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課程咨詢(xún)一、單項(xiàng)選擇題
1 【正確答案】 C
【試題解析】 本題考查區(qū)位的綜合性。按照客體的多樣性，區(qū)位可分為自然區(qū)位和社會(huì)區(qū)位。自然區(qū)位又可分為天文區(qū)位和自然地理區(qū)位。天文區(qū)位是指反映某一事物的經(jīng)緯度位置。
2 【正確答案】 C
【試題解析】 本題考查杜能圈。距市場(chǎng)最近的一圈，主要生產(chǎn)易腐難運(yùn)的農(nóng)產(chǎn)品，稱(chēng)為自由農(nóng)作區(qū)。
3 【正確答案】 A
【試題解析】 本題考查原材料指數(shù)的概念。限地性原料的失重程度愈大，原料指數(shù)也愈大;遍布性原料的參用程度愈大，原料指數(shù)愈小。
4 【正確答案】 D
【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性。由土地具有不可移動(dòng)性，因此其交易只能在當(dāng)?shù)貐^(qū)域?qū)崿F(xiàn)，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng)，答案D是正確的。
5 【正確答案】 A
【試題解析】 本題考查土地價(jià)格產(chǎn)生的直接原因。土地價(jià)格產(chǎn)生的直接原因是由于土地的所有權(quán)或使用權(quán)的壟斷。
6 【正確答案】 B
【試題解析】 本題考查土地價(jià)格與土地權(quán)利的關(guān)系。土地是一種能帶來(lái)恒久收益的資產(chǎn)，其價(jià)格的本質(zhì)是收益價(jià)格，而這種土地價(jià)格是與土地權(quán)利緊密聯(lián)系在一起的。
7 【正確答案】 D
【試題解析】 本題考查城市職能與城市性質(zhì)的概念與區(qū)別。城市職能與城市性質(zhì)兩者主要區(qū)別見(jiàn)下表：
8 【正確答案】 A
【試題解析】 本題考查集體土地征收的概念。集體所有的土地征收通常簡(jiǎn)稱(chēng)集體土地征收、土地征收或征地，是國(guó)家為了公共利益的需要，一招法律規(guī)定的權(quán)限和程序，強(qiáng)制取得集體土地所有權(quán)的行為。
9 【正確答案】 B
【試題解析】 本題考查征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用問(wèn)題。征收耕地的補(bǔ)償：
(1)土地補(bǔ)償費(fèi)的。依據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前平均年產(chǎn)值的6～10倍;
(2)安置補(bǔ)助費(fèi);
(3)地上附著物補(bǔ)償費(fèi);
(4)青苗補(bǔ)償費(fèi);
(5)安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。
10 【正確答案】 D
【試題解析】 本題考查出租房屋的拆遷補(bǔ)償問(wèn)題。被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
11 【正確答案】 A
【試題解析】 本題考查土地使用權(quán)出讓招標(biāo)公告的內(nèi)容。公告的內(nèi)容：
�、俪鲎屓说拿Q(chēng)和地址;
�、诔鲎屪诘氐拿娣e、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用期限、規(guī)劃指標(biāo)要求;
�、弁稑�(biāo)人、競(jìng)買(mǎi)人的資格要求及申請(qǐng)取得投標(biāo)、競(jìng)買(mǎi)資格的辦法;
�、芩魅≌袠�(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓文件的時(shí)間、地點(diǎn)及方式;
�、菡袠�(biāo)、拍賣(mài)、掛牌時(shí)間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競(jìng)價(jià)方式等;
�、薮_定中標(biāo)人、競(jìng)得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法;
�、咄稑�(biāo)、競(jìng)買(mǎi)保證金;
�、嗥渌枰娴氖马�(xiàng)。
12 【正確答案】 B
【試題解析】 本題考查土地使用權(quán)招標(biāo)中評(píng)標(biāo)小組的構(gòu)成。評(píng)標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專(zhuān)家組成，人數(shù)為5人以上的單數(shù)，因此成員至少為5人。
13 【正確答案】 D
【試題解析】 本題考查以出讓方式取得土地所有權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)該符合的條件�！顿\市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū);
(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件�！�
14 【正確答案】 D
【試題解析】 本題考查建設(shè)用地使用權(quán)不得設(shè)定抵押的情況。屬于下列范圍的建設(shè)用地使用權(quán)不得設(shè)定抵押：已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)�？梢栽O(shè)定抵押權(quán)的建設(shè)用地使用權(quán)：
(1)通過(guò)有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以抵押;
(2)通過(guò)行政劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，在補(bǔ)簽了出讓合同、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金、領(lǐng)取國(guó)有土地使用證后，可以抵押。
15 【正確答案】 C
【試題解析】 本題考查劃撥方式取得的土地所有權(quán)可以收回的情況。
(1)因單位撤銷(xiāo)、遷移等原因，停止使用原劃撥的國(guó)有土地的，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)。
(2)公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)。
