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　　三.案例題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯(cuò)選，本題不得分;少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)

　　1.張某用200萬(wàn)元自有資金一次性付款購(gòu)買(mǎi)了一店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)期為20年。根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)前10年的年凈租金為30萬(wàn)元，后10年的年凈租金可達(dá)40萬(wàn)元。張某在不考慮店鋪未來(lái)轉(zhuǎn)售的情況下，其投資收益率要求達(dá)到10%(租金收入均在年末)。請(qǐng)回答以下問(wèn)題。

　　(1).該投資方案類(lèi)型為(　)。

　　A.互斥方案

　　B.獨(dú)立方案

　　C.現(xiàn)金流相關(guān)方案

　　D.互補(bǔ)方案

　　答案：B

　　本題考查房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案的類(lèi)型。獨(dú)立方案是指方案之間互不干擾，在選擇方案時(shí)可任意組合，直到資源得到充分利用為止的一組方案。題干所述經(jīng)營(yíng)期內(nèi)前10年和后10年的方案間加法法則成立，所以?xún)蓚�(gè)方案屬于獨(dú)立方案。

　　(2).該投資方案的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為(　)萬(wàn)元。

　　A.79

　　B.99

　　C.200

　　D.500

　　答案：A

　　本題考查財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值計(jì)算(A-P)。

　　(3).若編制該投資方案的現(xiàn)金流量表，則其現(xiàn)金流出項(xiàng)為(　)。

　　A.經(jīng)營(yíng)成本

　　B.還本付息

　　C.置業(yè)投資

　　D.經(jīng)營(yíng)稅金

　　答案：ACD

　　本題考查現(xiàn)金流量表的編制。因?yàn)楸绢}中張某的行為屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資，且出租經(jīng)營(yíng)，所以有經(jīng)營(yíng)成本和經(jīng)營(yíng)稅金。全部投資的現(xiàn)金流量表中，沒(méi)有還本付息一項(xiàng)，且張某全部用自有資金，也不存在還本付息，故不選B。

　　(4).該投資方案在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)可能面臨的投資風(fēng)險(xiǎn)為(　)。

　　A.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

　　B.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

　　C.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

　　D.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

　　答案：ACD

　　本題考查房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)。變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指投資者急于將房地產(chǎn)商品轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。本題中投資者不考慮店鋪未來(lái)轉(zhuǎn)售，所以不會(huì)面臨變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

　　2.評(píng)估某酒店式公寓在建工程的價(jià)值，已知土地是1年前通過(guò)招標(biāo)方式取得的40年土地使用權(quán)，預(yù)計(jì)該酒店式公寓2年后建成出租的月毛租金為50元/平方米，空置率為10%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為毛租金的40%。

　　(1).評(píng)估該酒店式公寓在建工程的價(jià)值，可采用的估價(jià)方法有(　)。

　　A.成本法

　　B.收益法

　　C.假設(shè)開(kāi)發(fā)法

　　D.基準(zhǔn)地價(jià)修正法

　　答案：C

　　本題考查房地產(chǎn)評(píng)估方法。在建工程的評(píng)價(jià)，可以采用成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法。但是本題中已知的數(shù)據(jù)沒(méi)有提供采用成本法的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

　　(2).該酒店式公寓建成后的年凈收益為(　)元/平方米。

　　A.300

　　B.360

　　C.540

　　D.600

　　答案：A

　　本題考查收益法中年凈收益的計(jì)算。月凈收益=潛在毛收入-空置損失-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=50-50×10%-50×40%=25(元/平方米)，則年凈收益=25×12=300(元/平方米)。

　　(3).已知報(bào)酬率為8%，該酒店式公寓建成后的價(jià)值為(　)元/平方米。

　　A.3000

　　B.3533

　　C.3577

　　D.3750

　　答案：B

　　本題考查收益法中有限年期的計(jì)算。注意收益年限為剩余的土地使用年限37年。V=(A/Y)×[1-1/(1+Y)n]=(300/8%)×[1-1/(1+8%)37]=3533(元)。

　　(4).采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估該在建工程的價(jià)值，應(yīng)從該酒店式公寓建成后的價(jià)值中減去(　)。

　　A.土地取得的實(shí)際成本

　　B.已投入的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本

　　C.后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出

　　D.后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)獲得的正常利潤(rùn)

　　答案：CD

　　本題考查假設(shè)開(kāi)發(fā)法。假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。

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