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課程咨詢三、案例分析
80 2007年1月，甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱甲公司)依法取得某市某區(qū)一塊國(guó)有土地的使用權(quán)。規(guī)劃建設(shè)面積為10000平方米。該項(xiàng)目于2007年5月1日動(dòng)工，由乙建筑工程公司(以下簡(jiǎn)稱乙公司)承包施工。但是在2008年初，由于甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司缺乏資金，無(wú)法支付工程進(jìn)度款，在建筑了2000平方米以后，在未經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的情況下，不得不暫停施工。后于2009年6月份經(jīng)多方努力重新開(kāi)工將項(xiàng)目建設(shè)完成。該區(qū)私營(yíng)企業(yè)職工李某于2008年12月以5000~每平方米的價(jià)格預(yù)購(gòu)了一套80平方米的住宅。該項(xiàng)目于2010年3月通過(guò)竣工驗(yàn)收并交付使用。李某于2009年4月將該套住宅轉(zhuǎn)讓給于某，售房收入44萬(wàn)元。根據(jù)上述資料，回答下列問(wèn)題。
81 該項(xiàng)目土地使用權(quán)出讓合同由( )與甲公司簽訂。
(A)該市人民政府土地管理部門(mén)
(B)該區(qū)人民政府土地管理部門(mén)
(C)該區(qū)人民政府
(D)該市人民政府
82 甲公司在重新開(kāi)工時(shí)，需向土地管理部繳納( )。
(A)土地補(bǔ)償費(fèi)
(B)土地使用權(quán)出讓金
(C)土地閑置費(fèi)
(D)房屋拆遷安置費(fèi)
83 如甲公司在正式開(kāi)工前，需要變更土地用途，則必須經(jīng)( )同意。
(A)土地管理部
(B)發(fā)改委立項(xiàng)部門(mén)
(C)規(guī)劃部門(mén)
(D)建筑行政主管部門(mén)
84 該項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收工作由( )組織。
(A)該區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)
(B)該市工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)
(C)甲公司
(D)乙公司
85 李某購(gòu)買王某的房屋，按照現(xiàn)行政策，李某需繳納的稅為( )。
(A)契稅
(B)營(yíng)業(yè)稅
(C)土地增值稅
(D)印花稅
85 某開(kāi)發(fā)公司購(gòu)買空地一塊，擬開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)。地價(jià)800萬(wàn)元一次付清，預(yù)計(jì)建設(shè)期為兩年，第一年建設(shè)投資600萬(wàn)元，第二年建設(shè)投資1000萬(wàn)元，住宅總建筑面積16000平方米，預(yù)計(jì)平均售價(jià)為2500元/平方米;銷售計(jì)劃為：建設(shè)期第一、二年分別預(yù)售房屋的10%和20%，銷售期第一、二年分別銷售40%和30%，銷售稅、代理費(fèi)等占銷售收入的10%;基準(zhǔn)收益率為10%。根據(jù)上述資料，回答下列問(wèn)題。
86 該項(xiàng)目第三年的累積凈現(xiàn)金流量為( )萬(wàn)元。
(A)110
(B)120
(C)130
(D)140
87 該項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期為( )年。
(A)3.3
(B)3
(C)2.92
(D)2.14
88 該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為( )萬(wàn)元。
(A)489.42
(B)490.42
(C)569.96
(D)501.42
89 可以判定該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)是合理的主要依據(jù)是( )。
(A)投資回收期>0
(B)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率>0
(C)凈現(xiàn)值>0
(D)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率>10%
