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課程咨詢一、單項(xiàng)選擇題
1 【正確答案】 A
【試題解析】 中心商務(wù)高度指標(biāo)(CBHI)=中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和/總建筑基底面積;中心商務(wù)強(qiáng)度指標(biāo)(CBII)=(中心商務(wù)用地建筑面積總和/總建筑面積)×100%，把CBHI>1，CBII>50%的區(qū)域界定為CBD。
2 【正確答案】 B
【試題解析】 級(jí)差地租Ⅱ是指在同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)。級(jí)差地租I是指等量資本和等量勞動(dòng)投在等面積不同肥沃程度和位置的土地上所產(chǎn)生的不同級(jí)差超額利潤的轉(zhuǎn)化形態(tài)。絕對(duì)地租是指土地所有者憑借土地所有權(quán)的壟斷所取得的地租。壟斷地租是指由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租。
3 【正確答案】 A
【試題解析】 房地產(chǎn)的供給曲線往右移表示供給增加，可以推斷出房地產(chǎn)開發(fā)成本下降。
4 【正確答案】 C
【試題解析】 單獨(dú)辦理農(nóng)業(yè)地轉(zhuǎn)用的，必須符合單獨(dú)選址條件。
5 【正確答案】 C
【試題解析】 依照規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。
6 【正確答案】 C
【試題解析】 公益事業(yè)一般是指科教、文化、衛(wèi)生、社會(huì)公共福利性等非生產(chǎn)性事業(yè)，公益事業(yè)多為非營利的社會(huì)福利事業(yè)，如學(xué)校大多數(shù)是公益事業(yè)，但是經(jīng)營性私立學(xué)校則不在此列。
7 【正確答案】 D
【試題解析】 違章建筑的認(rèn)定是規(guī)劃行政主管部門的職權(quán)范圍。判斷某一建筑是否屬于違章建筑，必須由房屋所在地城市規(guī)劃行政主管部門出具證明，作為拆遷人和拆遷主管部門都沒有權(quán)利認(rèn)定。
8 【正確答案】 D
【試題解析】 永久性建設(shè)用地是指建設(shè)用地一經(jīng)使用后就不能恢復(fù)原來狀態(tài)的土地，臨時(shí)性建設(shè)用地是指在實(shí)施建設(shè)過程中需要臨時(shí)使用的土地。ABC三項(xiàng)都屬于臨時(shí)性建設(shè)用地，故本題選D。
9 【正確答案】 C
【試題解析】 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地包括供水設(shè)施、燃?xì)夤⿷?yīng)設(shè)施、供熱設(shè)施、公共交通設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施、道路廣場(chǎng)、綠地等。
10 【正確答案】 B
【試題解析】 學(xué)校用地屬于教育用地，國務(wù)院按照土地的不同用途規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限為：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或者其他用地50年。
11 【正確答案】 A
【試題解析】 承租人轉(zhuǎn)讓租賃合同的，租賃合同約定的權(quán)利和義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人，承租土地的使用權(quán)由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。
12 【正確答案】 B
13 【正確答案】 A
【試題解析】 建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓可以是有償?shù)?建設(shè)用地使用權(quán)的出售和交換)，也可以是無償?shù)?建設(shè)用地使用權(quán)的贈(zèng)與、繼承)。
14 【正確答案】 C
【試題解析】 已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)占用耕地，連續(xù)2年未動(dòng)工的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無償收回土地使用權(quán)。
15 【正確答案】 A
【試題解析】 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的核心問題是與一定的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況和房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展階段相聯(lián)系、相適應(yīng)的，也與企業(yè)規(guī)模大小、企業(yè)高層管理員的價(jià)值取向和經(jīng)驗(yàn)判斷密切相關(guān)。
16 【正確答案】 D
【試題解析】 社會(huì)營銷觀念要求企業(yè)做到企業(yè)利潤、消費(fèi)需求和社會(huì)福利三方面的統(tǒng)一。
17 【正確答案】 C
【試題解析】 供求原則是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的基本原則，商品價(jià)格和市場(chǎng)供求都相互依存。
18 【正確答案】 A
【試題解析】 房地產(chǎn)定價(jià)的基本方法包括成本導(dǎo)向定價(jià)法、需求導(dǎo)向定價(jià)法、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法和比較定價(jià)法。
19 【正確答案】 B
【試題解析】 現(xiàn)金折扣屬于折扣定價(jià)策略，是指客戶如能及時(shí)付現(xiàn)或提早付現(xiàn)，賣方則給予客戶一定的折扣。
20 【正確答案】 C
