第三章　房地產(chǎn)價格和價值

　　一、單項選擇題

　　1、“使用價值很大的東西，往往具有極小的交換價值，甚或沒有;反之，交換價值很大的東西，往往具有極小的使用價值，甚或沒有�！边@說明了(　)對價值的作用是很大的。

　　A、價格

　　B、有用性

　　C、稀缺性

　　D、有效需求

　　2、房地產(chǎn)之所以能夠以價格進(jìn)行衡量，是因為具有(　)。

　　A、供給、需求、利用狀況

　　B、價值、使用價值、供求

　　C、使用價值、稀缺性、有效需求

　　D、權(quán)利、租金、利率

　　3、房地產(chǎn)所有權(quán)人公開出售房地產(chǎn)時所公布或標(biāo)出的要價，是 (　)。

　　A、掛牌價格

　　B、成交價格

　　C、市場價格

　　D、理論價格

　　4、在真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價格是(　)。

　　A、評估價格

　　B、成交價格

　　C、市場價格

　　D、理論價格

　　5、正常成交價格的形成條件不包括(　)。

　　A、公開市場

　　B、交易對象本身具備市場性

　　C、較短的期間完成交易

　　D、買者和賣者都具有完全信息

　　6、在房地產(chǎn)價格中，理論價格是(　)。

　　A、穩(wěn)定均衡價格

　　B、不穩(wěn)定均衡價格

　　C、短期均衡價格

　　D、長期均衡價格

　　7、市場價格圍繞著(　)而上下波動。

　　A、原始價格

　　B、成交價格

　　C、理論價格

　　D、清算價格

　　8、從某種意義上說，比較價值趨向于成交價格，收益價值趨向于(　)，成本價值趨向于最低賣價。

　　A、成交價格

　　B、最低賣價

　　C、理論價格

　　D、最高買價

　　9、在六種基本價值類型中，最基本、最重要、最常用的一種價值類型是(　)。

　　A、市場價值

　　B、投資價值

　　C、現(xiàn)狀價值

　　D、謹(jǐn)慎價值

　　10、房地產(chǎn)估價師從某個特定投資者的角度出發(fā)評估出的價值屬于(　)。

　　A、市場價值

　　B、殘余價值

　　C、快速變現(xiàn)價值

　　D、投資價值

　　11、合法利用下，如果現(xiàn)狀利用為最高最佳利用，則現(xiàn)狀價值(　)市場價值。

　　A、低于

　　B、等于

　　C、高于

　　D、不確定

　　12、完整的房租構(gòu)成因素不包括(　)。

　　A、地租

　　B、管理費(fèi)

　　C、環(huán)境保護(hù)費(fèi)

　　D、教育費(fèi)附加

　　13、某宗房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為500萬元，法定優(yōu)先受償款為100萬元，抵押率為60%，則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為(　)萬元。

　　A、400

　　B、300

　　C、440

　　D、240

　　14、某宗房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為600萬元，法定優(yōu)先受償款為50萬元，抵押率為70%，則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為(　)萬元。

　　A、370

　　B、385

　　C、420

　　D、550

　　15、下列各項中，不屬于其他房地產(chǎn)權(quán)利價格的是(　)。

　　A、地役權(quán)價格

　　B、租賃權(quán)價格

　　C、抵押權(quán)價格

　　D、宅基地使用權(quán)價格

　　16、房地產(chǎn)的有租約限制價值等于(　)。

　　A、無租約現(xiàn)值價值減承租人權(quán)益價值

　　B、出租人權(quán)益價值加承租人權(quán)益價值

　　C、無租約現(xiàn)值價值減出租人權(quán)益價值

　　D、出租人權(quán)益價值減承租人權(quán)益價值

　　17、關(guān)于合同租金低于市場租金時的已出租房地產(chǎn)估價的說法，錯誤的是(　)。

　　A、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價應(yīng)評估出租人權(quán)益價值

　　B、續(xù)貸抵押估價應(yīng)評估出租人權(quán)益價值

　　C、房屋征收估價應(yīng)評估完全產(chǎn)權(quán)價值

　　D、房地產(chǎn)司法拍賣估價應(yīng)評估無租約限制價值

　　18、資產(chǎn)購置時支付的現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價物的金額稱為(　)。

　　A、原值

　　B、現(xiàn)值

　　C、重置成本

　　D、公允價值

　　19、下列關(guān)于土地價格、建筑物價格和房地價格的表述中，錯誤的是(　)。

　　A、根據(jù)土地的生熟程度，將土地分為生地、毛地和熟地三類

　　B、人們平常所說的房價指的是建筑物的價值

　　C、房地價值=土地價值+建筑物價值

　　D、在房地產(chǎn)合并的情況下，合并后的價值一般大于合并前的各個獨(dú)立部分的價值之和

　　20、(　)是指某一宗或者某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格，一般不能完全反映房地產(chǎn)價格水平的高低。

　　A、總價格

　　B、單位價格

　　C、樓面地價

　　D、土地總價

　　21、一定地塊內(nèi)，分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ�面積上的土地價格稱為(　)。

