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　　21.用期末慣例法計算現(xiàn)金流量時，如果現(xiàn)金流入或現(xiàn)金流出不是發(fā)生在計息期的期初或期末，通常是將其代數(shù)和看成是在(　)發(fā)生。

　　A.本計息期初

　　B.上一計息期末

　　C.本計息期末

　　D.下一計息期末

　　答案：C

　　本題考查現(xiàn)金流量圖。如果現(xiàn)金流入或現(xiàn)金流出不是發(fā)生在計息期的期初或期末，而是發(fā)生在計息期的期間，為了簡化計算，通常是將其代數(shù)和看成是在計息期的期末發(fā)生，這種處理方法稱為期末慣例法。

　　22.表明項目投資所能支付的最高貸款利率的財務(wù)指標是(　)。

　　A.資本金收益率

　　B.成本利潤率

　　C.總投資收益率

　　D.財務(wù)內(nèi)部收益率

　　答案：D

　　本題考查財務(wù)內(nèi)部收益率。財務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟含義是：在項目計算期內(nèi)項目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目計算期末，所有的投資可以完全被收回，還表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。

　　23.項目投資現(xiàn)金流量表是以(　)作為計算基礎(chǔ)。

　　A.投資者的出資額

　　B.全部投資

　　C.投資者各方的出資額

　　D.借入的投資額

　　答案：B

　　本題考查現(xiàn)金流量表的類型。項目投資現(xiàn)金流量表是以全部投資作為計算基礎(chǔ)。

　　24.房地產(chǎn)投資項目的利潤與利潤分配表主要用于計算投資項目的(　)。

　　A.動態(tài)盈利性指標

　　B.動態(tài)清償性指標

　　C.靜態(tài)盈利性指標

　　D.靜態(tài)清償性指標

　　答案：C

　　本題考查利潤與利潤分配表。利潤與利潤分配表是反映項目計算期內(nèi)各年的利潤總額.所得稅及稅后利潤分配情況的報表，主要用于計算靜態(tài)盈利性指標，如投資利潤率.投資利稅率.資本金利潤率.資本金凈利潤率等。

　　25.某建筑商向金融機構(gòu)貸款500萬元，按復利計息，年利率為12%。若第三年末一次還本付息，應(yīng)償還(　)萬元。

　　A.702.46

　　B.702.96

　　C.700

　　D.702.35

　　答案：A

　　本題考查整付終值公式。F=P(1+i)n=500×(1+12%)3=702.46(萬元)。

　　26.下列不確定性分析的類型中，不能用于國民經(jīng)濟效益分析的是(　)。

　　A.單因素敏感性分析

　　B.多因素敏感性分析

　　C.盈虧平衡分析

　　D.風險分析

　　答案：C

　　本題考查房地產(chǎn)投資項目不確定性分析。盈虧平衡分析只用于財務(wù)效益分析，敏感性分析和風險分析可用于財務(wù)效益分析和國民經(jīng)濟效益分析。

　　27.某廠設(shè)計能力為年生產(chǎn)某型號零件3000件，每件售價1500元，該廠固定成本60萬元，每件產(chǎn)品變動成本為800元，則該廠的盈虧平衡產(chǎn)量為(　)。

　　A.300

　　B.500

　　C.800

　　D.857

　　答案：D

　　本題考查線性盈虧平衡分析方法。BEP(Q)=CF/(P-V-T)=600000/(1500-800)=857。

　　28.以下不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃的原則的是(　)。

　　A.科學性原則

　　B.約束性原則

　　C.差異性原則

　　D.系統(tǒng)性原則

　　答案：A

　　本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃的原則。房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃的原則有約束性原則、差異性原則、系統(tǒng)性原則、預(yù)測性原則。

　　29.房地產(chǎn)市場細分中常用的首次置業(yè)者.二次置業(yè)者等是依據(jù)(　)進行的市場細分。

　　A.對房地產(chǎn)產(chǎn)品的效用追求

　　B.購買動機

　　C.購買次數(shù)

　　D.購買時間

　　答案：C

　　本題考查房地產(chǎn)市場細分。房地產(chǎn)市場細分中常用的首次置業(yè)者.二次置業(yè)者等是依據(jù)購買次數(shù)進行的市場細分。

　　30.房地產(chǎn)投資項目前期策劃是對項目可行性研究的(　)。

　　A.校驗和驗證

　　B.評估和評判

　　C.審核和審定

　　D.深化和調(diào)整

　　答案：D

　　本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃的概念。項目前期策劃是對項目可行性研究的深化和調(diào)整。

　　31.結(jié)合房地產(chǎn)投資項目對房地產(chǎn)市場走勢進行預(yù)判時，重點是研判該項目所處的市場前景及(　)。

　　A.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

　　B.區(qū)位價值

　　C.自然資源

　　D.人文景觀

　　答案：B

　　本題考查房地產(chǎn)市場預(yù)期發(fā)展研判。房地產(chǎn)市場走勢預(yù)期研判重點是在對市場進行總體走勢分析的基礎(chǔ)上，對項目所處地段進行區(qū)位價值及市場前景的預(yù)期研判。

　　32.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制是指在開發(fā)項目的策劃設(shè)計.施工和銷售等階段，主動運用(　)原理，經(jīng)常地.定期或不定期地將項目實際發(fā)生的成本數(shù)額與相應(yīng)的目標成本值進行比較，對項目成本進行控制。