(3)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，滿(mǎn)兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán);但是，因不可抗力或者政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。
16 【正確答案】 C
【試題解析】 本題考查劃撥土地使用權(quán)審批的相關(guān)內(nèi)容。《賊市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，劃撥土地應(yīng)由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥。
17 【正確答案】 D
【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的特點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研具有三個(gè)特點(diǎn)，分別是實(shí)用性、時(shí)效性和實(shí)踐性。
18 【正確答案】 A
【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的原則。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研客觀(guān)性原則：必須實(shí)事求是，始終以客觀(guān)的態(tài)度去反映真實(shí)情況，不能主觀(guān)武斷地下結(jié)論。
19 【正確答案】 B
【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的概念。房地產(chǎn)供給是指在某一時(shí)期內(nèi)為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供房地產(chǎn)產(chǎn)品的總量。
20 【正確答案】 D
【試題解析】 本題考查中觀(guān)經(jīng)濟(jì)資源評(píng)估指標(biāo)。中觀(guān)經(jīng)濟(jì)資源評(píng)估指標(biāo)：商品房竣工面積、施工面積、銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積、商品房空置面積及空置率、市場(chǎng)價(jià)格指標(biāo)及分布、項(xiàng)目所在地居民住宅形態(tài)及比重、政府對(duì)住宅開(kāi)發(fā)和流通方面的政策法規(guī)。
21 【正確答案】 C
【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)研的內(nèi)容。對(duì)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、實(shí)力狀況的調(diào)研屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)研。
22 【正確答案】 A
【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研方法中的觀(guān)察法。觀(guān)察法在一般的消費(fèi)品等項(xiàng)目類(lèi)型的市場(chǎng)調(diào)研中應(yīng)用較多，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商確定某種物業(yè)類(lèi)型的盈利潛力，需要了解物業(yè)周邊的交通流量，或者考察物業(yè)周邊已建成物業(yè)的情況量，才使用這種調(diào)研方法。詢(xún)問(wèn)法就是向被訪(fǎng)者提出一些問(wèn)題，由被訪(fǎng)者回答，調(diào)研者根據(jù)這些回答進(jìn)行歸類(lèi)統(tǒng)計(jì)分析而獲得相關(guān)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)。試驗(yàn)法也稱(chēng)為因果關(guān)系調(diào)研法，調(diào)研人員通過(guò)改變被調(diào)查者面對(duì)的某些因素，來(lái)觀(guān)察這些因素變化以后對(duì)其他待考察的變量會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響。投射法來(lái)源于臨床心理學(xué)，目的是分析隱藏在被訪(fǎng)者直接反應(yīng)后的真實(shí)的心理反應(yīng)，以此來(lái)判斷被訪(fǎng)者的真實(shí)的態(tài)度、感受和動(dòng)機(jī)。
23 【正確答案】 C
【試題解析】 本題考查實(shí)際年利率計(jì)算。i=(1+r/n)n-1=(1+15%/4)4-1=15.87%
24 【正確答案】 B
【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)投資評(píng)估采用內(nèi)部收益率法的優(yōu)點(diǎn)。內(nèi)部收益率法具有以下主要優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)部收益率的計(jì)算考慮了資金的時(shí)間價(jià)值;內(nèi)部收益率的計(jì)算不需要首先確定所要求的報(bào)酬率;內(nèi)部收益率表示投資項(xiàng)目?jī)?nèi)在收益率，所以能在一定程度上反映投資效率高低。其缺點(diǎn)主要表現(xiàn)在：內(nèi)部收益率不能直觀(guān)地顯示項(xiàng)目投資獲利數(shù)額的大小;內(nèi)部收益率的計(jì)算較為復(fù)雜;當(dāng)投資項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量不是常規(guī)模式時(shí)，一個(gè)投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率可能存在多個(gè)解或無(wú)解，此時(shí)內(nèi)部收益率無(wú)明確的經(jīng)濟(jì)意義。
25 【正確答案】 A
【試題解析】 該項(xiàng)目合適的改造投資費(fèi)用不得高于因此節(jié)約的經(jīng)營(yíng)成本的折現(xiàn)值。因此本題的實(shí)質(zhì)仍然是資金時(shí)間價(jià)值換算中年值換算為現(xiàn)值的計(jì)算。
26 【正確答案】 B
【試題解析】 本題考查基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的含義。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，是指項(xiàng)目紅線(xiàn)范圍內(nèi)建筑物2米以外的各種管線(xiàn)、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。