89 某商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的樓面地價(jià)為600元/m2，建筑安裝工程費(fèi)為2600元/m2，各項(xiàng)規(guī)費(fèi)為300元/m2。該項(xiàng)目營(yíng)銷方案部分內(nèi)容如下： (1)前言。 (2)市場(chǎng)分析。 (3)銷售目標(biāo)和進(jìn)度計(jì)劃。 (4)銷售價(jià)格確定：以市場(chǎng)價(jià)格為主。 (5)銷售渠道：委托甲、乙、丙三家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)銷售，并分別與其簽訂委托合同;銷售權(quán)在三家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間不作區(qū)分。 (6)促銷安排：開(kāi)盤(pán)前在當(dāng)?shù)赝韴?bào)刊登項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)信息;開(kāi)盤(pán)當(dāng)天舉行開(kāi)盤(pán)儀式，邀請(qǐng)有關(guān)部門(mén)及參建單位負(fù)責(zé)人參加;對(duì)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天前十名購(gòu)房者給予100元/m2的價(jià)格優(yōu)惠。 根據(jù)上述資料，回答下列問(wèn)題。
90 在該項(xiàng)目市場(chǎng)分析中，應(yīng)注重( )。
(A)當(dāng)?shù)厣倘Φ囊话阋?guī)模
(B)本項(xiàng)目的成本分析
(C)潛在消費(fèi)者需求傾向
(D)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)和威脅
91 該項(xiàng)目采用的銷售渠道為( )。
(A)間接渠道、共同代理
(B)直接渠道、參與代理
(C)間接渠道、參與代理
(D)直接渠道、共同代理
92 若該項(xiàng)目預(yù)期成本利潤(rùn)率為30%，銷售稅費(fèi)率為10%，則按照成本加成定價(jià)法確定的價(jià)格應(yīng)為( )元/m2。
(A)3977
(B)5056
(C)5620
(D)4688
93 該項(xiàng)目營(yíng)銷方案采用的促銷方式有( )。
(A)廣告
(B)人員推銷
(C)活動(dòng)推廣
(D)營(yíng)業(yè)推廣
93 某住宅小區(qū)共有1400個(gè)業(yè)主，其中80( )個(gè)業(yè)主的住宅為小戶型，總建筑面積為4萬(wàn)平方米且每戶建筑面積相等;600個(gè)業(yè)主的住宅為大戶型，總建筑面積為6萬(wàn)平方米且每戶建筑面積相等。小區(qū)第二次業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定，不再續(xù)聘原物業(yè)管理公司，而選聘新的物業(yè)管理公司。根據(jù)上述資料，回答下列問(wèn)題。
94 該小區(qū)第二次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召集人應(yīng)為( )。
(A)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)
(B)業(yè)主大會(huì)籌備組
(C)小區(qū)所屬居民委員會(huì)
(D)原物業(yè)管理公司
95 根據(jù)《物權(quán)法》選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)“應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意”的規(guī)定，該小區(qū)業(yè)主大會(huì)決定選聘或解聘物業(yè)管理公司的有效條件為( )。
(A)全部大戶型業(yè)主和200個(gè)小戶型業(yè)主參加并表決通過(guò)
(B)全部小戶型業(yè)主和100個(gè)大戶型業(yè)主參加并表決通過(guò)
(C)全部小戶型業(yè)主和101個(gè)大戶型業(yè)主參加并表決通過(guò)
(D)全部大戶型業(yè)主參加并表決通過(guò)
96 新選聘的物業(yè)管理公司，專職管理和技術(shù)人員至少要有( )人。
(A)50
(B)30
(C)10
(D)2
96 某家庭購(gòu)買了一套價(jià)值為50萬(wàn)元的普通住宅，首付款為房?jī)r(jià)的30%，其余房款用銀行提供的貸款期為20年、年貸款利率為6%、按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款支付。該家庭為首次購(gòu)買商品住房。根據(jù)上述資料，回答下列問(wèn)題。
97 若將該家庭的購(gòu)買看成是房地產(chǎn)投資行為，則該投資的主體為( )。
(A)國(guó)家
(B)政府
(C)企業(yè)
(D)個(gè)人
98 在貸款期內(nèi)，該家庭的月還款額為( )元。
(A)3886
(B)2006
(C)3386
(D)3067
99 如月還款額占該家庭月收入的20%，則該家庭的月收入應(yīng)為( )元。
(A)14930
(B)14566
(C)19430
(D)18970
100 對(duì)該家庭的購(gòu)買行為產(chǎn)生直接影響的風(fēng)險(xiǎn)因素為( )。
(A)貸款利率上調(diào)
(B)房地產(chǎn)周期波動(dòng)
(C)房?jī)r(jià)下跌
(D)資本價(jià)值變化
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