　　A、土地總價

　　B、樓面地價

　　C、建筑物單價

　　D、房地單價

　　22、在交易當(dāng)事人為了逃稅等而不實(shí)申報成交價格的情況下，申報的成交價格是(　)，真實(shí)的成交價格是(　)。

　　A、名義價格，實(shí)際價格

　　B、實(shí)際價格，名義價格

　　C、市場價格，名義價格

　　D、成交價格，名義價格

　　23、某套住宅的使用面積為100m2，成交總價為80萬元，其中附帶家具和電器的價值為2萬元，成交價款在成交當(dāng)日支付50%，余款一年后支付;假設(shè)年折現(xiàn)率為6%，使用面積與建筑面積的比率為75%，則在成交當(dāng)日以建筑面積計算的該住宅“純粹”房地產(chǎn)的實(shí)際交易價格為(　)元/m2。

　　A、5680

　　B、5830

　　C、5850

　　D、7574

　　24、一套建筑面積為100m2，單價為12000元/m2、總價為120萬元的住房，在買賣中約定付款方式為從成交日期分三期支付，第一期于成交日期支付40萬元，第二期于第一年年中一次性支付40萬元，第三期于第一年年末一次性支付40萬元，則此房地產(chǎn)的實(shí)際單價為(　)元/m2。(年折現(xiàn)率為8%)

　　A、10000

　　B、11000

　　C、11553

　　D、12000

　　25、在交易達(dá)成后立即或在短期內(nèi)(可視為在交易達(dá)成的同時)進(jìn)行商品交割的價格是(　)。

　　A、現(xiàn)貨價格

　　B、期貨價格

　　C、現(xiàn)房價格

　　D、期房價格

　　26、一套建筑面積為100m2，單價為12000元/m2、總價為120萬元的住房，在買賣中約定付款方式為從成交日期分三期支付，第一期于成交日期支付40萬元，第二期于第一年年中一次性支付40萬元，第三期于第一年年末一次性支付40萬元，則此房地產(chǎn)的實(shí)際單價為(　)元/m2。(年折現(xiàn)率為5%)

　　A、12000

　　B、11904

　　C、11810

　　D、11713

　　27、某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為4500元/m2，出租的年末凈收益為500元/m2。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%，風(fēng)險補(bǔ)償為現(xiàn)房價格的3%，該期房目前的價格為(　)元/m2。

　　A、3439

　　B、3473

　　C、3508

　　D、3608

　　28、在新建商品房銷售價格中，一般可以反映所銷售商品房總體價格水平的是(　)。

　　A、起價

　　B、標(biāo)價

　　C、成交價

　　D、均價

　　29、拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標(biāo)的的價格稱為(　)。

　　A、保留價

　　B、起拍價

　　C、評估價

　　D、應(yīng)價

　　30、下列不屬于房地產(chǎn)價格與一般物品價格相同之處的是(　)。

　　A、都是價格，用貨幣來表現(xiàn)

　　B、都有波動，受供求因素的影響

　　C、都是按質(zhì)論價

　　D、都受區(qū)位因素的影響

　　31、“吉芬物品”是指某種生活必需品，在特定條件下，消費(fèi)者對該類商品的需求與價格變動的規(guī)律是(　)。

　　A、反方向變化

　　B、同方向變化

　　C、無變化

　　D、變化方向無法確定

　　32、決定房地產(chǎn)需求量的因素，不包括(　)。

　　A、該種房地產(chǎn)的價格水平

　　B、該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本

　　C、消費(fèi)者的收入水平

　　D、相關(guān)物品的價格水平

　　33、下列情形中不會導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的是(　)。

　　A、消費(fèi)者預(yù)期未來的房地產(chǎn)價格上升

　　B、消費(fèi)者對某種房地產(chǎn)的偏好增強(qiáng)

　　C、作為互補(bǔ)品的房地產(chǎn)的價格上升

　　D、消費(fèi)者的收入增加

　　34、下列影響房地產(chǎn)供求變化的因素中，不會引起房地產(chǎn)需求量增加的是(　)。

　　A、消費(fèi)者的收入水平增加

　　B、該種房地產(chǎn)的價格水平下降

　　C、該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升

　　D、消費(fèi)者預(yù)期該種房地產(chǎn)價格上漲

　　35、當(dāng)某種房地產(chǎn)的替代品的價格較高時，消費(fèi)者對該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會(　)。

　　A、增加

　　B、減少

　　C、不變

　　D、無法確定

　　36、房地產(chǎn)需求曲線表示房地產(chǎn)的需求量與其(　)之間的關(guān)系。

　　A、價格

　　B、供給量

　　C、開發(fā)成本

　　D、開發(fā)價值

　　37、房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期房地產(chǎn)價格未來會上升，則在制定投資計劃時會增加開發(fā)量，從而會使未來的供給(　)，使其現(xiàn)期供給(　)。