27 【正確答案】 B
【試題解析】 本題考查風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)。按風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因劃分，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)可分為自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。
28 【正確答案】 B
【試題解析】 本題考查對(duì)房地產(chǎn)投資者危害最大的風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)：主要由政變、戰(zhàn)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)制裁、罷工、騷亂等因素造成。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，使得房地產(chǎn)投資者面臨著政治風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，不僅會(huì)直接給建筑物造成損害，而且會(huì)引起一系列其他風(fēng)險(xiǎn)，是對(duì)房地產(chǎn)投資者危害最大的一種風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)：是指政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、稅費(fèi)政策、住房政策、價(jià)格政策、金融政策、環(huán)保政策等對(duì)房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生影響，從而給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)：是指投資所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)：資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和可能的未來(lái)經(jīng)營(yíng)成本水平。然而，即使收益和經(jīng)營(yíng)成本都不發(fā)生變化，資本價(jià)值也會(huì)隨著收益率的變化而變化。這種變化使得預(yù)期資本價(jià)值與現(xiàn)實(shí)資本價(jià)值之間產(chǎn)生差異，即導(dǎo)致資本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)，并在很大程度上影響置業(yè)投資的效率。
29 【正確答案】 C
【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目論證設(shè)計(jì)階段的主要風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目評(píng)估分析和預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目論證設(shè)計(jì)階段的主要風(fēng)險(xiǎn)。
30 【正確答案】 A
【試題解析】 本題考查風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容。風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容主要有三項(xiàng)，分別是風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)。
31 【正確答案】 D
【試題解析】 考查對(duì)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)姆韶?zé)任。
32 【正確答案】 A
【試題解析】 考查對(duì)征收程序和土地依法征收的理解。
33 【正確答案】 B
【試題解析】 本題考查項(xiàng)目招標(biāo)的相關(guān)內(nèi)容。根據(jù)《人民共和國(guó)招投標(biāo)法》第三條，必須全部進(jìn)行招標(biāo)的工程有：
一、大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公共安全的項(xiàng)目;
二、全部或部分使用國(guó)有資金投資或國(guó)家融資的項(xiàng)目;
三、使用國(guó)際組織或者外國(guó)貸款、援助資金的項(xiàng)目。
34 【正確答案】 B
【試題解析】 本題考查全面質(zhì)量管理的基本觀(guān)點(diǎn)。其基本觀(guān)點(diǎn)包括：質(zhì)量第一;以預(yù)防為主;為用戶(hù)服務(wù);一切用數(shù)據(jù)說(shuō)話(huà)。
35 【正確答案】 C
【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)的相關(guān)內(nèi)容。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)中，招標(biāo)公告和招標(biāo)文件是要約邀請(qǐng)，投標(biāo)文件是要約，中標(biāo)通知書(shū)是承諾。
36 【正確答案】 C
【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念的基本內(nèi)容是：消費(fèi)者需要什么房地產(chǎn)產(chǎn)品，企業(yè)就應(yīng)當(dāng)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售什么房地產(chǎn)產(chǎn)品。企業(yè)考慮問(wèn)題是從反映市場(chǎng)的需求出發(fā)。按照目標(biāo)客戶(hù)的需求去組織開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售。
37 【正確答案】 B
【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中目標(biāo)客戶(hù)確定階段的工作。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的目標(biāo)顧客確定階段的工作包括市場(chǎng)細(xì)分、目標(biāo)市場(chǎng)選擇和市場(chǎng)定位。
