第四節(jié)　房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

　　一、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述

　　(一)對房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的基本認(rèn)識(shí)

　　影響因素眾多，難以準(zhǔn)確量化：

　　(1)不同的影響因素或其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)方向不盡相同。

　　(2)不同的影響因素或其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)程度不盡相同。影響變動(dòng)幅度大的，主要因素。影響變動(dòng)幅度小的，次要因素。

　　(3)不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)之間的關(guān)系不盡相同。有的因素隨著其變化會(huì)一直提高或一直降低房地產(chǎn)價(jià)格，如圖3-7(a)所示。有的因素在某一狀況下隨著其變化會(huì)提高房地產(chǎn)價(jià)格，在另一狀況下隨著其變化會(huì)降低房地產(chǎn)價(jià)格，如圖3-7(b)所示。有的因素從某一角度看會(huì)提高房地產(chǎn)價(jià)格，從另一角度看會(huì)降低房地產(chǎn)價(jià)格，至于它對房地產(chǎn)價(jià)格的最終影響如何，是由這兩方面的合力決定的，如圖3-7(c)所示。

　　圖3-7　不同影響因素與價(jià)格之間的關(guān)系

　　如道路對住宅區(qū)價(jià)格的影響，好的影響改善交通，提高價(jià)格;噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全，降低價(jià)格。(影響的雙重性)

　　最終影響，取決于受影響住宅離該道路的遠(yuǎn)近以及該道路的性質(zhì)等。其中，緊臨道路的住宅比里面的住宅受到的負(fù)面影響大，除非有了該道路之后適宜并允許改變?yōu)樯虡I(yè)用途。但是，如果該道路是一條過境公路，如全封閉的高速公路或高架路，則對該居住區(qū)的住宅價(jià)格只有負(fù)面影響，沒有正面作用。

　　(4)影響有的與時(shí)間無關(guān)，有的與時(shí)間有關(guān)。(時(shí)滯)

　　(5)影響方向和影響程度非一成不變。

　　(6)同一影響因素在不同地區(qū)對房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能不同。

　　(7)同一影響因素在不同水平上的變化對房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能不同。

　　(8)有的影響因素可以量化，有的難以量化。

　　估價(jià)需要定性分析與定量分析相結(jié)合，綜合分析房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，測算結(jié)果往往還需要做適當(dāng)調(diào)整才能作為最終的估價(jià)結(jié)果;定性分析、定量分析，相輔相成。

　　(二)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的分類(兩種分類體系)

　　第一種

　　■一般因素 ，對廣大范圍(近乎所有的)的房地產(chǎn)價(jià)格都有影響，如宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、貨幣政策、利率、匯率等。

　　■區(qū)域因素 ，只影響估價(jià)對象周圍一定區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格，如城市規(guī)劃調(diào)整、環(huán)境狀況、配套設(shè)施狀況等。

　　■個(gè)別因素 ，僅對特定房地產(chǎn)的價(jià)格有影響。主要是自身因素，如區(qū)位、用途、規(guī)模等。

　　第二種

　　■房地產(chǎn)自身因素 ：房地產(chǎn)實(shí)物因素、房地產(chǎn)權(quán)益因素、房地產(chǎn)區(qū)位因素。

　　■外部因素 ：人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、國際因素、心理因素、其他因素。

　　二、房地產(chǎn)自身因素

　　(一)房地產(chǎn)實(shí)物因素(與第二章的描述一致)

　　●土地實(shí)物因素

　　1.土地面積

　　面積過小而不利于利用的土地，單價(jià)較低。但面積過小的土地與相鄰?fù)恋睾喜⒑髸?huì)大大提高相鄰?fù)恋氐睦�用價(jià)值。

　　面積過大，單價(jià)也可能較低。因?yàn)榭們r(jià)高，會(huì)減少潛在購買者數(shù)量。面積過大的土地可利用土地面積可能較少，因?yàn)樾枰�配套提供基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。

　　土地面積大小的合適度，因不同地區(qū)、不同消費(fèi)習(xí)慣而有所不同。(適度規(guī)模，用規(guī)模經(jīng)濟(jì)解釋)

　　如，某地區(qū)房地產(chǎn)市場普遍接受高層樓房，則該地區(qū)較大面積土地的利用價(jià)值要高于較小面積土地的利用價(jià)值，較大面積土地的單價(jià)高。相反，如果該地區(qū)的房地產(chǎn)市場僅能接受體量較小的建筑，則較大面積土地的單價(jià)會(huì)低。

　　2.土地形狀

　　土地形狀是否規(guī)則，也有一定的影響。

　　形狀不規(guī)則的土地價(jià)格一般低。為改善形狀不規(guī)則土地的利用，往往采取土地調(diào)整或重劃措施。

　　3.地形、地勢

　　地面的高低起伏、平坦程度，影響房地產(chǎn)開發(fā)成本、利用價(jià)值或景觀等，從而影響其價(jià)格。平坦的土地，價(jià)格較高;高低不平的土地，價(jià)格較低。但是，土地過于平緩，往往不利于地面水的匯集和排除。

　　在其他狀況相同的情況下，地勢高的房地產(chǎn)價(jià)格一般高于地勢低的房地產(chǎn)的價(jià)格，因?yàn)榈貏莸筒粌H下雨時(shí)容易積水、潮濕，而且會(huì)影響建筑物的氣勢、可視性。氣勢、可視性對寫字樓都很重要，可視性對商鋪很重要(商業(yè)街道兩側(cè)是否能建綠化帶有爭議)。

　　4.地質(zhì)

　　地質(zhì)狀況是指地基承載力和穩(wěn)定性 ，地下水位和水質(zhì)，有無不良地質(zhì)現(xiàn)象等。地基承載力是指土地可負(fù)荷物品的能力，特別是指在保證地基穩(wěn)定的條件下，建筑物的沉降量不超過允許值的地基承載能力。

　　對城市建設(shè)用地，地基(工程地質(zhì))狀況對地價(jià)的影響較大。

　　對于建設(shè)用地來說，一般情況下，地質(zhì)堅(jiān)實(shí)，承載力較大，有利于建筑使用，地價(jià)就高;反之，地價(jià)則低。

　　地基(工程地質(zhì))狀況好的，需要的地基加固處理等費(fèi)用低，從而地價(jià)高;相反，則地價(jià)低。

　　5.土壤

　　土壤的污染情況(武漢的毒地事件)、自然酸堿性和肥力對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

　　6.土地開發(fā)程度

　　熟地價(jià)格高于生地價(jià)格;“七通一平”地價(jià)>“五通一平”地價(jià)>“三通一平”地價(jià)。

　　●建筑物實(shí)物因素

　　1.建筑規(guī)模

　　建筑物的面積、體積、開間、進(jìn)深、層高、室內(nèi)凈高、層數(shù)、高度等規(guī)模因素，關(guān)系到建筑物的形象、使用性等，對房地產(chǎn)價(jià)格有所影響。