(4)視覺環(huán)境：房地產(chǎn)周圍安放的東西是否雜亂，例如電線桿、廣告牌、標(biāo)示牌等的豎立狀態(tài)和設(shè)計(jì)是否美觀，建筑物之間是否協(xié)調(diào)，公園、綠化等形成的景觀是否賞心悅目，都會對房地產(chǎn)價格有影響。

　　(5)衛(wèi)生環(huán)境：清潔衛(wèi)生狀況，包括垃圾堆放等情況，對房地產(chǎn)價格也有影響。

　　(6)人文環(huán)境：人文環(huán)境包括該房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽(yù)、居民特征、治安狀況、相鄰房地產(chǎn)的利用狀況等。聲譽(yù)好、居民素質(zhì)高、生命財(cái)產(chǎn)均安全地區(qū)的房地產(chǎn)價格必然高于其他地區(qū)的房地產(chǎn)價格。

　　此外，房地產(chǎn)所在地區(qū)的綠地率、容積率、建筑密度、建筑間距等也反映了其環(huán)境狀況，它們的高低或大小對房地產(chǎn)價格也有影響。

　　總結(jié)：本節(jié)的考點(diǎn)，主要集中于對三類自身因素(實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位)的區(qū)別。

　　三、人口因素

　　房地產(chǎn)特別是住宅的需求主體是人，人口是決定住宅、商業(yè)等房地產(chǎn)需求量或市場規(guī)模大小的一個基礎(chǔ)因素，人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)、素質(zhì) 等狀況，對房地產(chǎn)價格有很大的影響。(人口紅利)

　　(一)人口數(shù)量

　　(1)人口數(shù)量增加，房地產(chǎn)需求增加，房地產(chǎn)價格上漲;人口數(shù)量減少，房地產(chǎn)需求減少，房地產(chǎn)價格下降。(人口紅利，為啥要糾正計(jì)劃生育政策，全面實(shí)施二孩政策)

　　人口增長=自然增長(生死)+機(jī)械增長(人口遷移)

　　(2)反映人口數(shù)量的相對指標(biāo)——人口密度 。人口密度高，該地區(qū)房地產(chǎn)求多于供，價格高。但是如果人口密度過高，生活環(huán)境惡化，房價會降低。

　　(二)人口結(jié)構(gòu)

　　人口結(jié)構(gòu)是指一定時期內(nèi)人口按照性別、年齡、家庭、職業(yè)、文化、民族等因素的構(gòu)成狀況。有人口家庭構(gòu)成和家庭人口規(guī)模。

　　家庭人口規(guī)模小型化 (核心家庭、丁克、獨(dú)身)，家庭平均人口下降，家庭數(shù)量增多，住宅需求總量將會增加，住宅價格上升。

　　(三)人口素質(zhì)

　　人口素質(zhì)，居民素質(zhì)高、社會秩序佳，房地產(chǎn)價格上漲。

　　四、制度政策因素

　　(一)房地產(chǎn)制度政策(熟悉)

　　包括：房地產(chǎn)的所有制、使用制、交易管理制度、價格政策 。

　　改革城鎮(zhèn)住房制度和國有土地使用制度，推行住宅商品化，實(shí)行住房分配貨幣化，允許國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租，可以使房地產(chǎn)價格顯現(xiàn)出來，并反映房地產(chǎn)供求狀況，同時也受房地產(chǎn)供求的影響。

　　(1)房地產(chǎn)所有制

　　1土地所有權(quán)屬于國家或者農(nóng)民集體，不能買賣。

　�、诜课菘梢运饺怂�有，其中住宅大部分為私人所有，可以買賣。

　�、弁恋貨]有所有權(quán)價格，只有土地使用權(quán)價格。

　�、芡恋厥褂脵�(quán)有使用期限，一般情況下，土地使用期限越長，土地及房地產(chǎn)的價格就會越高。

　�、輫�有建設(shè)用地由政府獨(dú)家壟斷供應(yīng)，土地供應(yīng)政策(包括供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)方式等)的變化會引起土地及房地產(chǎn)價格的變動。

　　(2)價格政策

　　政府對房地產(chǎn)價格高低和漲落的態(tài)度及相應(yīng)采取的干預(yù)或管制方式和措施等，包括是實(shí)行市場調(diào)節(jié)價還是政府指導(dǎo)價或政府定價 。

　　房地產(chǎn)價格政策可分為抑制價格政策和刺激價格政策 ，低價格政策和高價格政策 。

　　抑制價格政策，控制房地產(chǎn)價格上漲。

　　刺激價格政策，促使房地產(chǎn)價格上漲。

　　(這兩個政策控制的是價格變化的趨勢 )

　　低價格政策，使房地產(chǎn)價格處在較低水平。

　　高價格政策，使房地產(chǎn)價格處在較高水平。

　　(這兩個政策控制的是價格的絕對水平 )

　　17版教材中含義變化了

　　●政府對房地產(chǎn)價格的干預(yù)或管制方式，可能是制定最高限價、最低限價或直接定價 ，也可能是通過一些其他措施來調(diào)控價格。如增加土地供應(yīng);規(guī)定開發(fā)企業(yè)按照合理的成本和利潤率定價;最高限價;金融、稅收、限購等手段。

　　(二)金融制度政策(貨幣、信貸政策)(掌握)

　　(1)放松貨幣政策，通常導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲;收緊貨幣政策，通常導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。

　　(2)房地產(chǎn)信貸政策 包括增加或縮小房地產(chǎn)信貸規(guī)模，放松或收緊房地產(chǎn)貸款，調(diào)整房地產(chǎn)信貸投向(例如是投向房地產(chǎn)開發(fā)貸款還是個人購房貸款)，提高或降低購房最低首付款比例，上調(diào)或下調(diào)貸款利率，延長或縮短最長貸款期限，提高或降低房地產(chǎn)抵押率上限等。

　　(3)嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，會減少未來的商品房供給，從而會使未來的商品房價格上漲;反之，會使未來的商品房價格下降。

　　(4)提高購房最低首付款比例、上調(diào)個人購房貸款利率、縮短最長貸款期限，會提高購房門檻、增加購房支出，從而會減少住房需求，進(jìn)而會使住房價格下降;反之，會使住房價格上漲。

　　(三)稅收制度政策(掌握)——稅收工具

　　(1)新開征、暫停征收、恢復(fù)或者取消征收房地產(chǎn)稅收，提高或者降低稅率或稅額標(biāo)準(zhǔn)等，會對房地產(chǎn)價格有影響。

　　(2)不同種類的房地產(chǎn)稅收，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的方向、程度和速度是不盡相同的。

　　(3)按照征收環(huán)節(jié)，可分為房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的稅收。