38 【正確答案】 C
【試題解析】 本題考查現(xiàn)階段，商品房代理機(jī)構(gòu)的工作�，F(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作中，委托代理機(jī)構(gòu)完成的主要是商品房銷(xiāo)售。
39 【正確答案】 B
【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道的研究。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道調(diào)研的內(nèi)容主要包括：房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道的選擇、控制與調(diào)整情況;房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方式的采用情況、發(fā)展趨勢(shì)及其原因;租售代理機(jī)構(gòu)的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況;房地產(chǎn)租售客戶(hù)對(duì)租售代理機(jī)構(gòu)的評(píng)價(jià)。
40 【正確答案】 C
【試題解析】 本題考查營(yíng)銷(xiāo)策劃系統(tǒng)所包含的子系統(tǒng)。營(yíng)銷(xiāo)策劃系統(tǒng)可分為三個(gè)子系統(tǒng)：銷(xiāo)售策劃系統(tǒng)、形象策劃系統(tǒng)和廣告策劃系統(tǒng)。
41 【正確答案】 A
【試題解析】 本題考查獨(dú)家代理方式的含義。獨(dú)家代理是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或其他業(yè)主將物業(yè)委托給一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理，委托人和代理人之間是單一的委托代理關(guān)系，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與代理人之間的協(xié)調(diào)和傭金結(jié)算相對(duì)簡(jiǎn)單。共同代理是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將商品房的出售權(quán)同時(shí)委托給數(shù)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，按誰(shuí)先代理成功，誰(shuí)享有傭金的一種代理方式。參與代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與已授權(quán)獨(dú)家或共同代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理業(yè)務(wù)，代理成功后，由獨(dú)家代理機(jī)構(gòu)或共同代理人按參與代理協(xié)議分配傭金的行為。
42 【正確答案】 A
【試題解析】 本題考查促進(jìn)房地產(chǎn)商品市場(chǎng)銷(xiāo)售的重要手段。廣告是促進(jìn)房地產(chǎn)商品銷(xiāo)售的一種重要手段。
43 【正確答案】 A
【試題解析】 考查對(duì)房屋征收的掌握。市、縣級(jí)人民政府房屋征收的主體，房屋征收主管部門(mén)是房屋征收的實(shí)施單位，建設(shè)單位不得參與房屋征收的工作。
44 【正確答案】 C
【試題解析】 國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)姆韶?zé)任。
45 【正確答案】 C
【試題解析】 本題考查物質(zhì)折舊的含義。建筑物在實(shí)體上的老化、磨損、損壞所造成的建筑物價(jià)值損失，屬于物質(zhì)折舊。
46 【正確答案】 B
【試題解析】 本題考查收益法的本質(zhì)。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來(lái)收益為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。假設(shè)開(kāi)發(fā)法也稱(chēng)為剩余法、預(yù)期開(kāi)發(fā)法、開(kāi)發(fā)法，是預(yù)測(cè)被估價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將被估價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。成本法是求取被估價(jià)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取被估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值的方法。收益法也稱(chēng)為收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測(cè)被估價(jià)房地產(chǎn)的未來(lái)收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取被估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值的方法。
47 【正確答案】 B
【試題解析】 本題考查召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的相關(guān)內(nèi)容。業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員。
48 【正確答案】 A
【試題解析】 本題考查業(yè)主大會(huì)籌備組成員的構(gòu)成。業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、物業(yè)建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會(huì)籌備組。
49 【正確答案】 D
【試題解析】 本題考查業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的相關(guān)內(nèi)容。全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意，共13人，半數(shù)以上即7人。
50 【正確答案】 D
【試題解析】 考查對(duì)房屋征收實(shí)施程序的掌握。
51 【正確答案】 A
【試題解析】 本題考查貸款余額的計(jì)算。貸款本金P為100000元，貸款月利率i=6%÷12=0.5%，按月計(jì)算的貸款期數(shù)n=1×12=12。該貸款的每月分期付款額要求第4個(gè)月的貸款余額，可知分期付款已清償3個(gè)月，m=3，則貸款余額。
