2016年房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營與管理全真模擬練習(xí)題(1)

　　一、單項(xiàng)選擇題(共35小題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意。)

　　(1)某投資商預(yù)測到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)計(jì)劃，并在附近預(yù)先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的(　　)。(有修改)

　　A. 存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

　　B. 需要適時(shí)的更新改造投資

　　C. 投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

　　D. 易受政策影響

　　(2)不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價(jià)值(　　)。

　　A. 下降

　　B. 上升

　　C. 不變

　　D. 不能確定

　　(3)下列風(fēng)險(xiǎn)中，屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的是(　　)。

　　A. 購買力風(fēng)險(xiǎn)

　　B. 市場供求風(fēng)險(xiǎn)

　　C. 政策風(fēng)險(xiǎn)

　　D. 比較風(fēng)險(xiǎn)

　　(4)已知兩稅一費(fèi)的稅、費(fèi)率分別為營業(yè)稅5%、城市維護(hù)建設(shè)稅7%、教育費(fèi)附加3%，若銷售收入為1000萬元，則應(yīng)繳納兩稅一費(fèi)的總額為(　　)萬元。

　　A. 55.0

　　B. 85.6

　　C. 150.0

　　D. 123.6

　　(5)某家庭購買一套面積為100㎡的商品住宅，單價(jià)為5000元/㎡，首付款為房價(jià)的30%，其余通過申請公積金和商業(yè)組合貸款支付，已知公積金和商業(yè)貸款的年利率分別為4%和7%，期限均為10年，公積金貸款的最高限額為10萬元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為(　　)元。(綜合性強(qiáng))

　　A. 1002.45

　　B. 1012.45

　　C. 1027.42

　　D. 1037.45

　　(6)某家庭以30萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%，按月等額還款，如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金5萬元，則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少(　　)元。

　　A. 544.10

　　B. 555.10

　　C. 1776.32

　　D. 2109.38

　　(7)某家庭以住宅抵押貸款方式購買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6%，以每月2500元等額還款。該家庭于第9年初一次性償還貸款本金10萬元，余額在以后的5年內(nèi)用按月等額還款的方式還清，則最后5年內(nèi)的月等額還款額為(　　)元。

　　A. 3019.53

　　B. 2983.84

　　C. 1524.15

　　D. 1587.65

　　(8)某物業(yè)的購買價(jià)為100萬元，其中50萬元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12%，按年等額償還。如該物業(yè)年凈經(jīng)營收入為30萬元，則該物業(yè)投資的償債備付率為(　　)。(有修改)

　　A. 0.18

　　B. 0.12

　　C. 3.39

　　D. 5.00

　　(9)甲寫字樓購買價(jià)格為100萬元，年凈經(jīng)營收入為30萬元，年還本付息額為15萬元;乙寫字樓購買價(jià)格為200萬元，年凈經(jīng)營收入為50萬元，年還本付息額為30萬元。若不考慮其他因素的影響，則甲、乙兩寫字樓投資之現(xiàn)金回報(bào)率的關(guān)系為(　　)。

　　A. 甲>乙

　　B. 甲<乙

　　C. 甲=乙

　　D. 無法判斷

　　(10)土地使用者因使用國有土地而需按規(guī)定每年支付給政府的費(fèi)用是(　　)。

　　A. 土地使用權(quán)出讓費(fèi)

　　B. 土地使用費(fèi)

　　C. 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)

　　D. 毛地價(jià)

　　(11)市場的客體通常是指(　　)。

　　A. 買家

　　B. 賣家

　　C. 交易對象

　　D. 交易價(jià)格

　　(12)在房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)過程中，承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)等項(xiàng)工作的，一般是(　　)。

　　A. 建筑師

　　B. 結(jié)構(gòu)工程師

　　C. 設(shè)備工程師

　　D. 監(jiān)理工程師

　　(13)決定投資型房地產(chǎn)購買者愿意支付價(jià)格水平的主要因素是(　　)。 、

　　A. 滿足購買者使用要求

　　B. 購買者支付能力

　　C. 物業(yè)預(yù)期收益

　　D. 物業(yè)用途

　　(14)按照四象限模型，確定房地產(chǎn)資產(chǎn)需求的關(guān)鍵是房地產(chǎn)使用市場的(　　)。(已過時(shí))

　　A. 存量規(guī)模

　　B. 租金水平

　　C. 開發(fā)成本

　　D. 資本化率

　　(15)在房地產(chǎn)市場自然周期的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場中的空置率與合理空置率的關(guān)系是(　　)。

　　A. 空置率>合理空置率

　　B. 空置率<合理空置率

　　C. 空置率=合理空置率

　　D. 不能判斷

　　(16)對市場需求與供應(yīng)情況、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等進(jìn)行的預(yù)可行性研究，屬于(　　)階段。

　　A. 投資機(jī)會(huì)研究

　　B. 初步可行性研究

　　C. 詳細(xì)可行性研究

　　D. 項(xiàng)目的評估和決策

　　(17)下列費(fèi)用中，不屬于土地費(fèi)用的是(　　)。

　　A. 土地使用權(quán)出讓金

　　B. 城市建設(shè)配套費(fèi)

　　C. 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)

　　D. 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　(18)以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法是(　　)。

