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　　41.預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，然后利用合適的報(bào)酬率或資本化率.收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的房地產(chǎn)估價(jià)方法是指(　)。

　　A.假設(shè)法

　　B.收益法

　　C.成本法

　　D.折舊法

　　答案：B

　　本題考查房地產(chǎn)估價(jià)的收益法。收益法是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，然后利用合適的報(bào)酬率或資本化率.收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。

　　42.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)價(jià)值的(　)的“倒算法”。

　　A.市場法

　　B.收益法

　　C.成本法

　　D.剩余法

　　答案：C

　　本題考查假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的“倒算法”。

　　43.從潛在毛收入中扣除空置和收租損失以后得到的歸因于房地產(chǎn)的收入是指(　)。

　　A.凈毛收入

　　B.有效毛收入

　　C.凈運(yùn)營收益

　　D.空置面積收入

　　答案：B

　　本題考查有效毛收入的概念。有效毛收入是從潛在毛收入中扣除空置和收租損失以后得到的歸因于房地產(chǎn)的收入。

　　44.下列收益法估價(jià)行為中，會導(dǎo)致測算出的房地產(chǎn)價(jià)值偏高的是(　)。

　　A.空置率估計(jì)偏高

　　B.租金增長率估計(jì)保守

　　C.報(bào)酬率取值偏低

　　D.收益期限設(shè)定較短

　　答案：C

　　本題考查收益法的計(jì)算公式。收益法的一般公式為：V=A1/(1+Y)+A2/(1+Y)2+……An/(1+Y)n。當(dāng)報(bào)酬率Y偏低時，會導(dǎo)致測算出的房地產(chǎn)價(jià)值偏高。

　　45.下列房地產(chǎn)定價(jià)方法中，屬于不以市場競爭情況為主要依據(jù)的是(　)。

　　A.成本導(dǎo)向定價(jià)法

　　B.需求導(dǎo)向定價(jià)法

　　C.隨行就市定價(jià)法

　　D.比較定價(jià)法

　　答案：A

　　本題考查房地產(chǎn)定價(jià)的方法。A選項(xiàng)屬于成本導(dǎo)向定價(jià)法，立足點(diǎn)和出發(fā)點(diǎn)是房地產(chǎn)本身的狀況和開發(fā)企業(yè)的預(yù)期，BCD三種方法的立足點(diǎn)和出發(fā)點(diǎn)是房地產(chǎn)的市場狀況。

　　46.測量廣告效果的方法中，(　)是把商品房銷售市場按時間段劃分，在第一段時間使用電視廣告，在第二段時間使用雜志廣告，在第三段時間使用報(bào)紙廣告等，各種媒介的廣告預(yù)算相同。經(jīng)過一定時期后，檢查各相等時段內(nèi)銷售額增長的情況，從而可以大致分析出哪種媒介最有效。

　　A.評估法

　　B.試驗(yàn)法

　　C.預(yù)測法

　　D.估算法

　　答案：B

　　本題考查房地產(chǎn)廣告效果評價(jià)。測量廣告效果的方法中，試驗(yàn)法是把商品房銷售市場按時間段劃分，在第一段時間使用電視廣告，在第二段時間使用雜志廣告，在第三段時間使用報(bào)紙廣告等，各種媒介的廣告預(yù)算相同。經(jīng)過一定時期后，檢查各相等時段內(nèi)銷售額增長的情況，從而可以大致分析出哪種媒介最有效。

　　47.選擇房地產(chǎn)銷售渠道的原則不包括(　)。

　　A.經(jīng)濟(jì)性

　　B.可控性

　　C.實(shí)用性

　　D.適應(yīng)性

　　答案：C

　　本題考查房地產(chǎn)銷售渠道的選擇。房地產(chǎn)銷售渠道選擇的原則包括經(jīng)濟(jì)性(首要考慮的)、可控性、適應(yīng)性。

　　48.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售渠道決策應(yīng)遵循經(jīng)濟(jì)性原則，即企業(yè)應(yīng)評估不同銷售渠道的(　)。

　　A.機(jī)會成本

　　B.預(yù)計(jì)銷售收入

　　C.預(yù)計(jì)投入產(chǎn)出

　　D.開發(fā)投資

　　答案：C

　　本題考查房地產(chǎn)銷售渠道的選擇。在決策時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可從財(cái)務(wù)角度對不同銷售渠道預(yù)期的投入產(chǎn)出進(jìn)行評估，即對不同銷售渠道的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行考核。

　　49.房地產(chǎn)定價(jià)策略中，不屬于低價(jià)策略缺點(diǎn)的是(　)。

　　A.新面市的商品房低價(jià)出售，會引起客戶對其質(zhì)量的懷疑，影響該商品房的公眾形象

　　B.對于需求彈性大的商品房，低價(jià)不容易拓展銷路

　　C.價(jià)格太低，投資回收期較長

　　D.初次價(jià)格定得過低，當(dāng)有競爭對手進(jìn)入市場后，不易再降低價(jià)格與之競爭

　　答案：B

　　本題考查房地產(chǎn)定價(jià)策略。低價(jià)策略的缺點(diǎn)是：(1)價(jià)格太低，投資回收期較長。(2)初次價(jià)格定得過低，當(dāng)有競爭對手進(jìn)入市場后，不易再降低價(jià)格與之競爭。如果成本上升，需要調(diào)整價(jià)格時，會引起客戶不滿，影響銷路。(3)新面市的商品房低價(jià)出售，會引起客戶對其質(zhì)量的懷疑，影響該商品房的公眾形象。