52 【正確答案】 A
【試題解析】 本題考查公司債券的發(fā)行。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)利用債券融人資金所發(fā)行的是公司債券。
53 【正確答案】 C
【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)證券化的相關(guān)內(nèi)容。房地產(chǎn)證券的實(shí)質(zhì)是將融物轉(zhuǎn)為融資，將直接的物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)化為以有價(jià)證券為載體的債權(quán)關(guān)系。
54 【正確答案】 C
【試題解析】 本題考查保險(xiǎn)人無(wú)須賠償?shù)那闆r。保險(xiǎn)人不需要負(fù)責(zé)賠償由戰(zhàn)爭(zhēng)、暴動(dòng)，被保險(xiǎn)人故意行為或縱容，核反應(yīng)，地震等引起的一般財(cái)產(chǎn)損失。其他按約定執(zhí)行。
55 【正確答案】 B
【試題解析】 本題考查確定房屋保險(xiǎn)金額的原則。房地產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)金額一般根據(jù)保險(xiǎn)房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值確定。
56 【正確答案】 A
【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，主要有產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)、償付能力風(fēng)險(xiǎn)、貶值風(fēng)險(xiǎn)、估值風(fēng)險(xiǎn)、欺詐風(fēng)險(xiǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、提前還款風(fēng)險(xiǎn)流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)和不可抗力風(fēng)險(xiǎn)。其中違約風(fēng)險(xiǎn)是指抵押貸款的借方不能履行協(xié)議按期清償貸款，而出現(xiàn)拖欠貸款的問(wèn)題。
57 【正確答案】 D
【試題解析】 考查對(duì)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)姆韶?zé)任。
58 【正確答案】 B
【試題解析】 考查對(duì)安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的掌握。
59 【正確答案】 A
【試題解析】 考查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃的特點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃的主要特點(diǎn)，包括：地域性、系統(tǒng)性、創(chuàng)新性、市場(chǎng)性、操作性和、創(chuàng)新性。盈利只是企業(yè)商業(yè)活動(dòng)的目的。
60 【正確答案】 C
【試題解析】 考查房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析的含義。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指從事房地產(chǎn)投資而造成的不利結(jié)果和損失的可能性大小，這種不利結(jié)果和損失包括所投入資本的損失和預(yù)期收益未達(dá)到的損失。
二、多項(xiàng)選擇題
61 【正確答案】 A,B,D,E
【試題解析】 本題考查杜能“孤立國(guó)”理論。“孤立國(guó)”是一大高原不正確，應(yīng)為“孤立國(guó)”是一天然均質(zhì)的大平原。因此C錯(cuò)誤。
62 【正確答案】 B,C,D,E
【試題解析】 本題考查城市空間結(jié)構(gòu)理論的相關(guān)內(nèi)容。同心圓地帶理論、扇形理論、多核心理論和中心商務(wù)區(qū)土地利用模式是城市地域空間利用結(jié)構(gòu)理論中代表性的理論。
63 【正確答案】 B,C,D
【試題解析】 本題考查集體土地征收的特點(diǎn)。征收具有強(qiáng)制性、補(bǔ)償性。而且征收要強(qiáng)制取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。
64 【正確答案】 C,D,E
【試題解析】 本題考查國(guó)有建設(shè)用地的分類(lèi)。國(guó)有建設(shè)用地按建設(shè)用地用途，分為工業(yè)建設(shè)用地、民用建設(shè)用地和軍事建設(shè)用地。
65 【正確答案】 B,C
【試題解析】 本題考查國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓的相關(guān)規(guī)定。A選項(xiàng)旅游用地可用招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓等多種方式出讓;D選項(xiàng)在掛牌期限內(nèi)，有兩個(gè)以上報(bào)價(jià)相同的競(jìng)買(mǎi)人且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，則先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人;E選項(xiàng)競(jìng)得人的競(jìng)買(mǎi)保證金，抵作土地出讓價(jià)款，其他投標(biāo)人、競(jìng)買(mǎi)人的競(jìng)買(mǎi)保證金，在掛牌活動(dòng)結(jié)束后5個(gè)工作日內(nèi)予以退還，不計(jì)利息。
66 【正確答案】 A,B,C
【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的特點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研具有實(shí)用性、時(shí)效性、實(shí)踐性等特點(diǎn)。
67 【正確答案】 B,C,D,E
