有基準(zhǔn)地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價的70%。
65 【正確答案】 A,B
【試題解析】 國有建設(shè)用地使用權(quán)終止包括兩個原因：一是因土地滅失而終止，由于土地使用權(quán)以土地的存在或土地能滿足某種需要為前提，因此，土地滅失而導(dǎo)致使用權(quán)人實際上不能繼續(xù)享用土地，使用權(quán)自然終止;二是由于土地使用者拋棄而終止，由于政治、經(jīng)濟(jì)、行政等原因，土地使用者拋棄使用的土地，致使土地使用合同失去意義或無法履行，也造成土地使用權(quán)終止。
66 【正確答案】 A,B,C
【試題解析】 房地產(chǎn)市場供給是指某一時期內(nèi)房地產(chǎn)市場提供房地產(chǎn)產(chǎn)品的總量，而房地產(chǎn)消費者調(diào)研和房地產(chǎn)消費行為調(diào)研是根據(jù)房地產(chǎn)需求來進(jìn)行的，因而是錯誤的。
67 【正確答案】 A,B,C,D
【試題解析】 具有代表性的房地產(chǎn)開發(fā)營銷觀念有5種：生產(chǎn)觀念、產(chǎn)品觀念、推銷觀念、市場營銷觀念、社會營銷觀念。
68 【正確答案】 A,B,C,D
【試題解析】 根據(jù)需求中心論的營銷觀念，把企業(yè)開展?fàn)I銷活動的可控因素歸納為四類，即產(chǎn)品、價格、渠道和促銷。通常簡稱為4Ps。
69 【正確答案】 C,D,E
【試題解析】 在房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價中，資金等效值是個十分重要的概念。在特定利率下、不同時點上、數(shù)額不等而價值相同的資金稱為等值資金。運(yùn)用資金等效值的概念，可以把不同時點發(fā)生的資金換算成同一時點的等值資金進(jìn)行比較分析。影響資金等值的因素主要有資金的數(shù)額、資金發(fā)生的時點和利率的大小。
70 【正確答案】 B,C,E
【試題解析】 投資收益率是影響財務(wù)評價結(jié)果最主要的因素之一，開發(fā)周期內(nèi)市場行情的變化、參照項目與評價項目之間的差異、評價人員自身的局限性等因素，都有可能導(dǎo)致對投資項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價時選用的投資收益率與將來項目的實際投資收益率之間產(chǎn)生偏差。
71 【正確答案】 A,B,C,D
【試題解析】 資本金利潤率是經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)項目和房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的分析指標(biāo)。
72 【正確答案】 A,C
【試題解析】 就一般情況而言，用差額內(nèi)部收益率法進(jìn)行計算期不同的互斥方案比選，應(yīng)滿足下列條件之一：初始投資額大的方案年均凈現(xiàn)金流大，且計算期長;初始投資額大的方案年均凈現(xiàn)金流小，且計算期短。
73 【正確答案】 B,C,D
【試題解析】 開發(fā)建設(shè)計劃的編制包括：前期開發(fā)計劃、工程建設(shè)計劃、建設(shè)場地的布置、施工隊伍的選擇。
74 【正確答案】 A,C,D,E
【試題解析】 項目前期策劃階段是在房地產(chǎn)市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行分析研究、綜合論證和決策。項目前期策劃階段的工作內(nèi)容包括房地產(chǎn)開發(fā)項目的構(gòu)思和定位、目標(biāo)設(shè)計、可行性研究、報批立項。
75 【正確答案】 A,B
【試題解析】 根據(jù)引起折舊的原因，建筑物折舊可以分為：物質(zhì)折舊、經(jīng)濟(jì)折舊、功能折舊。
76 【正確答案】 A,B,D,E
【試題解析】 成本法是求取被估價房地產(chǎn)在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求被估價房地產(chǎn)價值的方法。運(yùn)用成本法估價一般分為以下四個步驟：(1)搜集房地產(chǎn)價格構(gòu)成等資料;(2)測算重新購建價格;(3)測算建筑物折舊;(4)求取積算價格。故選ABDF。
77 【正確答案】 A,B,C,E
【試題解析】 選項ABCE均為業(yè)主委員會職責(zé)的正確表述，應(yīng)選。業(yè)主委員會應(yīng)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，而不是執(zhí)行物業(yè)服務(wù)合同。故D項排除。
78 【正確答案】 A,C,D
【試題解析】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照股東出資形式可分為：物業(yè)管理有限責(zé)任公司、物業(yè)管理股份有限公司及股份合作型物業(yè)服務(wù)企業(yè);按照投資主體的經(jīng)濟(jì)成分可分為：全民所有制物業(yè)服務(wù)企業(yè)、集體所有制物業(yè)服務(wù)企業(yè)、民營物業(yè)服務(wù)企業(yè)、外資物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)。故選項ACD正確。
79 【正確答案】 A,B,D
