答案和解析

　　一、單項(xiàng)選擇題(共35小題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意。)

　　(1) :A

　　(2) :A

　　長(zhǎng)期利率下調(diào)，預(yù)期房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)降低一是會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值提高，利用降低的利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn)，會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值增加，提升房地產(chǎn)現(xiàn)值;二是會(huì)減少投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，降低投資成本;三是會(huì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求增長(zhǎng)(居民儲(chǔ)蓄量減少，貸款購(gòu)房量由于成本降低而增加)，從而會(huì)帶動(dòng)投資需求上升。(3) :D

　　比較風(fēng)險(xiǎn)又稱機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會(huì)，同時(shí)也失去了相應(yīng)可能收益時(shí)，給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)是一干擾項(xiàng)，杜撰的。(4) :A

　　1000萬(wàn)元×5%×(1+7%+3%)。城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加是以營(yíng)業(yè)稅為基數(shù)的。(5) :B

　　(6) :B

　　(7) :A

　　(8) :C

　　(9) :A

　　(10) :B

　　土地使用權(quán)出讓費(fèi)是土地出讓時(shí)支付給政府的一筆費(fèi)用，俗稱“土地出讓金”，而土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)是在土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，由受讓方支付給轉(zhuǎn)讓方的費(fèi)用，毛地價(jià)是土地價(jià)格的一種表示方式，士地使用費(fèi)是十地使用者使用土地支付的經(jīng)常性費(fèi)用。(11) :C

　　市場(chǎng)的主體是買(mǎi)家、賣(mài)家，市場(chǎng)的客體是交易對(duì)象。(12) :A

　　建筑師一般承擔(dān)開(kāi)發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工合同管理等項(xiàng)工作。(13) :C

　　(14) :A

　　(15) :B

　　在自然周期的第一階段，即市場(chǎng)復(fù)蘇階段，空置率是高于長(zhǎng)期平均空置率(合理空置率)水平的。(16) :D

　　初步可行性研究亦稱“預(yù)可行性研究”，是對(duì)市場(chǎng)需求與供應(yīng)情況、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周?chē)�環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等進(jìn)行的研究。(17) :B

　　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)屬于房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)范疇，而城市建設(shè)配套費(fèi)是干擾項(xiàng)，沒(méi)有這種提法。 (18) :A

　　(19) :A

　　財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。(20) :A

　　計(jì)算期是指項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)周期，“開(kāi)發(fā)期”不全面。而動(dòng)態(tài)投資回收期是自投資起始點(diǎn)算起，累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份。(21) :A

　　動(dòng)態(tài)投資回收期要對(duì)凈現(xiàn)金流量進(jìn)行折現(xiàn)，而靜態(tài)投資回收期不用對(duì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)，則動(dòng)態(tài)投資回收期要長(zhǎng)于靜態(tài)投資回收期。(22) :

　　(23) :B

　　虧平衡分析中的保本點(diǎn)分析是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤(rùn)為零時(shí)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。(24) :

　　(25) :C

　　蒙恃卡洛法是一種通過(guò)對(duì)隨機(jī)變量的統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)、隨機(jī)模擬求解物理、數(shù)學(xué)、工程技術(shù)問(wèn)題近似解的數(shù)學(xué)方法。適用于項(xiàng)目評(píng)估中有若干個(gè)變量，每個(gè)變量又有多種甚至無(wú)限多種取值的情形(26) :

　　(27) :

　　(28) :A

　　(29) :C

　　(30) :D

　　(31) :B

　　凡綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過(guò)60%的，即為高風(fēng)險(xiǎn)貸款，對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。 (32) :B

　　目標(biāo)定價(jià)法是根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和銷售量來(lái)制定價(jià)格的方法。 (33) :B

　　當(dāng)物業(yè)質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近時(shí)，如果價(jià)格比市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者定價(jià)稍低或低得較多，則認(rèn)為該開(kāi)發(fā)商采用了挑戰(zhàn)定價(jià)法。(34) :A

　　(35) :A

　　在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場(chǎng)間位置的優(yōu)劣，主要取決于消費(fèi)者到達(dá)該地點(diǎn)是否方便，即物業(yè)的易接近性或交通通達(dá)程度。二、多項(xiàng)選擇題(共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意。全部選對(duì)的，得2分;錯(cuò)選或多選的，不得分，少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。)

　　(1) :A, B, C

　　經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收入大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間;自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)得多。如果房地產(chǎn)的維護(hù)狀況良好，其較長(zhǎng)的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命;房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。(2) :A, B, C

　　空置損失費(fèi)用屬于收益損失范疇，為償債或其他原因急于將房地產(chǎn)變現(xiàn)時(shí)的折價(jià)損失不屬于經(jīng)營(yíng)性費(fèi)用。(3) :A, B, C

　　經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本-期間費(fèi)用-經(jīng)營(yíng)稅金及附加-土地增值稅。銷售稅金中不應(yīng)含房地產(chǎn)稅和土地使用稅。要注意“經(jīng)營(yíng)稅金及附加”與“銷售稅金”不是一個(gè)概念，經(jīng)營(yíng)稅金及附加是指“兩稅一費(fèi)”：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。(4) :B, D

　　投資決策分析包括市場(chǎng)分析和項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析兩部分工作。(5) :A, B

　　(6) :A, B

　　(7) :A, B, C, D

　　(8) :A, C, D, E

　　調(diào)查研究階段分成市場(chǎng)調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。市場(chǎng)供給量屬于市場(chǎng)調(diào)查范疇的。(9) :B, C, D, E

　　前期工程費(fèi)包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測(cè)以及“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)用。拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)屬于土地費(fèi)用范疇。(10) :

　　(11) :A, B, D

　　(12) :A, B, C, D

　　(13) :A, B, C, D

　　(14) :C, D, E

　　(15) :A, B, C, D

　　有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入。三、判斷題(共15小題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，用

　　(1) :

　　(2) :0

　　投資風(fēng)險(xiǎn)有個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)和系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)兩種。通過(guò)投資組合理論的原則，雖然可以將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少，但系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。(3) :0

　　成本利潤(rùn)率等于開(kāi)發(fā)利潤(rùn)與總開(kāi)發(fā)成本之比，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等于項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值減去項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本。(4) :1

　　沒(méi)有超過(guò)70年，可以。(5) :0

　　(6) :1

　　(7) :

　　(8) :0

　　(9) :1

　　(10) :

　　答案暫缺(11) :1

　　內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。若該項(xiàng)目可行，則其財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率肯定大于銀行貸款利率。(12) :1

　　抵押率是貸款金額與抵押物價(jià)值之比，又稱貸款價(jià)值比率。(13) :

　　(14) :1

　　過(guò)高或過(guò)低的租金都有可能導(dǎo)致業(yè)主利益的損失，因?yàn)槿裟匙诖�出租物業(yè)確定的租金高于市場(chǎng)租金水平，則意味著物業(yè)的空置率會(huì)上升;而低于市場(chǎng)租金水平的租金，雖然可能使出租率達(dá)到100%，但可獲得的總租金收入并不一定理想。(15) :1

　　物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入，它等于物業(yè)內(nèi)部全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積。四、計(jì)算題(共2小題，20分。要求列出算式、計(jì)算過(guò)程，需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式，僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分)