【試題解析】 現(xiàn)金流出主要包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、經(jīng)營費(fèi)用、稅金等。故C選項(xiàng)錯(cuò)誤。
21 【正確答案】 B
【試題解析】 等額分付終值公式應(yīng)該滿足三個(gè)基本條件：每期支付的金額相同;支付間隔相同(如一年、一個(gè)月、一個(gè)季度等);每次支付都在對(duì)應(yīng)的期末，終值與最后一期支付同時(shí)發(fā)生。
22 【正確答案】 A
【試題解析】 房地產(chǎn)置業(yè)投資包括購買型置業(yè)投資以及租賃型置業(yè)投資。
23 【正確答案】 B
【試題解析】 投資各方現(xiàn)金流量表編制的目的在于反映投資者各方投入資本的盈利能力。編制項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表的目的是考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)投資方案進(jìn)行比較建立其同基礎(chǔ)�？疾祉�(xiàng)目自有資金的盈利能力是編制項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表的目的。
24 【正確答案】 C
【試題解析】 損益表是反映項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的利潤總額、所得稅及稅后利潤分配情況的報(bào)表，主要用于計(jì)算投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金凈利潤率等靜態(tài)盈利性指標(biāo)。
25 【正確答案】 C
【試題解析】 銷售利潤率是反映盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。反映盈利能力的動(dòng)態(tài)指標(biāo)主要包括財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收率。
26 【正確答案】 C
【試題解析】 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的開發(fā)周期大體由前期、建造期和租售期三個(gè)階段組成。
27 【正確答案】 B
【試題解析】 把投資項(xiàng)目的成本構(gòu)成按科目一一列出，然后對(duì)成本進(jìn)行逐項(xiàng)分析，分別確定哪些成本項(xiàng)目屬于固定成本，哪些屬于變動(dòng)成本，然后再把它們分別匯總后得出總固定成本和總變動(dòng)成本，這屬于分解方法中的費(fèi)用分解法。采用這種方法有時(shí)很難把各成本項(xiàng)目嚴(yán)格地劃分固定成本和變動(dòng)成本。這就需要項(xiàng)目評(píng)估者根據(jù)所掌握的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行劃分。
28 【正確答案】 D
【試題解析】 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)特征主要有：客觀性、不確定性、潛在性、損益雙重性、可測(cè)性、相關(guān)性。
29 【正確答案】 D
【試題解析】 按風(fēng)險(xiǎn)的來源，可分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn);按風(fēng)險(xiǎn)所涉及的范圍，可分為基本風(fēng)險(xiǎn)和特定風(fēng)險(xiǎn);按是否有獲利機(jī)會(huì)，可分為純粹風(fēng)險(xiǎn)和投機(jī)風(fēng)險(xiǎn);按風(fēng)險(xiǎn)因素的性質(zhì)，可分為靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)和動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)。
30 【正確答案】 B
【試題解析】 互斥方案是指選擇其中一個(gè)方案，則其他方案就要被排斥的一組方案。互斥方案按照服務(wù)壽命長(zhǎng)短，分為服務(wù)壽命相同、服務(wù)壽命不同和服務(wù)壽命無限長(zhǎng)的方案;按照規(guī)模，可分為相同規(guī)模和不同規(guī)模的方案。故選B。
31 【正確答案】 A
【試題解析】 凈現(xiàn)值率說明了投資方案單位投資所獲得的凈效益。用凈現(xiàn)值率進(jìn)行比較時(shí)，以凈現(xiàn)值率較大的方案為優(yōu)。
32 【正確答案】 D
【試題解析】 年值折現(xiàn)法是按照某一共同計(jì)算期將各備選方案的年值折現(xiàn)得到用于方案比選的現(xiàn)值。這種方法實(shí)際上是年值法的一種變形，隱含著與年值法相同的接續(xù)方案假定。
33 【正確答案】 C
【試題解析】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的工作步驟是：接受委托、組建工作小組、制定工作計(jì)劃、調(diào)查研究、方案研制與優(yōu)化、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、編寫可行性研究報(bào)告。
34 【正確答案】 D
【試題解析】 市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定具體內(nèi)容包括：市場(chǎng)供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)、市場(chǎng)需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)、市場(chǎng)交易的數(shù)量與價(jià)格分析及預(yù)測(cè)、服務(wù)對(duì)象分析、租賃計(jì)劃制定、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的確定等。
35 【正確答案】 A
