設(shè)想城市所在的地區(qū)為一均質(zhì)平原，則各種用途會呈同心圓 分布。(圈層分布)

　　房地產(chǎn)的自然地理位置固定不變，社會經(jīng)濟位置可以發(fā)生變化。變化原因：城市規(guī)劃的制定或修改，交通建設(shè)或改道，其他方面的建設(shè)。

　　房地產(chǎn)區(qū)位因素可以分解為：

　　1.位置

　　(1)方位 ——分析一宗房地產(chǎn)的方位，首先是看該房地產(chǎn)在某個較大區(qū)域(如城市)中的位置，其次是看該房地產(chǎn)在某個較小區(qū)域中的位置。如“山之陽，水之北”。

　　(2)與相關(guān)場所的距離 。距離是衡量房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣最常見、最簡單的指標。一宗房地產(chǎn)與其相關(guān)的主要場所的距離，對其價格有較大的影響。

　　衡量距離的指標(4指標)：

　　■空間直線距離 ：(無意義)

　　■交通路線距離 ：連接兩地之間的路線距離，有時受路況(包括路面、交通流量等狀況)、交通管制等的影響，雖然距離不遠，但需要的時間較長。

　　■交通時間距離 ：理論上更科學(xué)，但可能誤導(dǎo)，測量所用的交通工具、所處時段不能反映真實的交通時間。應(yīng)采用該房地產(chǎn)有代表性的使用者適用的交通工具和出行時段來測算。另外，有些房地產(chǎn)交通時間較短，但要經(jīng)過高收費的道路或橋梁、隧道等，這樣節(jié)省了交通時間，但可能并不經(jīng)濟。

　　■經(jīng)濟距離 ：把交通時間、交通費用 統(tǒng)一用貨幣來衡量，以反映距離。

　　【例題】把交通時間和交通費用統(tǒng)一用貨幣來衡量的距離，稱為交通時間距離。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。經(jīng)濟距離：更科學(xué)但較復(fù)雜的一種距離，它是把交通時間、交通費用統(tǒng)一用貨幣來衡量，以反映距離。參見教材P132。

　　3.臨街狀況

　　一般來說，不臨街住宅的位置要好于臨街住宅，而商業(yè)用途的房地產(chǎn)則相反。

　　商業(yè)用途房地產(chǎn)的臨街狀況主要有：一面臨街;前后兩面臨街;街角地;長方形土地是長的一邊臨街還是短的一邊臨街，梯形土地是寬的一邊臨街還是窄的一邊臨街，三角形土地是一邊臨街還是一頂點臨街�！敖鸾倾y邊草肚皮”。商業(yè)用途房地產(chǎn)的臨街狀況不同，價值會有所不同，甚至有很大差異。(聯(lián)系第九章路線價法相關(guān)內(nèi)容)電商時代在改變這種影響。

　　4.朝向

　　對住宅而言，朝向是很重要的位置因素 。住宅的朝向主要影響到采光和日照;中國處在北半球，南向是陽光最充足的方位，一般認為“南方為上，東方次之，西又次之，北不良”，因此，住宅最好是坐北朝南。(風(fēng)水說)

　　5.樓層

　　樓層影響到通達性、通風(fēng)、采光、日照、視野、景觀、空氣質(zhì)量、安寧程度、安全、室內(nèi)溫度、自來水潔凈，以及頂層是否可獨享屋面使用權(quán)。底層是否可獨享室外一定面積空地的使用權(quán)等(容易混淆，樓層屬于空間區(qū)位。注意區(qū)分層高，層高是由上下層樓板的間距決定的，所以屬于實物因素。)

　　住宅樓層，沒有電梯的住宅——中間樓層較優(yōu)，頂層和底層較劣。有電梯的住宅——一年四季空氣中懸浮層之上的樓層最優(yōu)，三層以下較劣。商業(yè)用房，地上一層價格或租金最高，其他層一般不到一層價格或租金的60%。

　　2.交通

　　交通可分為道路狀況、出入可利用的交通工具、交通管制情況、停車方便程度以及交通收費情況等。

　　開辟新的交通線路，如新建道路、通公共汽車、建地鐵或輕軌，可以改善沿線地區(qū)特別是站點周邊地區(qū)的交通條件，一般會使這些地區(qū)的房地產(chǎn)價格上漲。(地鐵概念、軌道交通概念)

　　某些房地產(chǎn)所處的位置看起來交通方便，實際上并不方便，這可能是受到交通出入口、立交橋、高架路、交通管制等的影響。

　　對房地產(chǎn)價格有影響的交通管制，主要有限制車輛通行、實行單行道、禁止掉頭或左拐彎等。

　　交通管制對房地產(chǎn)價格的影響結(jié)果如何，要看這種管制的內(nèi)容和房地產(chǎn)的使用性質(zhì)。

　　實行某種交通管制，對某類房地產(chǎn)來說，可能會降低其價格，但對于另一類房地產(chǎn)來說則可能會提高其價格。例如，在住宅區(qū)內(nèi)的道路上禁止貨車通行，可以減少噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全感，因此會提高其價格。(這種具有雙重可能的情況，一般不會命題，要出也在判斷中，注意不能把話說的過頭)

　　3.外部配套設(shè)施

　　外部配套設(shè)施完備，中小學(xué)(學(xué)區(qū)房)、醫(yī)院以及有購物中心、休閑娛樂場所等。(注意與實物因素中的內(nèi)部設(shè)施的區(qū)分)

　　4.周圍環(huán)境

　　(1)大氣環(huán)境：空氣質(zhì)量的好壞關(guān)系人體健康。房地產(chǎn)所處地區(qū)的空氣中是否有難聞的氣味、有毒有害物質(zhì)和粉塵等，對房地產(chǎn)價格有很大影響。公共廁所、垃圾站、化工廠、鋼鐵廠、屠宰廠、醬廠等都可能造成空氣污染，凡接近這些地方的房地產(chǎn)，價格通常較低。(全國的霧霾天氣，PM2.5指數(shù)進入民眾日常生活視野，河北等高污染城市，可能會有更多的人逃離)

　　(2)水文環(huán)境：地下水、溝渠、河流、江湖、海洋等的污染程度如何，對其附近的房地產(chǎn)價格也有很大的影響。

　　(3)聲覺環(huán)境：交通運輸工具(如汽車、火車、飛機、船舶)、社會人群活動(如農(nóng)貿(mào)市場、中小學(xué)、游樂場、展覽館等人們的喧鬧聲、吆喝聲、高音喇叭聲)、工廠等，都可能產(chǎn)生噪聲，會干擾人們休息、工作和學(xué)習(xí)。對住宅、辦公、旅館、學(xué)校、科研等類房地產(chǎn)來說，噪聲大的地方，房地產(chǎn)價格較低;噪聲小、安靜的地方，房地產(chǎn)價格通常較高。(相關(guān)知識中聲環(huán)境級別分類)