　　50.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房(一般是整個樓盤)的銷售權(quán)單獨(dú)委托給一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理。如果開發(fā)企業(yè)自行售出商品房，無需向代理機(jī)構(gòu)支付傭金。這種代理方式是(　)。

　　A.公開代理

　　B.聯(lián)合代理

　　C.獨(dú)家代理

　　D.獨(dú)家銷售權(quán)代理

　　答案：C

　　本題考查商品房銷售代理的基本方式。獨(dú)家代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房(一般是整個樓盤)的銷售權(quán)單獨(dú)委托給一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理。如果開發(fā)企業(yè)自行售出商品房，無需向代理機(jī)構(gòu)支付傭金。

　　51.要用同樣的準(zhǔn)則作為衡量所有投標(biāo)書的尺度，評標(biāo).驗(yàn)標(biāo).定標(biāo)的規(guī)則與評分標(biāo)準(zhǔn)對所有的投標(biāo)人都是一致的，這是指物業(yè)管理招投標(biāo)原則中的(　)。

　　A.公正原則

　　B.公平原則

　　C.公開原則

　　D.誠實(shí)信用原則

　　答案：A

　　本題考查物業(yè)管理招投標(biāo)的原則。物業(yè)管理招投標(biāo)的原則中，公正原則是指要用同樣的準(zhǔn)則作為衡量所有投標(biāo)書的尺度，評標(biāo)、驗(yàn)標(biāo)、定標(biāo)的規(guī)則與評分標(biāo)準(zhǔn)對所有的投標(biāo)人都是一致的。

　　52.下列選項(xiàng)中，(　)不屬于業(yè)主享有的權(quán)利。

　　A.執(zhí)行業(yè)主大會的決定

　　B.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)

　　C.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同

　　D.監(jiān)督物業(yè)共用部位.共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用

　　答案：A

　　本題考查業(yè)主的權(quán)利。選項(xiàng)A是業(yè)主委員會的權(quán)利，不是業(yè)主的權(quán)利。

　　53.某小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)的評標(biāo)工作，成立的評標(biāo)委員會共9人，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家人數(shù)可以是(　)。

　　A.1

　　B.4

　　C.5

　　D.7

　　答案：D

　　本題考查物業(yè)管理招標(biāo)的程序。評標(biāo)委員會的人數(shù)一般為5人以上的單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2/3。所以本題答案應(yīng)該選D。

　　54.以下屬于首次業(yè)主大會籌備組成員的是(　)。

　　A.業(yè)主代表和建設(shè)單位

　　B.建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)

　　C.業(yè)主代表.建設(shè)單位和房地產(chǎn)行政主管部門

　　D.業(yè)主代表.物業(yè)管理企業(yè)和街道辦事處

　　答案：D

　　本題考查業(yè)主大會。首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表.建設(shè)單位代表.街道辦事處.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成。沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)和房地產(chǎn)行政主管部門。

　　55.業(yè)主委員會會議做出的決定，應(yīng)由(　)簽字確認(rèn)。

　　A.全體委員

　　B.半數(shù)以上的參會委員

　　C.業(yè)主委員會主任

　　D.參會委員

　　答案：D

　　本題考查業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會會議做出的決定，應(yīng)當(dāng)有參會委員的簽字確認(rèn)，并自做出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　56.以下關(guān)于房地產(chǎn)金融的說法錯誤的是(　)。

　　A.房地產(chǎn)金融是指與房地產(chǎn)有關(guān)的各種信用活動的總稱

　　B.房地產(chǎn)金融是為房地產(chǎn)投資.開發(fā).經(jīng)營.消費(fèi)等籌資.融資的活動

　　C.房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)相結(jié)合的產(chǎn)物

　　D.房地產(chǎn)金融活動主要通過金融機(jī)構(gòu)來完成的

　　答案：C

　　本題考查房地產(chǎn)金融的概念。房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)相結(jié)合的產(chǎn)物。

　　57.某人購買商品房辦理了個人住房貸款12萬元，分10年償還，年利率為6%，按月計(jì)息，采用等額本息還款方式，則每月的償還金額為(　)元。

　　A.1005

　　B.1332

　　C.1258

　　D.1465

　　答案：B

　　本題考查等額本息還款方式的有關(guān)計(jì)算。相當(dāng)于已知P(現(xiàn)值)，求A(年值)。已知年利率，求月還款額，所以必須換算為月利率，同時計(jì)息期換算為以月為單位的計(jì)息的期數(shù)。P=12萬元，i=6%/12=0.5%，n=10×12=120

　　58.貸款人向借款人發(fā)放的用于購買.建造和大修各類型住房的貸款是指(　)。

　　A.土地儲備貸款

　　B.房地產(chǎn)開發(fā)貸款

　　C.個人住房貸款

　　D.商業(yè)用房貸款

　　答案：C

　　本題考查房地產(chǎn)貸款。個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買.建造和大修各類型住房的貸款。

　　59.以貸款或分期付款方式購買住房時所付的第一筆價(jià)款被稱為(　)。

　　A.首付款

　　B.貸款金額

　　C.首付款比例

　　D.應(yīng)付款項(xiàng)

　　答案：A

　　本題考查個人住房貸款相關(guān)術(shù)語。首付款是指以貸款或分期付款方式購買住房時所付的第一筆價(jià)款，通常按所購住房總價(jià)的一定比例確定。

　　60.把個人住房貸款分為首套住房貸款和非首套住房貸款的分類依據(jù)是(　)。

　　A.貸款償還方式

　　B.貸款資金來源

　　C.差別化住房信貸政策

　　D.貸款用途

　　答案：C

　　本題考查個人住房貸款種類。根據(jù)差別化住房信貸政策，個人住房貸款分為首套住房貸款和非首套住房貸款。

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