因?yàn)樵u估目的是股權(quán)轉(zhuǎn)讓，評估對象就應(yīng)該是企業(yè)的股權(quán)，涉及的資產(chǎn)范圍是企業(yè)的全部資產(chǎn)和負(fù)債。價(jià)值類型應(yīng)需要根據(jù)交易雙方的實(shí)際情況選擇市場價(jià)值或投資價(jià)值等，因此適宜的評估方法應(yīng)選擇市場法。
(2)不恰當(dāng)。這種做法違背了客觀性要求。
在資產(chǎn)評估過程中，資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)完整、客觀地收集信息、數(shù)據(jù);必須保證賴以形成評估結(jié)論信息的完整性、客觀性、有效性、合法性;不得使用缺乏依據(jù)的信息、數(shù)據(jù)。資產(chǎn)評估專業(yè)人員有責(zé)任核查所獲得信息的客觀性，對于從其他第三方獲得的信息，也應(yīng)當(dāng)關(guān)注其客觀性。資產(chǎn)評估專業(yè)人員，應(yīng)當(dāng)依據(jù)所收集的信息、數(shù)據(jù)，遵守法律法規(guī)、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則等相關(guān)規(guī)定，通過合理履行資產(chǎn)評估程序客觀作出評估結(jié)論、發(fā)表專業(yè)意見。
(3)存在問題。
“實(shí)現(xiàn)委托方的預(yù)期目標(biāo)后另行獎(jiǎng)勵(lì)20萬元”，屬于不正當(dāng)利益。
資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)評估專業(yè)人員不得向委托方或相關(guān)當(dāng)事方索取約定服務(wù)費(fèi)之外的不正當(dāng)利益。
【綜合考題2】某資產(chǎn)評估報(bào)告中，評估對象為寫字樓，采用資產(chǎn)評估方法為市場法和成本法。從資產(chǎn)評估報(bào)告及相關(guān)工作底稿涉及到評估信息如下：
使用市場法評估時(shí)，資產(chǎn)評估專業(yè)人員在收集市場交易案例時(shí)發(fā)現(xiàn)，評估對象所在地區(qū)寫字樓交易極不活躍，所收集到3個(gè)交易案例均為三年以前的交易案例，并且交易案例與評估對象在區(qū)位條件，個(gè)別因素方面存在較大差異。
資產(chǎn)評估專業(yè)人員對評估對象與交易案例之間的時(shí)間因素、區(qū)位因素和個(gè)別因素差異進(jìn)行了修正，得到修正后的資產(chǎn)評估結(jié)果，并以3個(gè)修正后評估結(jié)果的算術(shù)平均數(shù)作為市場法的評估值，評估單價(jià)為25194元/m2，修正情況與評估結(jié)果如下表所示。
可比案例
房地產(chǎn)名稱 評估對象 可比實(shí)例A 可比實(shí)例B 可比實(shí)例C
時(shí)間因素A 交易時(shí)間 2016.7 2013.7 2012.5 2011.8
修正系數(shù) 1 1.52 1.61 1.65
區(qū)位因素B 修正系數(shù) 1 1.3 1.45 1.5
個(gè)別因素C 修正系數(shù) 1 1.52 1.41 1.35
總修正系數(shù)D D=A×B×C 3.00 3.27 3.34
交易價(jià)格 11000 7200 5700
修正結(jié)果 25194 33000 23544 19038
資產(chǎn)評估專業(yè)人員采用成本法得到評估結(jié)果為12410元/m2，資產(chǎn)評估專業(yè)人員以兩種評估方式的算術(shù)平均值(18802元/m2)作為寫字樓單位面積價(jià)值最結(jié)結(jié)論。評估報(bào)告未作其他披露。
1)什么是市場法?市場法的應(yīng)用前提是什么?
2)對該寫字樓采用市場法評估是否恰當(dāng)?說明理由。
3)分析資產(chǎn)評估專業(yè)人員確定最終評估結(jié)論的方式。
『參考答案』
1)市場法，是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估算資產(chǎn)價(jià)值的各種評估技術(shù)方法的總稱。應(yīng)用市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估需要滿足兩個(gè)基本的前提條件：一是要有一個(gè)活躍的公開市場;二是公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。
2)對該寫字樓采用市場法評估不恰當(dāng)，因?yàn)椤霸u估對象所在地區(qū)寫字樓交易極不活躍，所收集到3個(gè)交易案例均為三年以前的交易案例，并且交易案例與評估對象在區(qū)位條件，個(gè)別因素方面存在較大差異”，這就不符合應(yīng)用市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估需要滿足的兩個(gè)基本的前提條件：一是要有一個(gè)活躍的公開市場;二是公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。
3)資產(chǎn)評估專業(yè)人員確定最終評估結(jié)論的方式是算術(shù)平均法不恰當(dāng)。
市場法下如果參照物與被評估資產(chǎn)可比性都很好，評估過程中沒有明顯的遺漏或疏忽，評估專業(yè)人員可以采用算術(shù)平均法或加權(quán)平均法等方法將初步結(jié)果轉(zhuǎn)換成最終評估結(jié)果。但本題目中交易案例與被評估資產(chǎn)可比性并不好，因此不恰當(dāng)。
【綜合考題3】A公司為中外合資企業(yè)，2007年設(shè)立，注冊資本1000萬元人民幣，主要經(jīng)營行業(yè)的應(yīng)用軟件開發(fā)與銷售、信息化解決方案與服務(wù)及其他技術(shù)咨詢等。
A公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：國有企業(yè)G出資450萬元，持有其45%股權(quán);美國公司W(wǎng)出資350萬元，持有其35%股權(quán)：自然人Z出資200萬元，持有其20%股權(quán)。
國有企業(yè)G因戰(zhàn)略調(diào)整擬退出A公司，將其持有A公司的45%股權(quán)按評估值轉(zhuǎn)讓給A公司的其他老股東及經(jīng)營管理人員，評估基準(zhǔn)日為2015年12月31日。
截止評估基準(zhǔn)日，A公司經(jīng)營情況良好，公司總資產(chǎn)5802.5萬元，主要為現(xiàn)金及銀行存款、應(yīng)收賬款及辦公軟件、計(jì)算機(jī)設(shè)備等，辦公場所為租賃房屋;負(fù)債1897.6萬元，凈資產(chǎn)3904.9萬元。某資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)接受委托采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對評估對象進(jìn)行了評估，并出具了資產(chǎn)評估報(bào)告。
報(bào)告正文中的有關(guān)內(nèi)容摘錄如下：
(一)緒言(略)
(二)委托方、產(chǎn)權(quán)持有單位及其他報(bào)告使用者
本項(xiàng)目的委托方和被評估企業(yè)均為A公司。
1.概況(略)
2.發(fā)展沿革(略)
(三)評估目的
本次評估是為A公司擬進(jìn)行的股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為提供價(jià)值參考。
(四)評估對象及評估范圍
本次評估的對象為A公司的全部資產(chǎn)。
本次評估的評估范圍為A公司填寫在資產(chǎn)評估申報(bào)明細(xì)表中的全部資產(chǎn)及負(fù)債。截止評估基準(zhǔn)日，A公司的賬面資產(chǎn)總額5802.5萬元、負(fù)債總額1897.6萬元、股東權(quán)益3904.9萬元。
，我們將會(huì)及時(shí)處理。