(三)行為依據(jù)
委托人與本公司簽訂的《資產(chǎn)評估委托合同》。
(四)重大合同協(xié)議、產(chǎn)權(quán)證明依據(jù)
1.營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、組織機構(gòu)代碼證等;
2.資產(chǎn)購置協(xié)議、合同發(fā)票等財務資料;
3.房產(chǎn)證等;
4.其他產(chǎn)權(quán)證明文件。
(五)參考資料
1.《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》;
2.中國人民銀行評估基準日公布的銀行利率表、資產(chǎn)化率;
3.北京市統(tǒng)計部門資料;
4.其他市場調(diào)查資料。
八、評估方法
(一)評估方法選擇
委估對象為營業(yè)性用房，該類房地產(chǎn)市場比較成熟，適宜采用收益法評估。
(二)對于所采用的評估方法的介紹
1.收益法
收益法是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種評估方法。
2.收益法公式：P=A/r ×[1-1/(1+r)n]，A為年金，r為折現(xiàn)率，n為收益年限
3.收入與支出項明細(略)
4.現(xiàn)金流入流出構(gòu)成情況(略)
5.計算過程
P=A/r ×[1-1/(1+r) n]
P=(200/15%)×[1-1/(1+15%)5]=690.43萬元
九、評估程序?qū)嵤┻^程和情況
評估人員對被評估單位提供的法律性文件與會計記錄以及相關資料進行核查驗證，包括必要的產(chǎn)權(quán)驗證，實地察看與核對，并對委估資產(chǎn)價格進行了必要的市場調(diào)查和比較，及我們認為有必要實施的其他資產(chǎn)評估程序。資產(chǎn)評估的詳細過程如下：
(一)評估準備階段
本公司接受委托前，與委托人有關人員進行了會談，并與本項目審計會計師進行多次溝通，詳細了解了此次評估的目的、評估對象與評估范圍、評估基準日等。在此基礎上，本公司遵照國家有關法規(guī)與委托人簽署了《資產(chǎn)評估委托合同》。
接受委托后，本公司就本項目的評估目的、評估基準日、評估范圍、委托評估主要資產(chǎn)的特點等影響資產(chǎn)評估計劃的問題，進行了認真討論，制定資產(chǎn)評估計劃;確定評估對象、評估程序及評估方法;將評估人員分為4個工作小組，各小組分別負責對被評估單位申報的資產(chǎn)進行清查和評估。
(二)資產(chǎn)清查階段
項目組現(xiàn)場評估階段的時間為2017年11月4日至2017年12月20日，主要工作如下：
首先，聽取委托方及相關方介紹評估資產(chǎn)的歷史及現(xiàn)狀;
其次，對資產(chǎn)評估申報明細表進行審核，對發(fā)現(xiàn)的問題協(xié)同被評估單位做出調(diào)整;
再次，根據(jù)申報明細表，全面清查各類資產(chǎn)權(quán)屬、存在等;
最后，在清查核實基礎上作出初步評估測算。
(三)評定估算階段
各組評估人員在被評估單位專業(yè)技術(shù)人員的配合下，對各項資產(chǎn)進行勘察和清點，并進行市場調(diào)查，收集與評估對象有關的市場交易價格信息;采用合理的評估方法對委估資產(chǎn)的價值進行測算，并根據(jù)各種系數(shù)調(diào)整后得出初步計算結(jié)果;聽取專家意見，確認無重評、漏評事項，分析意見，修改完善。
(四)評估匯總、提交報告階段
將各小組對各個評估對象的評估結(jié)果匯總。
十、評估假設
(一)基本假設
公開市場假設：公開市場是指充分發(fā)達與完善的市場條件，是一個有自愿的買者和賣者的競爭性市場，在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的而非強制的或不受限制的條件下進行的。
(二)一般假設
1.對被評估單位所處行業(yè)重大法律法規(guī)政策預期無重大調(diào)整;
2.經(jīng)濟社會環(huán)境及經(jīng)濟發(fā)展、銀行信貸利率、稅收政策在預期無重大變化;
3.被評估單位會計政策與核算方法基準日后無重大變化;
4.被評估單位經(jīng)營模式?jīng)]有發(fā)生重大變化;
5.本次評估測算各項參數(shù)取值均未考慮通貨膨脹因素，價格均為不變價。
十一、評估結(jié)論
評估后委托方于2017年10月31日評估基準日委托評估資產(chǎn)價值總額為6,904,300元，大寫金額為六百九十萬零四千三百元整。委估資產(chǎn)的詳細情況請見《資產(chǎn)評估明細表》。
十二、特別事項說明
十三、評估報告使用限制說明
(1)本評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途。
(2)本評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用人使用。
(3)未征得本評估機構(gòu)同意并審閱相關內(nèi)容，評估報告的全部或者部分內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關當事方另有約定的除外。
(4)當政策調(diào)整對評估結(jié)論產(chǎn)生重大影響時，應當重新確定評估基準日進行評估。
十四、評估報告日
本評估報告于2018年1月8日出具。
十五、簽字蓋章
中國資產(chǎn)評估師：劉東(簽字蓋章)
中國資產(chǎn)評估師：張靜(簽字蓋章)
信和資產(chǎn)評估有限責任公司(蓋章)
2018年01月8日問題：根據(jù)以上所述內(nèi)容，指出不恰當之處，并說明理由。
『參考答案』1.“ABC有限公司堅持科學發(fā)展觀，誠信經(jīng)營，科學創(chuàng)新，增加國家稅收、發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟、構(gòu)建和諧社會等方面均做出了積極的貢獻，經(jīng)濟效益與社會效益顯著�！北硎霾磺‘�。
資產(chǎn)評估報告所有描述應客觀、真實，并有依據(jù)來源，例如一些經(jīng)營統(tǒng)計資料、獲獎情況、行業(yè)地位、名次、排位等數(shù)據(jù)，因資產(chǎn)評估師并未對這些信息進行盡職調(diào)查和核查，原則上應在評估報告中謹慎出現(xiàn)。
，我們將會及時處理。