【試題解析】 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)系統(tǒng)是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要達(dá)到的狀態(tài)的描述系統(tǒng)，包括功能目標(biāo)、管理目標(biāo)和影響指標(biāo)等。
36 【正確答案】 A
【試題解析】 建設(shè)工程投標(biāo)程序一般為：投標(biāo)前的準(zhǔn)備工作—工程投標(biāo)詢價(jià)和現(xiàn)場(chǎng)考察—經(jīng)濟(jì)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)確定—填制標(biāo)書—競(jìng)標(biāo)。
37 【正確答案】 B
【試題解析】 工程項(xiàng)目施工招標(biāo)由招標(biāo)人依法實(shí)施。
38 【正確答案】 B
【試題解析】 工期計(jì)劃主要是確定項(xiàng)目活動(dòng)之間的相關(guān)性及各項(xiàng)目活動(dòng)時(shí)間，其主要內(nèi)容包括：確定項(xiàng)目活動(dòng)之間的邏輯關(guān)系;根據(jù)所需要的資源和相關(guān)條件，估計(jì)各項(xiàng)目活動(dòng)的持續(xù)時(shí)間;按照總進(jìn)度目標(biāo)編制詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃，繪制工期網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖，并進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃分析的計(jì)算和優(yōu)化。
39 【正確答案】 C
【試題解析】 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)系統(tǒng)是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要達(dá)到的狀態(tài)的描述系統(tǒng)，包括功能目標(biāo)、管理目標(biāo)和影響指標(biāo)等。反映工程項(xiàng)目對(duì)環(huán)境、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化、政治、國際等方面造成的影響稱為影響指標(biāo)。
40 【正確答案】 D
【試題解析】 一個(gè)完整的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全壽命周期，包括前期策劃、設(shè)計(jì)、實(shí)施和使用四個(gè)階段。項(xiàng)目前期策劃階段是在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行分析研究、綜合論證和決策。
41 【正確答案】 D
【試題解析】 可能使可比實(shí)例成交價(jià)格偏離其正常市場(chǎng)價(jià)格的因素歸納起來主要有以下方面：(1)利害關(guān)系人之間的交易;(2)急于出售或急于購買的交易;(3)交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易;(4)特殊交易方式;(5)交易雙方或某一方對(duì)所交易的房地產(chǎn)有偏好的交易;(6)交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。
42 【正確答案】 A
【試題解析】 根據(jù)引起折舊的原因。建筑物折舊可以分為：物質(zhì)折舊、經(jīng)濟(jì)折舊、功能折舊。
43 【正確答案】 D
【試題解析】 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值的專業(yè)意見，可視為房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供給委托人的“產(chǎn)品”;是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)給予委托人關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值的正式答復(fù);是記述估價(jià)過程、反映估價(jià)成果的文件及關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值的分析報(bào)告。
44 【正確答案】 C
【試題解析】 從收益法的觀點(diǎn)來看，房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價(jià)值高低主要取決于三個(gè)因素：(1)未來凈收益的大小;(2)獲得凈收益期限的長(zhǎng)短;(3)獲得凈收益的可靠性。
45 【正確答案】 D
【試題解析】 估價(jià)中，為了便于比較，價(jià)格通常以一次性付清所需要支付的金額為基準(zhǔn)，因此需將分期支付的可比實(shí)例成交價(jià)格折算為在其成交日期一次性付清的金額。具體方法是通過折現(xiàn)計(jì)算。
46 【正確答案】 A
【試題解析】 對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易日期調(diào)整時(shí)，最適宜采用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。
47 【正確答案】 D
【試題解析】 運(yùn)營費(fèi)用是維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)所必要的費(fèi)用，包括人員工資及辦公費(fèi)用、保持房地產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本、為承租人提供服務(wù)的費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。
48 【正確答案】 D