【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)市場(chǎng)的定性調(diào)研。房地產(chǎn)市場(chǎng)定性調(diào)研就是在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研中搜集有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的基本特征、傾向性、感覺(jué)、動(dòng)機(jī)和態(tài)度等資料的調(diào)研方法。
68 【正確答案】 A,B,C,D
【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的語(yǔ)言。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的語(yǔ)言需謹(jǐn)慎，不可使用也許、大概、可能、應(yīng)當(dāng)?shù)群~語(yǔ)。
69 【正確答案】 C,D
【試題解析】 本題考查反映出售型房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈利能力的指標(biāo)。
70 【正確答案】 B,C,D,E
【試題解析】 本題考查風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)方法。風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)方法有風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)自留、風(fēng)險(xiǎn)利用和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。
71 【正確答案】 A,B,C
【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)投資項(xiàng)目比選的意義。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目比選，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)是十分重要的，其作用主要體現(xiàn)在以下方面：
一是有利于把握最佳的投資機(jī)會(huì)和選擇最優(yōu)的投資方案，使投資者有限的資金得到相對(duì)安全和有效的利用;
二是有利于提高決策者科學(xué)決策的能力，避免或減少投資決策中的失誤;
三是有利于增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的能力。
72 【正確答案】 A,B,C,D
【試題解析】 本題考查可行性研究管理過(guò)程的內(nèi)容。包括：獲批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū);編寫(xiě)可行性研究大綱;編寫(xiě)可行性研究報(bào)告及論證;可行性研究報(bào)告報(bào)批。
73 【正確答案】 A,B,C,E
【試題解析】 本題考查招標(biāo)文件的內(nèi)容。招標(biāo)文件一般包括：招標(biāo)公告、投標(biāo)人須知、投標(biāo)書(shū)格式、合同的通用條款、合同的專(zhuān)用條款、技術(shù)規(guī)格和圖紙、工程量清單、各種必要附件(如投標(biāo)保函及履約保函格式等)。
74 【正確答案】 A,B,D
【試題解析】 本題考查商業(yè)廣告的基本功能。商業(yè)廣告的基本功能：溝通信息、誘導(dǎo)消費(fèi)、創(chuàng)造需求。
75 【正確答案】 A,C,E
【試題解析】 本題考查假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的相關(guān)內(nèi)容。用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，在測(cè)算投資利息時(shí)要把握的有：計(jì)息方式、應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目、計(jì)息期。
76 【正確答案】 A,B,D,E
【試題解析】 本題考查物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)費(fèi)方式中的酬金制的內(nèi)容。選項(xiàng)C物業(yè)服務(wù)資金節(jié)余或不足，均由業(yè)主承擔(dān)，無(wú)須物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。
77 【正確答案】 C,E
【試題解析】 本題考查等額還款抵押貸款的特點(diǎn)與規(guī)律。等額還款每期還款額相等，前期償還的利息多。每月償還利息逐漸減少，而本金所占比例越來(lái)越大。
78 【正確答案】 A,B,C
【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括：貸款日常維護(hù)服務(wù)機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所。
79 【正確答案】 A,C
【試題解析】 本題考查等本金還款方式的規(guī)律。等本金還款抵押貸款的規(guī)律是：借款人每月支付的本金是均等的，每月償還利息越來(lái)越少，每月還款也越來(lái)越少。
80 【正確答案】 A,C,D,E
【試題解析】 本題考查營(yíng)業(yè)稅的相關(guān)內(nèi)容。銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，所以B選項(xiàng)錯(cuò)誤。
三、案例分析
81 【正確答案】 A
【試題解析】 本題考查土地使用權(quán)出讓合同的出讓人�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第十五條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門(mén)與土地使用者簽訂。不能由區(qū)土地管理部門(mén)簽訂。
82 【正確答案】 C
【試題解析】 本題考查由于該項(xiàng)目已動(dòng)工開(kāi)發(fā)，但開(kāi)發(fā)面積不足應(yīng)開(kāi)發(fā)建筑面積的1/3(10000平方米僅開(kāi)發(fā)了2000平方米)，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿(mǎn)一年的，被認(rèn)定為閑置土地，需要向土地管理部門(mén)繳納土地閑置費(fèi)。
83 【正確答案】 A,C
【試題解析】 本題考查土地用途變更的相關(guān)內(nèi)容。土地用途的變更，必須經(jīng)規(guī)劃部門(mén)的批準(zhǔn)，也需要經(jīng)過(guò)原土地出讓方的同意。
84 【正確答案】 C
