第四章　房地產(chǎn)估價(jià)原則

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、某抵押價(jià)值評(píng)估中，房地產(chǎn)估價(jià)師除應(yīng)遵循市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的原則之外，還應(yīng)遵循的原則是(　)。

　　A、最高最佳利用原則

　　B、謹(jǐn)慎原則

　　C、合法原則

　　D、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則

　　2、所謂的(　)，就是估價(jià)師在估價(jià)中不帶著自己的情感、好惡和偏見，實(shí)事求是地進(jìn)行估價(jià)。

　　A、客觀

　　B、獨(dú)立

　　C、公正

　　D、中立

　　3、下列有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)原則，描述錯(cuò)誤的是(　)。

　　A、抵押價(jià)值評(píng)估要遵循謹(jǐn)慎原則

　　B、抵押價(jià)值評(píng)估要遵循合法原則

　　C、嚴(yán)格來說，投資價(jià)值評(píng)估不一定要遵循獨(dú)立、客觀、公正原則

　　D、投資價(jià)值評(píng)估不可增加主要原則之外的其他適用的估價(jià)原則

　　4、(　)要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。

　　A、合理原則

　　B、有效原則

　　C、合法原則

　　D、公正原則

　　5、根據(jù)《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以(　)為準(zhǔn)。

　　A、房屋登記簿

　　B、房屋權(quán)屬證書

　　C、房屋轉(zhuǎn)讓合同

　　D、房屋銷售合同

　　6、以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價(jià)，其價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則上為(　)。

　　A、簽訂估價(jià)委托合同之日

　　B、發(fā)放抵押貸款之日

　　C、估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日

　　D、未來處置抵押房地產(chǎn)之日

　　7、預(yù)測(cè)性房地產(chǎn)估價(jià)，其估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況常見的關(guān)系是(　)。

　　A、估價(jià)對(duì)象狀況為過去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在

　　B、估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在

　　C、估價(jià)對(duì)象狀況為過去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過去

　　D、估價(jià)對(duì)象狀況為將來，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為將來

　　8、關(guān)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的說法，錯(cuò)誤的是(　)。

　　A、價(jià)值時(shí)點(diǎn)可以是過去、現(xiàn)在或?qū)��?/P>

　　B、價(jià)值時(shí)點(diǎn)是由估價(jià)目的決定的

　　C、價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象狀況對(duì)應(yīng)的時(shí)點(diǎn)一致

　　D、價(jià)值時(shí)點(diǎn)與實(shí)地查勘日期可以不一致

　　9、下列估價(jià)中，價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為現(xiàn)在、估價(jià)對(duì)象狀況應(yīng)為現(xiàn)在狀況的是(　)。

　　A、評(píng)估期房的價(jià)值

　　B、房地產(chǎn)損害賠償

　　C、房屋征收評(píng)估

　　D、估價(jià)鑒定

　　10、房屋征收中，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)而評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值，其價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為(　)。

　　A、房屋征收決定公告之日

　　B、原征收補(bǔ)償協(xié)議達(dá)成之日

　　C、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋支付之日

　　D、委托估價(jià)之日

　　11、運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，要求利用與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來推算估價(jià)對(duì)象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)中的(　)。

　　A、合法原則

　　B、最高最佳使用原則

　　C、替代原則

　　D、公平原則

　　12、某工廠經(jīng)所在街道負(fù)責(zé)人同意，將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用途的沿街廠房改造為若干小商鋪出租，某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托以實(shí)際用途為估價(jià)前提，對(duì)該房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。這種做法忽略了最高最佳利用應(yīng)該滿足條件中的(　)。

　　A、技術(shù)上可能

　　B、經(jīng)濟(jì)上可行

　　C、價(jià)值最大化

　　D、法律上許可

　　13、某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預(yù)計(jì)改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)最高最佳使用原則應(yīng)按(　)進(jìn)行估價(jià)。

　　A、超市用途

　　B、社會(huì)平均收益

　　C、地價(jià)加房價(jià)

　　D、服裝店用途

　　14、比較法、收益法中的客觀收益、成本法中的客觀成本，都可以說是以(　)為基礎(chǔ)的。

　　A、收益遞增遞減原理

　　B、均衡原理

　　C、適合原理

　　D、替代原理

　　15、某城市市區(qū)內(nèi)有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢(shì)良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合用地�，F(xiàn)需評(píng)估該工廠用地的公開市場(chǎng)價(jià)值，則應(yīng)按(　)進(jìn)行評(píng)估。

　　A、工業(yè)廠房

　　B、工業(yè)用地

　　C、商品住宅

　　D、商住用地

　　16、有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相當(dāng)?shù)耐恋�，甲土地為空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正確的估價(jià)結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是因?yàn)?　)。

　　A、乙土地價(jià)值低于甲土地價(jià)值

　　B、該建筑物價(jià)值小于其重置成本

　　C、該建筑物價(jià)值小于其拆除費(fèi)用

　　D、該建筑物更新改造后的價(jià)值低于其現(xiàn)狀價(jià)值

　　17、以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳使用的經(jīng)濟(jì)原理是(　)。

　　A、最佳使用原理

　　B、適合原理

　　C、均衡原理

　　D、收益遞減原理

　　18、某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營的價(jià)值為5000萬元。假定對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行重新裝修后的價(jià)值為6500萬元，裝修費(fèi)用為800萬元，裝修期為1年，裝修費(fèi)用均勻投入，裝修期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元;如果對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行改變用途的改造，改造后的價(jià)值為8000萬元，改造費(fèi)用為2160萬元，改造期為1年，改造費(fèi)用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元;折現(xiàn)率均為10%，該地區(qū)不適合拆除重建。根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最高最佳利用應(yīng)是(　)。

　　A、維持現(xiàn)狀

　　B、改變用途

　　C、重新裝修

　　D、重新開發(fā)

　　19、運(yùn)用收益法評(píng)估收益性房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值，當(dāng)估計(jì)未來收益可能會(huì)高也可能會(huì)低時(shí)，一般應(yīng)采用(　)的收益估計(jì)值。

　　A、較高

　　B、較低

　　C、最高

　　D、居中

　　20、國有土地上房屋征收評(píng)估時(shí)，對(duì)同一房屋征收范圍內(nèi)的同類被征收房屋，應(yīng)一視同仁，采用相同的估價(jià)方法或?qū)Υ�方式進(jìn)行估價(jià)，這體現(xiàn)了征收估價(jià)時(shí)應(yīng)遵循(　)原則。

　　A、一致性

　　B、一貫性

　　C、獨(dú)立客觀公正

　　D、合法