(四)有關規(guī)劃和計劃(考點會放在相關知識中的規(guī)劃知識部分)(熟悉)

　　政府的規(guī)劃和計劃的編制、調整和修訂，對房地產價格有較大的影響。

　　1.國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃——政府調控經濟的依據(jù)，對房地產價格有很大影響

　　國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃是國家加強和改善宏觀調控的重要手段，也是政府履行經濟調節(jié)、市場監(jiān)管、社會管理和公共服務職責的重要依據(jù)。它按行政層級，分為國家級規(guī)劃、省(區(qū)、市)級規(guī)劃、市縣級規(guī)劃;按對象和功能類別，分為總體規(guī)劃、專項規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃。

　　2.城鄉(xiāng)規(guī)劃——統(tǒng)籌安排空間布局

　　①總體規(guī)劃

　�、诳刂菩栽敿氁�(guī)劃——是政府做出項目規(guī)劃許可的依據(jù)

　�、坌藿ㄐ栽敿氁�(guī)劃——對地塊具體的安排和設計

　　城市規(guī)劃對房地產價格的影響很大，例如，如果城市規(guī)劃將某個地區(qū)列為重點發(fā)展區(qū)域，則這個地區(qū)的房地產價格一般會上漲。

　　3.土地相關規(guī)劃和計劃——直接影響供給

　　土地利用總體規(guī)劃：一是建設用地總量，其中包括建設占用耕地的數(shù)量;二是耕地保有量。

　　土地利用年度計劃：對土地利用進行的年度調節(jié)。

　　土地供應計劃：在劃撥或出讓國有建設用地使用權時使用的指標。

　　4.住房相關規(guī)劃和計劃

　　包括住房建設規(guī)劃和年度計劃、住房保障發(fā)展規(guī)劃和年度計劃。

　　保障房對商品住房價格有個修正作用：住房建設總量增加特別是限價商品住房、經濟適用住房、廉租住房的建設規(guī)模增加或在住房建設總量中的比重提高，商品住房的價格一般會下降，反之會上漲。

　　(五)有關特殊制度政策

　　國家的發(fā)展戰(zhàn)略，設立沿海開放城市、建立經濟特區(qū)開發(fā)區(qū)等。

　　五、經濟因素

　　(一)經濟發(fā)展(正向關系)

　　經濟增長、繁榮或衰退等經濟發(fā)展狀況，影響著就業(yè)、收入和市場信心等，對房地產價格有很大的影響。反映經濟發(fā)展的一個重要指標是國內生產總值(GDP)的增長。

　　衡量指標：國內生產總值GDP，是一個國家或一個地區(qū)在一定時期內國民經濟生產活動的總成果的一種計量。

　　GDP增長說明社會總需求也在增加。社會總需求增加預示著投資、生產活動活躍，帶動房地產的需求，引起房地產價格上漲。

　　(二)居民收入(掌握)

　　居民收入水平及其增長，對房地產價格特別是住宅價格有很大的影響。居民收入增長指標：城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長和農村居民人均純收入的增長。(注意區(qū)分名義收入和實際收入，實際收入要扣除通貨膨脹的影響)

　　城鎮(zhèn)居民人均可支配收入：指城鎮(zhèn)居民家庭在支付個人所得稅、財產稅及其他經常性轉移支出之后余下的實際收入。

　　農村居民人均純收入的增長

　　收入真正增加，生活水平提高，對房地產需求增加，導致房地產價格上升。

　　居民收入對房地產價格的影響程度：(不同人群的收入增長帶來的房地產價格影響不同)。

　　(三)物價

　　反映一般物價變動的指標主要有：居民消費價格指數(shù)(CPI)、生產資料價格指數(shù)(PPI)

　　中國目前統(tǒng)計口徑中，房地產價格變動沒有納入居民消費價格指數(shù)和生產資料價格指數(shù)核算，房地產是被列入固定資產投資。因此，居民消費價格指數(shù)和生產資料價格指數(shù)的變動并不直接反映房地產價格的變動，只是間接影響。

　　物價與房地產價格上漲的關系：

　　由于建筑材料價格、建筑人工費等“房地產投入要素”的價格上漲，會增加房地產開發(fā)建設成本，從而可能引起“成本推動型”的房地產價格上漲。

　　從較長時期來看，房地產價格的上漲率要高于一般物價的上漲率。這就是房地產的保值功能。

　　房價與地價的關系：

　　在有較多土地供應者的情況下，地價水平主要取決于房價水平。

　　但在房地產開發(fā)用地由政府獨家壟斷供應的情況下，土地一級市場上的地價水平在很大程度上影響著新建商品房的價格水平，預期政府會減少土地供應將造成的地價上漲或其壟斷的高地價，是會推動房價上漲或市場會以房價上漲來作出反應的。

　　(四)利率(注意：利率是經濟因素，利率調整屬于金融政策因素)(掌握)

　　從房地產供給的角度，利率上升會增加項目融資成本，使開發(fā)成本上升，使價格上升。

　　從房地產需求的角度，利率上升會加重購買者的貸款償還負擔，從而會減少需求，使價格下降。

　　從房地產價值是房地產預期凈收益的現(xiàn)值之和的角度看，由于房地產價值與折現(xiàn)率負相關，而折現(xiàn)率與利率正相關，所以利率上升或下降會使房地產價格下降或上漲。

　　從綜合效應看，利率升降對房地產需求的影響大于對房地產供給的影響，從而房地產價格與利率負相關：利率上升，房地產價格會下降;利率下降，房地產價格會上漲。