【試題解析】 房地產(chǎn)金融的主要業(yè)務(wù)種類包括：房地產(chǎn)貸款，房地產(chǎn)證券，房地產(chǎn)保險，住房儲蓄和住房基金，房地產(chǎn)投資信托基金。
80 【正確答案】 A,B,D,E
【試題解析】 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃主要有下列作用：(1)為企業(yè)科學(xué)決策提供保障;(2)有助于增強(qiáng)項目競爭能力;(3)有利于實現(xiàn)與開發(fā)商優(yōu)勢互補(bǔ);(4)能有效整合項目資源。所以ABDE正確。
三、案例分析
81 【正確答案】 A
【試題解析】 房屋投保人的義務(wù)包括繳納保險費、救護(hù)保險房屋和發(fā)生意外事故時，向保險人報告。
82 【正確答案】 C
【試題解析】 土地、礦藏、礦井、礦坑、森林、水產(chǎn)資源以及未經(jīng)收割或收割后尚未入庫的農(nóng)作物、違章建筑、危險建筑、非法占用的財產(chǎn)不在財產(chǎn)保險基本險標(biāo)的范圍之內(nèi)。
83 【正確答案】 B
【試題解析】 100×84/(84+36)=70(萬元)。
84 【正確答案】 A
【試題解析】 100×36/(84+36)=30(萬元)。
85 【正確答案】 D
【試題解析】 制定房地產(chǎn)保險費率應(yīng)遵循以下原則：費率相對穩(wěn)定原則、促進(jìn)防災(zāi)防損原則、保證償付能力原則、公平合理的原則。
86 【正確答案】 B
【試題解析】 投資利潤率=年平均利潤/項目總投資×100%，其中，項目總投資=項目總開發(fā)建設(shè)成本+經(jīng)營資金。故根據(jù)公式可得，投資利潤率=200/(800+150)×100%=0.5%。
87 【正確答案】 C
【試題解析】 資本金利潤率=年平均利潤/資本金×100%，其中，資本金是投資者為房地產(chǎn)投資項目投入的資本金或權(quán)益資本;年平均利潤總額為所得稅前的利潤。故根據(jù)公式可得，資本金利潤率=200/300×100%=66.67%。
88 【正確答案】 A
【試題解析】 資本金凈利潤率一年平均稅后凈利潤/資本金×100%=158/300 x 100%=52.67%。
89 【正確答案】 A,B,D
【試題解析】 常見的靜態(tài)盈利性指標(biāo)有：成本利潤率、投資利潤率、資本金利潤率、資本金凈利潤率和靜態(tài)投資回收期。故選項ABD正確。選項C屬于動態(tài)盈利性指標(biāo)，故排除。
90 【正確答案】 C
【試題解析】 靜態(tài)投資回收期是指在不考慮資金時間價值的條件下，即不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益回收其總投資所需要的時間，一般以年表示。對房地產(chǎn)投資項目來說，靜態(tài)投資回收期自投資起始點算起。
91 【正確答案】 A
【試題解析】 該小區(qū)第二次業(yè)主大會會議的召集人應(yīng)為小區(qū)業(yè)主委員會。
92 【正確答案】 A,C
【試題解析】 根據(jù)《物權(quán)法》選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)“應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”的規(guī)定，只有選項C符合該小區(qū)業(yè)主大會決定選聘或解聘物業(yè)管理公司的有效條件。
93 【正確答案】 D
【試題解析】 新選聘物業(yè)管理公司，專職管理和技術(shù)人員至少要有10人。
94 【正確答案】 B
【試題解析】 物業(yè)管理投標(biāo)程序包括：獲取招標(biāo)信息、項目評估與風(fēng)險防范、準(zhǔn)備投標(biāo)文件、接受招標(biāo)方的資格審查、評標(biāo)、收到中標(biāo)通知書、簽約并執(zhí)行合同。
95 【正確答案】 A,B,C,D
【試題解析】 房地產(chǎn)投資項目比選，有利于投資者把握最佳的投資機(jī)會。有利于投資者選擇最優(yōu)的投資方案，從而使投資者有限的資金得到相對安全和有效利用。
96 【正確答案】 B
【試題解析】 自然地理區(qū)位是反映某一事物與山、江、河、湖、海等自然環(huán)境要素的相互關(guān)系的區(qū)位。由題意描述可知，此地自然地理區(qū)位占優(yōu)勢。
97 【正確答案】 C
【試題解析】 級差地租Ⅱ是指在同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)。
98 【正確答案】 A
【試題解析】 由材料可知，該地壟斷地租，壟斷地租是指產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤所轉(zhuǎn)化的地租。
99 【正確答案】 A
【試題解析】 不管租種什么土地都必須繳納的地租，稱為絕對地租。絕對地租就是指由土地所有者憑借對土地所有權(quán)的壟斷所取得的地租。
100 【正確答案】 B
【試題解析】 杜能的農(nóng)業(yè)區(qū)位理論的意義是只有把運(yùn)費支出壓到最小，才能將利潤增至最大。因此，其首要解決的問題就是如何通過合理的布局使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)達(dá)到節(jié)約運(yùn)費，從而最大限度增加利潤。
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