　　A. 單元估算法

　　B. 單位指標(biāo)估算法

　　C. 工程量近似匡算法

　　D. 概算指標(biāo)估算法

　　(19)下列費(fèi)用中，不屬于企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的是(　　)。

　　A. 審計(jì)費(fèi)

　　B. 利息

　　C. 外匯匯兌凈損失

　　D. 融資代理費(fèi)

　　(20)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)(　　)內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。

　　A. 計(jì)算期

　　B. 動(dòng)態(tài)投資回收期

　　C. 項(xiàng)目壽命期

　　D. 開發(fā)期

　　(21)動(dòng)態(tài)投資回收期與靜態(tài)投資回收期之間的關(guān)系是(　　)。

　　A. 動(dòng)態(tài)投資回收期大于靜態(tài)投資回收期

　　B. 動(dòng)態(tài)投資回收期等于靜態(tài)投資回收期

　　C. 動(dòng)態(tài)投資回收期小于靜態(tài)投資回收期

　　D. 動(dòng)態(tài)投資回收期可能大于、等于或小于靜態(tài)投資回收期

　　(22)財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)是由于(　　)引起的。(已過時(shí))

　　(23)項(xiàng)目利潤為零時(shí)，分析項(xiàng)目成本、售價(jià)或銷售率所處狀態(tài)的方法是(　　)。

　　A. 獲利能力分析

　　B. 盈虧平衡分析

　　C. 市場狀況分析

　　D. 定性風(fēng)險(xiǎn)分析

　　(24)對評估中數(shù)據(jù)估算誤差引起的最終結(jié)果變化進(jìn)行分析的常用方法是(　　)。(已過時(shí))

　　(25)當(dāng)項(xiàng)目評估中有若干個(gè)變量，每個(gè)變量又有多種甚至無限多種取值時(shí)，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的方法一般采用(　　)。

　　A. 概率分析

　　B. 解析法

　　C. 蒙特卡洛法

　　D. 杠桿分析

　　(26)對開發(fā)商而言，在下列合同形式及補(bǔ)充條款中，風(fēng)險(xiǎn)最大的是(　　)。(已過時(shí))

　　A. 固定總價(jià)合同，采用按日計(jì)價(jià)的增價(jià)條款

　　B. 固定總價(jià)合同，采用重大增價(jià)條款調(diào)整

　　C. 固定總價(jià)合同，采用延期增價(jià)條款

　　D. 成本加浮動(dòng)酬金合同

　　(27)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所采用的建筑工程施工合同文件優(yōu)先解釋的順序?yàn)?　　)。(已過時(shí))

　　A. 合同協(xié)議書、投標(biāo)書及其附件、圖紙、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書

　　B. 圖紙、投標(biāo)書及其附件、合同協(xié)議書、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書

　　C. 合同協(xié)議書、投標(biāo)書及其附件、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書、圖紙

　　D. 圖紙、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書、投標(biāo)書及其附件、合同協(xié)議書

　　(28)當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目完工并具備竣工驗(yàn)收條件后，負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收的是(　　)。

　　A. 開發(fā)商

　　B. 設(shè)計(jì)單位

　　C. 承包商

　　D. 監(jiān)理單位

　　(29)2002年3月某人以4.5萬元的預(yù)付款訂購了一套售價(jià)為30萬元的期房，2003年3月該項(xiàng)目交付使用時(shí)，樓價(jià)上漲到33.6萬元，則其預(yù)付款的收益率為(　　)。

　　A. 12%

　　B. 13.4%

　　C. 80%

　　D. 125%

　　(30)目前，中國個(gè)人住房抵押貸款期限最長不超過(　　)年。

　　A. 10

　　B. 15

　　C. 20

　　D. 30

　　(31)當(dāng)貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過(　　)時(shí)，為高風(fēng)險(xiǎn)貸款。

　　A. 50%

　　B. 60%

　　C. 80%

　　D. 90%

　　(32)根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和銷售量來制定價(jià)格的方法稱為(　　)。

　　A. 成本加成定價(jià)法

　　B. 目標(biāo)定價(jià)法

　　C. 價(jià)值定價(jià)法

　　D. 認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法

　　(33)當(dāng)某開發(fā)商的成本費(fèi)用和產(chǎn)品質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者相比具有競爭優(yōu)勢時(shí)，可以采用的定價(jià)法是(　　)。

　　A. 領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

　　B. 挑戰(zhàn)定價(jià)法

　　C. 隨行就市定價(jià)法

　　D. 滲透定價(jià)法

　　(34)在物業(yè)管理中，市場化、社會(huì)化程度最高，管理最為復(fù)雜的是(　　)物業(yè)。

　　A. 收益性

　　B. 工業(yè)性

　　C. 居住性

　　D. 特殊性

　　(35)在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場間位置的優(yōu)劣主要取決于(　　)。

　　A. 物業(yè)的易接近性

　　B. 物業(yè)的臨街狀況

　　C. 物業(yè)的周圍環(huán)境

　　D. 物業(yè)所處區(qū)域的繁華程度