【試題解析】 本題考查項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收單位。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收由建設(shè)單位(開(kāi)發(fā)商)組織施工單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位和工程質(zhì)量監(jiān)督單位等相關(guān)單位參加。
85 【正確答案】 A,D
【試題解析】 本題考查印花稅的相關(guān)內(nèi)容。契稅由土地、房屋權(quán)屬的承受人繳納。同時(shí)王某與李某需簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，因此需要繳納印花稅。
86 【正確答案】 B
【試題解析】 本題考查累積凈現(xiàn)金流量的計(jì)算。住宅銷(xiāo)售總額為0.25×16000=4000(萬(wàn)元)該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表如下：
87 【正確答案】 C
【試題解析】 本題考查靜態(tài)投資回收期的計(jì)算。
88 【正確答案】 C
【試題解析】 本題考查凈現(xiàn)值的計(jì)算。各年的凈現(xiàn)值折現(xiàn)到第一年年初，然后相加。
89 【正確答案】 B
【試題解析】 本題考查項(xiàng)目可行性判斷。凈現(xiàn)值大于0，說(shuō)明該方案在滿(mǎn)足基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率要求的盈利之外，還能得到超額收益。動(dòng)態(tài)投資回收期基準(zhǔn)投資回收期，說(shuō)明項(xiàng)目能在要求的時(shí)間內(nèi)收回投資，項(xiàng)目可行;財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率基準(zhǔn)收益率，說(shuō)明項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上可以接受。
90 【正確答案】 A,B,D
【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案的市場(chǎng)分析。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方案框架的市場(chǎng)分析包括：市場(chǎng)背景、產(chǎn)品分析、優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)。所以此題答案是ACD。
91 【正確答案】 A
【試題解析】 本題考查銷(xiāo)售渠道和銷(xiāo)售代理的相關(guān)內(nèi)容。該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托甲、乙、丙三家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售，說(shuō)明該企業(yè)采取的銷(xiāo)售渠道是間接渠道。共同代理是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將商品房的出售權(quán)同時(shí)委托給數(shù)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。所以此題答案是B。
92 【正確答案】 B
【試題解析】 本題考查成本加成法的運(yùn)用。商品房單位價(jià)格：[商品房單位成本×(1+成本加成率)]÷(1-銷(xiāo)售稅費(fèi)率)=[(600+2600+300)×(1+30%)÷(1-10%)]=5056。
93 【正確答案】 A,C,D
【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)的促銷(xiāo)方式。開(kāi)盤(pán)前在當(dāng)?shù)赝韴?bào)刊登項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)信息，這屬于廣告促銷(xiāo)方式;開(kāi)盤(pán)當(dāng)天舉行開(kāi)盤(pán)儀式，邀請(qǐng)有關(guān)部門(mén)及參建單位負(fù)責(zé)人參加，這屬于促銷(xiāo)方式中的活動(dòng)推廣;對(duì)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天前十名購(gòu)房者給予100元/m2的價(jià)格優(yōu)惠，這屬于促銷(xiāo)方式中的營(yíng)業(yè)推廣。
94 【正確答案】 A
【試題解析】 本題考查業(yè)主大會(huì)會(huì)議召集人。業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)。
95 【正確答案】 A,C
【試題解析】 本題考查業(yè)主大會(huì)決定選聘或者解聘物業(yè)管理公司的有效條件。
96 【正確答案】 C
【試題解析】 本題考查物業(yè)管理公司專(zhuān)職管理和技術(shù)人員的數(shù)量。專(zhuān)職管理和技術(shù)人員：
一級(jí)資質(zhì)至少30人;
二級(jí)資質(zhì)至少20人;
三級(jí)資質(zhì)至少10人。
97 【正確答案】 D
【試題解析】 本題考查房地產(chǎn)投資的主體構(gòu)成。個(gè)人作為房地產(chǎn)投資主體一般只能從事房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，也就是房地產(chǎn)置業(yè)投資。本題中將該家庭的購(gòu)買(mǎi)看成是房地產(chǎn)投資行為，則該投資主體為個(gè)人。
98 【正確答案】 A
【試題解析】 本題考查月還款額的計(jì)算。向銀行貸款總額50×(1-30%)=35(萬(wàn)元)，貸款月利率i-6%÷12=0.5%，按月計(jì)算貸款期限n=20×12=240。
99 【正確答案】 C
【試題解析】 根據(jù)上題結(jié)果可知該家庭的月收入應(yīng)該為3886÷20%=19430(元)。
100 【正確答案】 A,C
【試題解析】 本題考查對(duì)家庭購(gòu)買(mǎi)行為產(chǎn)生直接影響的風(fēng)險(xiǎn)因素。從本題看對(duì)該家庭的購(gòu)買(mǎi)行為產(chǎn)生直接影響的風(fēng)險(xiǎn)因素為：貸款利率上調(diào)、房?jī)r(jià)下跌。
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