【試題解析】 新開發(fā)的土地價(jià)值=取得待開發(fā)土地的成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤+土地開發(fā)成本
49 【正確答案】 C
【試題解析】 建設(shè)部頒布第77號(hào)令規(guī)定，其中一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本為人民幣5 000萬元以上。
50 【正確答案】 B
【試題解析】 涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng)為：(1)全體業(yè)主授予物業(yè)服務(wù)企業(yè)行使的管理權(quán)利;(2)業(yè)主承諾按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;(3)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的約定。
51 【正確答案】 A
【試題解析】 可變利率每次調(diào)整上限通常為2%，在整個(gè)貸款期限內(nèi)貸款利率的調(diào)整上限為5%—6%，調(diào)整下限則可以由借貸雙方協(xié)商確定。
52 【正確答案】 C
【試題解析】 房地產(chǎn)證券化的目的是將價(jià)值量大的房地產(chǎn)動(dòng)產(chǎn)化、細(xì)分化、流動(dòng)化。利用證券市場(chǎng)的功能，充分發(fā)揮房地產(chǎn)的資本大眾化與經(jīng)營專業(yè)化目標(biāo)，可以吸引大眾投資，實(shí)行專業(yè)理財(cái),達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)分散化和收益最大化。
53 【正確答案】 A
【試題解析】 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)(簡(jiǎn)稱“銀監(jiān)會(huì)”)在信托領(lǐng)域是制定金融信托宏觀政策，監(jiān)督金融信托市場(chǎng)運(yùn)行的管理機(jī)構(gòu)。故選A。
54 【正確答案】 B
【試題解析】 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)可分為：(1)財(cái)產(chǎn)損失;(2)責(zé)任損失;(3)人身損失。
55 【正確答案】 D
【試題解析】 房地產(chǎn)保險(xiǎn)的作用主要體現(xiàn)在下列方面：(1)抵御意外不幸，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償;(2)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展;(3)增強(qiáng)投保人的信用，促進(jìn)資金融通;(4)為抵押二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ);(5)有利于社會(huì)增強(qiáng)防災(zāi)救災(zāi)能力，減少災(zāi)害損失。
56 【正確答案】 C
【試題解析】 對(duì)于被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。
57 【正確答案】 B
【試題解析】 被征收人對(duì)市、縣級(jí)人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)叉不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專戶存儲(chǔ)賬戶、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料。
58 【正確答案】 D
【試題解析】 通常的產(chǎn)品定位方案包括：以區(qū)位環(huán)境或配套設(shè)施作為定位;以項(xiàng)目本身的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格作為定位;以文化、生活方式作為定位。所以正確答案為D。
59 【正確答案】 D
【試題解析】 房地產(chǎn)征收的主體是國家。
60 【正確答案】 B
【試題解析】 工程勘察資質(zhì)分為：工程勘察綜合資質(zhì)、工程勘察專業(yè)資質(zhì)和工程勘察勞務(wù)資質(zhì)。所以正確答案為B。
二、多項(xiàng)選擇題
61 【正確答案】 A,B,C,D
62 【正確答案】 A,B,D,E
【試題解析】 根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，征用適用于單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，故C項(xiàng)錯(cuò)誤。
63 【正確答案】 B,C
【試題解析】 入股分紅、貨幣安置和保障安置是對(duì)被征地農(nóng)民的安置方式。房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞接袃煞N方式，即貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
64 【正確答案】 A,B,D
【試題解析】 按建設(shè)用地服務(wù)的產(chǎn)業(yè)類型，可以將建設(shè)用地分為農(nóng)業(yè)建設(shè)用地和非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。按建設(shè)用地的用途，可以將建設(shè)用地分為工業(yè)建設(shè)用地、民用建設(shè)用地和軍事建設(shè)用地。
65 【正確答案】 B,C
【試題解析】 對(duì)于省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)實(shí)行授權(quán)經(jīng)營或國家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)，方可采用授權(quán)經(jīng)營或者國家作價(jià)出資(入股)方式配備土地。
