六、社會(huì)因素

　　(一)政治安定狀況(了解)

　　一般地說，政治不安定則意味著社會(huì)可能動(dòng)蕩，這會(huì)影響人們投資、置業(yè)的信心，從而會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格低落。

　　(二)社會(huì)治安狀況(了解)

　　房地產(chǎn)所處的地區(qū)如果經(jīng)常發(fā)生犯罪案件，則意味著人們的生命財(cái)產(chǎn)缺乏保障，因此會(huì)造成該地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格低落。

　　(三)城市化(熟悉)——容易想當(dāng)然和經(jīng)濟(jì)因素混淆

　　城市化，是指人類生產(chǎn)和生活方式由鄉(xiāng)村型向城市型轉(zhuǎn)化的過程，表現(xiàn)為人口由鄉(xiāng)村向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移以及城鎮(zhèn)不斷發(fā)展和完善等。城市化是18世紀(jì)產(chǎn)業(yè)革命以后社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的世界性現(xiàn)象，世界各國先后開始從以農(nóng)業(yè)為主的鄉(xiāng)村社會(huì)，轉(zhuǎn)向以工業(yè)和服務(wù)業(yè)為主的現(xiàn)代城市社會(huì)。

　　通常采用一國或一地區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎剡@個(gè)指標(biāo)來測度城市化水平。該指標(biāo)又稱為城市化率或城鎮(zhèn)化率。一般地說，城市化意味著城鎮(zhèn)人口不斷增長，從而對(duì)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的需求不斷增加，進(jìn)而會(huì)帶動(dòng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

　　(四)房地產(chǎn)投機(jī)(了解)——容易想當(dāng)然地和經(jīng)濟(jì)因素混淆

　　房地產(chǎn)投機(jī)是指不是為了使用或出租，而是為了再出售(或再購買)而暫時(shí)購買(或出售)房地產(chǎn)，利用房地產(chǎn)價(jià)格的漲落變化，以期從價(jià)差中獲利的行為。即為賣而買。

　　投機(jī)是建立在對(duì)未來房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的基礎(chǔ)上。預(yù)期價(jià)格上漲，則會(huì)買入。

　　房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響有多重性：①引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲;②引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌;③起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用。

　　消極影響：造成市場劇烈波動(dòng)

　　在房地產(chǎn)節(jié)節(jié)上升期，投機(jī)者的搶購會(huì)造成一種虛假需求，推動(dòng)價(jià)格進(jìn)一步上漲。

　　在價(jià)格下跌期，投機(jī)者的大量拋售，會(huì)使價(jià)格進(jìn)一步下跌。

　　當(dāng)投機(jī)者判斷失誤，或被過度的熱烈(樂觀)或恐慌(悲觀)的氣氛或心理所驅(qū)使時(shí)，可能造成價(jià)格的劇烈波動(dòng)。

　　積極影響：平抑穩(wěn)定。當(dāng)房地產(chǎn)需求較小時(shí)，投機(jī)者購置房地產(chǎn)，造成房地產(chǎn)需求增加。而在房地產(chǎn)價(jià)格上漲到一定程度時(shí)，投機(jī)者拋售房地產(chǎn)，增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價(jià)格。

　　七、國際因素(了解)

　　世界經(jīng)濟(jì)狀況，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，有利于房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

　　國際競爭狀況，主要指國與國之間為吸引外資展開的競爭。

　　低地價(jià)政策可以使房地產(chǎn)價(jià)格下降，但吸引資金的注入，會(huì)增加房地產(chǎn)的需求，從而導(dǎo)致價(jià)格上漲。

　　政治對(duì)立狀況，國與國的政治對(duì)立，不免會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)制裁或經(jīng)濟(jì)封鎖、凍結(jié)貸款、終止往來等，這些情況一般會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌。

　　軍事沖突狀況，戰(zhàn)爭使房地產(chǎn)價(jià)格下降。

　　(“盛世置業(yè)，亂世藏金”)

　　八、心理因素(了解)

　　影響房地產(chǎn)價(jià)格的心理因素

　�、儋徺I或出售時(shí)的心態(tài);

　　②個(gè)人的欣賞趣味或偏好;

　�、蹠r(shí)尚風(fēng)氣、跟風(fēng)或從眾心理;

　�、芙咏�名家住宅的心理;

　�、葜v究風(fēng)水或吉祥號(hào)碼。

　　心理影響情況：

　　(1)房地產(chǎn)需求者想買，而擁有者惜售，則成交價(jià)一般高于市場價(jià)格。

　　(2)房地產(chǎn)購買者出于自身的特殊需要，在競爭中抬高價(jià)格。

　　(3)房地產(chǎn)擁有者偶然發(fā)生資金調(diào)度困難，急需現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，無奈只有出售房地產(chǎn)變現(xiàn)，這時(shí)的成交價(jià)格多會(huì)低于正常市場價(jià)格。

　　(4)風(fēng)水的影響。

　　(5)對(duì)特殊數(shù)字的偏好或回避。

　　九、其他因素

　　1.行政隸屬變更

　　例如，將較落后地區(qū)管轄的某個(gè)地方劃歸相對(duì)較發(fā)達(dá)地區(qū)管轄，通常會(huì)使這個(gè)地方的房地產(chǎn)價(jià)格上升;相反，則會(huì)使這個(gè)地方的房地產(chǎn)價(jià)格下降。將某個(gè)非建制鎮(zhèn)升格為建制鎮(zhèn)，建制鎮(zhèn)升格為市，市由較低級(jí)別升為較高級(jí)別，如縣級(jí)市升格為地級(jí)市，省轄市升為直轄市，通常也會(huì)使這些地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

　　2.重要政治人物的健康狀況等

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