層高或室內(nèi)凈高對房地產(chǎn)價(jià)值的影響。層高或室內(nèi)凈高過低的建筑物會使人有壓抑感，價(jià)值較低。但層高或室內(nèi)凈高過高會增加造價(jià)(無效成本)，還會增加能耗，也會降低房地產(chǎn)價(jià)值(功能過剩的折舊)。

　　2.建筑結(jié)構(gòu)

　　對建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同結(jié)構(gòu)的建筑物的穩(wěn)固性和耐久性不同。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)的建筑物，價(jià)值一般是從高到低。不同結(jié)構(gòu)的建筑物的造價(jià)一般不同，這通常也會反映到其價(jià)值上。

　　3.設(shè)施設(shè)備

　　設(shè)施設(shè)備齊全、完好的，價(jià)值會高;反之，價(jià)值會低。

　　4.裝飾裝修

　　其他條件一樣，精裝修房價(jià)值>簡裝修房價(jià)值>毛坯房價(jià)值。

　　5.空間布局

　　空間布局關(guān)系到建筑物的使用，對房地產(chǎn)價(jià)值有較大的影響。平面布置合理、交通聯(lián)系方便、有利于使用的建筑物，價(jià)值就高;反之，價(jià)值就低。尤其是住宅，平面設(shè)計(jì)中功能分區(qū)是否合理、使用是否方便是決定其價(jià)值高低的重要因素之一。

　　6.建筑功能

　　建筑物應(yīng)滿足防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照等要求。

　　7.外觀

　　包括建筑式樣、風(fēng)格、色調(diào)、可視性等，對房地產(chǎn)價(jià)格有較大的影響。外觀新穎、優(yōu)美，價(jià)格高;單調(diào)、呆板，很難引起人們的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，特別是在外形上會讓人產(chǎn)生不好的聯(lián)想，則價(jià)格會低。

　　8.新舊程度

　　建筑物的新舊程度是一個(gè)綜合性因素，包括建筑物年齡、維護(hù)情況、完損狀況、工程質(zhì)量等�？偟膩碚f，建筑物越新的，價(jià)值就高;反之，價(jià)值就低。

　　(二)房地產(chǎn)權(quán)益因素

　　房地產(chǎn)是構(gòu)成環(huán)境的重要因素，其利用會影響周圍和社會公眾的利益，存在“外部性”。

　　對房地產(chǎn)的利用，必須進(jìn)行限制(3個(gè)方面)：

　　1.房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制

　　權(quán)利性質(zhì)(所有權(quán)、使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán))，是否完整、清晰。

　　共有房地產(chǎn)共有人較多，價(jià)格較低。人多口雜，意見難統(tǒng)一。成交價(jià)格多會低于正常價(jià)格。

　　2.房地產(chǎn)使用管制

　　使用管制：農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地 ，城市規(guī)劃限制性規(guī)定 (土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等)。

　　不同用途對土地位置等的要求不同，(區(qū)位理論);土地位置一定的情況下，規(guī)定用途(商業(yè)、辦公、居住，還是工業(yè)或綠化)對地價(jià)有著很大的影響。

　　(第9章，補(bǔ)地價(jià)兩種情況，土地用途變更，增加容積率)

　　在城市發(fā)展已使郊區(qū)某些農(nóng)用地很適合于轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地的情況下，如果政府規(guī)定只能維持現(xiàn)有的農(nóng)業(yè)用途(農(nóng)地保護(hù))，則地價(jià)較低，而如果一旦允許改變用途，則地價(jià)會大幅度上漲。(土地變性，自然增值)

　　容積率對地價(jià)也有很大的影響。在城市規(guī)劃中，地下建筑面積通常不計(jì)容積率。在實(shí)際中，容積率分為包含地下建筑面積的容積率和不包含地下建筑面積的容積率。

　　在補(bǔ)交出讓金等費(fèi)用方面，有的地方政府規(guī)定地下建筑面積不補(bǔ)交或者只按照地上建筑面積的出讓金等費(fèi)用水平的一定比例(如1/3)補(bǔ)交。這些規(guī)定對地價(jià)都有很大的影響。

　　3.相鄰關(guān)系的限制

　　相鄰關(guān)系是指房地產(chǎn)的相鄰權(quán)利人依照法律法規(guī)規(guī)定或者按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣，相互之間應(yīng)當(dāng)提供必要的便利或者接受必要的限制而產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。從義務(wù)方面來看，相鄰關(guān)系是對房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的限制，相鄰關(guān)系的存在對房地產(chǎn)價(jià)格有影響。(相互性)

　　應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人提供的必要便利(3項(xiàng)便利)：

　　①用水、排水提供必要便利(給排水);

　�、谕ㄐ械谋憷�;

　�、蹖ο噜徣艘蚪ㄔ臁⑿蘅樈ㄖ�物以及鋪設(shè)管線提供便利。

　　不得損害相鄰人的以下權(quán)利 (3項(xiàng)義務(wù))：

　　①不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照;

　�、诓坏眠`反國家規(guī)定棄置固體廢物、排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì);

　　③挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰房地產(chǎn)的安全。

　　(三)房地產(chǎn)區(qū)位因素

　　區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系。

　　房地產(chǎn)區(qū)位的優(yōu)劣，直接關(guān)系到房地產(chǎn)所有者或使用者的經(jīng)濟(jì)收益、生活便利或者社會影響。城市土地價(jià)格高低幾乎為區(qū)位優(yōu)劣所左右。

　　房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的形成，一是先天的自然條件，二是后天的人工影響。

　　居住房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其交通條件、配套設(shè)施完備程度、周圍環(huán)境 。其中，別墅的要求是接近大自然，周圍環(huán)境良好(如有青山、碧水、藍(lán)天)，居于其內(nèi)又可保證一定的生活私密性。

　　商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其繁華程度、臨街狀況、交通條件 等。

　　辦公房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其商務(wù)氛圍、交通條件 等。

　　工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，通常需要視產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定，要有利于原料和產(chǎn)品的運(yùn)輸，便于動力取得和廢料處理的區(qū)位 ，價(jià)格必有趨高的傾向。(工業(yè)區(qū)位論，有原材料指向，市場指向等)

　　城市內(nèi)部區(qū)位與地租(地價(jià))的關(guān)系如圖3-8所示。

　　圖3-8　城市內(nèi)不同用途的地租支付能力