66 【正確答案】 A,B,C,D
【試題解析】 E選項(xiàng)是調(diào)研報(bào)告的要求，應(yīng)排除。
67 【正確答案】 A,C,D
【試題解析】 社會(huì)營銷觀念是對(duì)市場(chǎng)營銷觀念的補(bǔ)充和完善，基本內(nèi)容是：企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)不僅要滿足消費(fèi)者的需求，還要符合消費(fèi)者和社會(huì)公眾長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益。
68 【正確答案】 B,C,E
【試題解析】 間接銷售渠道的優(yōu)點(diǎn)：(1)有利于發(fā)揮銷售專業(yè)特長(zhǎng);(2)有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中精力，緩解人力、物力和財(cái)力的不足，重點(diǎn)進(jìn)行商品房開發(fā)建設(shè)方面的工作。AD兩項(xiàng)屬于間接銷售渠道的缺點(diǎn)。故本題答案為BCE。
69 【正確答案】 A,D
【試題解析】 按照資金籌集和運(yùn)用不同，投資可以分為直接投資和間接投資。直接投資是指投資者將資金直接投入投資項(xiàng)目，形成流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的投資。間接投資是指投資者將資金用于購買股票、債券等有價(jià)證券，以獲取一定預(yù)期收益的投資。
70 【正確答案】 A,B,C,D
【試題解析】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)報(bào)表包括基本報(bào)表和輔助報(bào)表�；緢�(bào)表主要有現(xiàn)金流量表、資金來源與運(yùn)用表、損益表、資產(chǎn)負(fù)債表。項(xiàng)目總投資估算表屬于輔助報(bào)表。
71 【正確答案】 A,B,D
【試題解析】 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的開發(fā)周期大體由前期、建造期和租售期三個(gè)階段組成。
72 【正確答案】 A,B,C,D
【試題解析】 敏感性分析的作用在于：(1)可以使決策者了解不確定性因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響，從而提高決策的準(zhǔn)確性和科學(xué)性;(2)可以啟發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)人員對(duì)那些較為敏感的因素重新進(jìn)行分析研究，以提高預(yù)測(cè)的可靠性;(3)可以了解投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)根源和風(fēng)險(xiǎn)大小;(4)可以篩選出若干較為敏感的因素進(jìn)行分析，進(jìn)而減少投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。
73 【正確答案】 B,D
【試題解析】 在對(duì)互斥方案進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí),經(jīng)濟(jì)效果包含了兩部分內(nèi)容：一是考慮各個(gè)方案自身的經(jīng)濟(jì)效果，即進(jìn)行絕對(duì)經(jīng)濟(jì)效果檢驗(yàn);二是考察哪個(gè)方案相對(duì)最優(yōu)，稱為相對(duì)經(jīng)濟(jì)效果檢驗(yàn)。
74 【正確答案】 A,C,D
【試題解析】 市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定具體內(nèi)容包括：市場(chǎng)供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)、市場(chǎng)需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)、市場(chǎng)交易的數(shù)量與價(jià)格分析及預(yù)測(cè)、服務(wù)對(duì)象分析、租賃計(jì)劃制定、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的確定等。
75 【正確答案】 B,C,D
【試題解析】 求取建筑物折舊的方法主要是年限法、分解法、市場(chǎng)提取法。
76 【正確答案】 B,C,D,E
【試題解析】 假設(shè)開發(fā)法最基本的公式，按被估價(jià)房地產(chǎn)狀況可具體細(xì)化為：求生地價(jià)值的公式、求毛地價(jià)值的公式、求熟地價(jià)值的公式、求在建工程價(jià)值的公式、求舊的房地產(chǎn)價(jià)值的公式。
77 【正確答案】 A,B,D
【試題解析】 業(yè)主義務(wù)包括：(1)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(2)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;(3)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;(4)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納專項(xiàng)維修資金;(5)按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;(6)法律、法規(guī)規(guī)定的其他業(yè)務(wù)。
78 【正確答案】 B,C,D,E
【試題解析】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工商注冊(cè)登記包括：企業(yè)名稱的預(yù)先審核、公司地址、注冊(cè)資本、股東人數(shù)和法定代表人、公司人員、公司章程。
79 【正確答案】 A,C,D