　　A.靜態(tài)控制

　　B.動態(tài)控制

　　C.盈虧平衡

　　D.利益最大化

　　答案：B

　　本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制是指在開發(fā)項目的策劃設(shè)計.施工和銷售等階段，主動運用動態(tài)控制原理，經(jīng)常地.定期或不定期地將項目實際發(fā)生的成本數(shù)額與相應(yīng)的目標成本值進行比較，對項目成本進行控制。

　　33.根據(jù)規(guī)定，房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工單項合同估算在(　)萬元人民幣以上，或者項目總投資在(　)萬元人民幣以上的，必須進行招標。

　　A.100;2000

　　B.100;3000

　　C.200;3000

　　D.200;4000

　　答案：C

　　本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目工程招標的方式。根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標投標管理辦法》規(guī)定，房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工單項合同估算價在200萬元人民幣以上，或者項目總投資在3000萬元人民幣以上的，必須進行招標。

　　34.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工決算的說法，正確的是(　)。

　　A.竣工決算包括房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)建設(shè)全過程的全部實際費用

　　B.竣工決算僅包含各工程費和合同規(guī)定給施工承包單位的其他費用

　　C.竣工決算是施工承包單位與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算工程價款的憑據(jù)

　　D.竣工決算是竣工結(jié)算的一個重要組成部分

　　答案：A

　　本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工決算�？⒐そY(jié)算僅包含建筑工程費.安裝工程費.裝飾裝修工程費.室外配套工程費及合同規(guī)定給施工方的其他費用，所以選項B錯誤。竣工結(jié)算是施工單位與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算工程價款的憑據(jù)，所以選項C錯誤。竣工決算是在竣工結(jié)算基礎(chǔ)上進行的，竣工決算包含了竣工結(jié)算的內(nèi)容，竣工結(jié)算是竣工決算的一個重要組成部分，所以選項D錯誤。

　　35.具有獨立的設(shè)計文件，能夠獨立施工，但竣工后不能獨立發(fā)揮生產(chǎn)能力或使用功能，這樣的工程稱為(　)。

　　A.單位工程

　　B.單項工程

　　C.分部工程

　　D.分項工程

　　答案：A

　　本題考查單位工程的概念。單位工程是指具有獨立的設(shè)計文件，能夠獨立施工，但竣工后不能獨立發(fā)揮生產(chǎn)能力或使用功能的工程。

　　36.在房地產(chǎn)開發(fā)項目工程招標的程序中，評標委員會完成評標后，應(yīng)向招標人提出書面評標報告，闡明對各投標文件的評審和比較意見，并按照規(guī)定的評標方法，推薦不超過(　)名有排序的合格的中標候選人。

　　A.3

　　B.5

　　C.7

　　D.9

　　答案：A

　　本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目工程招標的程序。評標委員會完成評標后，應(yīng)向招標人提出書面評標報告，闡明對各投標文件的評審和比較意見，并按照規(guī)定的評標方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。

　　37.房地產(chǎn)開發(fā)項目開工準備工作最后完成的標志是(　)。

　　A.選定項目施工單位

　　B.取得施工許可證

　　C.取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證

　　D.完成施工場地“三通一平”

　　答案：B

　　本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的階段和內(nèi)容。當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與中標者簽訂了建設(shè)工程施工合同之后，應(yīng)到項目所在地的縣級以上人民政府行政主管部門辦理開工手續(xù)，并取得建筑工程施工許可證，即標志著開發(fā)項目開工準備工作的最后完成。

　　38.在項目合同體系構(gòu)成圖中，(　)直接簽訂的合同為第一個層次的合同，在合同的簽訂過程中起主導作用。

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他參建方

　　B.施工承包商與材料供應(yīng)商

　　C.工程監(jiān)理單位與設(shè)計方

　　D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與設(shè)備供應(yīng)商

　　答案：A

　　本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目合同體系。在項目合同體系構(gòu)成圖中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他參建方直接簽訂的合同為第一個層次的合同，在合同的簽訂過程中起主導作用。

　　39.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明買方付給賣方2400元/m2，買賣中涉及到的稅費均由買方來負擔。該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方交納的稅費為正常成交價格的7%，應(yīng)由買方交納的稅費為正常成交價格的5%，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為(　)元/m2。

　　A.2243

　　B.2286

　　C.2526

　　D.2581

　　答案：D

　　本題考查對可比實例成交價格進行處理。正常成交價格=賣方實得金額÷(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費比率)。設(shè)正常價格為X，則列方程為：X=2400÷(1-7%)，解得：X=2581。

　　40.由于某地區(qū)的政局動蕩，一次沖突中造成當?shù)亟烫貌糠謸p毀，這種損失屬于建筑物折舊的(　)。

　　A.期限折舊

　　B.功能折舊

　　C.物質(zhì)折舊

　　D.經(jīng)濟折舊

　　答案：D

　　本題考查建筑物折舊的求取。經(jīng)濟折舊也稱為外部折舊，是指因建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價值減損。不利因素可能是經(jīng)濟因素(如市場供給過量或需求不足).區(qū)位因素(如環(huán)境改變，包括景觀被破壞.自然環(huán)境惡化.環(huán)境污染.交通擁擠.城市規(guī)劃改變等)，也可能是其他因素(如政府政策變化.采取宏觀調(diào)控措施等)。

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