【試題解析】 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)的基本原則共有六個(gè)，分別為：貫徹國家的經(jīng)濟(jì)建設(shè)方針和政策;先進(jìn)適用;經(jīng)濟(jì)合理;安全可靠;合理利用資源和可持續(xù)發(fā)展。所以正確答案為ACD。
80 【正確答案】 A,B,C,E
【試題解析】 細(xì)分市場(chǎng)有效性評(píng)估主要集中在細(xì)分市場(chǎng)的可衡量性、可進(jìn)入性、可盈利性和可操作性。所以正確答案為ABCE。
三、案例分析
81 【正確答案】 A,B,D
【試題解析】 房地產(chǎn)促銷中非人員推銷包括廣告、營業(yè)推廣和公共關(guān)系等形式。所以正確答案為ABD。
82 【正確答案】 B,C,D
【試題解析】 人員推銷的優(yōu)勢(shì)：可以當(dāng)面洽談，交流信息;可與客戶建立長(zhǎng)期關(guān)系;信息反饋比較快。缺點(diǎn)是時(shí)間成本較高，對(duì)推銷人員的要求高。所以正確答案為BCD。
83 【正確答案】 A,B,C,D
【試題解析】 活動(dòng)推廣的常見類型包括以上四項(xiàng)。
84 【正確答案】 D
【試題解析】 大型有獎(jiǎng)銷售、打折促銷活動(dòng)實(shí)際上向消費(fèi)者提供了一種特殊的優(yōu)惠條件，具有鮮明的吸引力。
85 【正確答案】 B,D
【試題解析】 公共關(guān)系本身不是一次活動(dòng)就可以確立的，它依賴于企業(yè)長(zhǎng)期形象的積累，而公共關(guān)系活動(dòng)的效果也不是立刻見效的，需要一定時(shí)期的積累才能產(chǎn)生相應(yīng)的效果。公共關(guān)系的效果滯后于廣告宣傳。
86 【正確答案】 A
【試題解析】 根據(jù)年折舊額的計(jì)算公式可知，D=C(1-R)/N=50 000×(1-5%)/20=2 375(元)。
87 【正確答案】 C
【試題解析】 成本法也被稱為積算法，由此還可知成本法中的”成本”并不是通常意義上的成本(不含利潤)，而是價(jià)格(包含利潤)。
88 【正確答案】 A
【試題解析】 除自然折舊之外，根據(jù)引起折舊的原因，建筑物折舊可以分為：物質(zhì)折舊、經(jīng)濟(jì)折舊、功能折舊。
89 【正確答案】 A
【試題解析】 求取建筑物折舊的方法主要是年限法、分解法、市場(chǎng)提取法。
90 【正確答案】 A,C,D
【試題解析】 正常使用的磨損主要是由人工使用引起的，它與建筑物的使用性質(zhì)、使用強(qiáng)度和使用年數(shù)正相關(guān)。故選項(xiàng)ACD正確。選項(xiàng)B屬于意外破壞的損毀，故排除。
91 【正確答案】 A
【試題解析】 投資利潤率=(1 950-410-1 300)/1 200=20%。
92 【正確答案】 B
【試題解析】 城市化水平分別為30%以下、30%—50%、50%—70%、70%以上時(shí)，人均GNP分別為1 000美元以下、1 000—3 000美元、3 000—7 000美元、7 000美元以上。
93 【正確答案】 A
【試題解析】 通常把“在市場(chǎng)調(diào)研獲得一定資料的基礎(chǔ)上，針對(duì)需要，運(yùn)用已有的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和科學(xué)方法，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和市場(chǎng)的未來發(fā)展趨勢(shì)以及與之相關(guān)的營銷環(huán)境因素進(jìn)行分析和判斷，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的營銷決策提供依據(jù)”，稱為房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)。
94 【正確答案】 B,C
【試題解析】 出現(xiàn)題干所述的結(jié)論不一致的主要原因在于：(1)兩個(gè)投資項(xiàng)目的投資規(guī)模不同;(2)上述兩種計(jì)算方法對(duì)再投資利潤率的假定不同。
95 【正確答案】 B
【試題解析】 地租的本質(zhì)是一種超額報(bào)酬或收益。
96 【正確答案】 C
【試題解析】 小組訪談法一般由少量(不超過10人)的被訪者組成。
97 【正確答案】 A
【試題解析】 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研包括：政治法律環(huán)境調(diào)研、經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研、社會(huì)文化環(huán)境調(diào)研、社區(qū)環(huán)境調(diào)研。根據(jù)題意分析，可以確定是政治法律環(huán)境調(diào)研。
98 【正確答案】 A
【試題解析】 觀察法在一般的消費(fèi)品等項(xiàng)目類型的市場(chǎng)調(diào)研中應(yīng)用較多，在房地產(chǎn)開發(fā)商確定某種物業(yè)類型的盈利潛力，需要了解物業(yè)周邊的交通流量，或者考察物業(yè)周邊已建成物業(yè)的情況量，才使用這種調(diào)研方法。
99 【正確答案】 B
【試題解析】 收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。
100 【正確答案】 B
【試題解析】 房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃一般包括產(chǎn)品調(diào)研、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品質(zhì)量設(shè)計(jì)、產(chǎn)品營銷和產(chǎn)品服務(wù)六方面內(nèi)容。其中，產(chǎn)品營銷是指針對(duì)產(chǎn)品的目標(biāo)客戶，進(jìn)行產(chǎn)品的包裝和推廣設(shè)計(jì)。
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