　　A、增加，增加

　　B、減少，增加

　　C、增加，減少

　　D、減少，減少

　　38、下列選項中，不屬于房地產(chǎn)供給量決定因素的是(　)。

　　A、該種房地產(chǎn)的價格水平

　　B、該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本

　　C、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有著對未來的預(yù)期

　　D、消費(fèi)者的偏好

　　39、在某種房地產(chǎn)的價格不變的情況下，當(dāng)其開發(fā)成本下降，會使該種房地產(chǎn)的供給(　)。

　　A、增加

　　B、減少

　　C、不變

　　D、無法確定

　　40、房地產(chǎn)的市場供給量與市場需求量相等時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場供給曲線與市場需求曲線相交時的價格，一般叫做(　)。

　　A、房地產(chǎn)的供給價格

　　B、房地產(chǎn)的需求價格

　　C、房地產(chǎn)的市場價格

　　D、房地產(chǎn)的均衡價格

　　41、房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)需求成(　)相關(guān)，與房地產(chǎn)供給(　)相關(guān)。

　　A、正，正

　　B、正，負(fù)

　　C、負(fù)，負(fù)

　　D、負(fù)，正

　　42、不同的影響因素或其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的程度不盡相同。有的因素或其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的幅度較大，這類因素可稱為(　)。

　　A、主要因素

　　B、次要因素

　　C、增值因素

　　D、貶值因素

　　43、下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影響因素的表述中，錯誤的是(　)。

　　A、不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的方向是不盡相同的

　　B、不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的程度是不盡相同的

　　C、不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價格變動之間的關(guān)系是不盡相同的

　　D、影響房地產(chǎn)價格的因素都與時間有關(guān)

　　44、下列屬于房地產(chǎn)影響因素中的自身因素的是(　)。

　　A、人口素質(zhì)

　　B、居民收入

　　C、實(shí)物因素

　　D、房地產(chǎn)投機(jī)

　　45、關(guān)于建筑物實(shí)物因素說法錯誤的是(　)。

　　A、某些“糟糕”的裝飾裝修不僅不能提高房地產(chǎn)價值，還會降低房地產(chǎn)價值

　　B、建筑物規(guī)模過大，才會降低其單價

　　C、對建筑物最重要、最基本的要求是安全

　　D、建筑物的設(shè)施設(shè)備是否齊全、完好對房地產(chǎn)價值有很大的影響

　　46、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于實(shí)物因素的是(　)。

　　A、房地產(chǎn)新舊程度

　　B、建筑物朝向

　　C、房地產(chǎn)坐落

　　D、房地產(chǎn)人文環(huán)境

　　47、土地的地基承載力和穩(wěn)定性狀況，屬于土地實(shí)物因素中的(　)。

　　A、地質(zhì)狀況

　　B、地形狀況

　　C、地勢狀況

　　D、土壤狀況

　　48、房地產(chǎn)權(quán)利人不應(yīng)在其房地產(chǎn)內(nèi)隨意棄置固體廢物等有害物質(zhì)，這主要來源于(　)的限制。

　　A、房地產(chǎn)地役權(quán)

　　B、房地產(chǎn)權(quán)利及其行使租賃權(quán)

　　C、房地產(chǎn)使用管制

　　D、相鄰關(guān)系

　　49、距離是衡量房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣最常見、最簡單的指標(biāo)，其中相對科學(xué)的距離指標(biāo)是(　)。

　　A、空間直線距離

　　B、交通線路距離

　　C、交通時間距離

　　D、經(jīng)濟(jì)距離

　　50、衡量房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣最常見、最簡單的指標(biāo)是(　)。

　　A、距離

　　B、方位

　　C、樓層

　　D、交通

　　51、(　)是更科學(xué)但較復(fù)雜的一種距離，它是把交通時間、交通費(fèi)用統(tǒng)一用貨幣來衡量，以反映距離。

　　A、空間直線距離

　　B、交通路線距離

　　C、經(jīng)濟(jì)距離

　　D、交通時間距離

　　52、對商業(yè)用房而言，通常情況下地上一層的價格或租金最高，其他層的價格或租金較低，一般不到地上一層價格或租金的(　)。

　　A、60%

　　B、70%

　　C、80%

　　D、90%

　　53、關(guān)于住宅估價中樓層因素的說法，錯誤的是(　)。

　　A、估價對象為整幢住宅樓時，樓層屬于區(qū)位因素

　　B、位于同一住宅樓不同樓層的住房，景觀有所不同

　　C、對于一套住房而言，樓層會影響其通達(dá)性

　　D、同一住宅小區(qū)總層數(shù)相同的住宅樓的樓層差價可能不同

　　54、下列選項中，不屬于對房地產(chǎn)實(shí)物因素描述的是(　)。

　　A、七通一平的土地

　　B、集中供熱的建筑

　　C、某建筑工程施工獲魯班獎

　　D、坐北朝南的住宅

　　55、當(dāng)人口數(shù)量增加時，對房地產(chǎn)的需求就會(　)，房地產(chǎn)價格也就會上漲;而當(dāng)人口數(shù)量減少時，對房地產(chǎn)的需求就會(　)，房地產(chǎn)價格也就會下落。

　　A、減少，減少

　　B、增加，減少

　　C、減少，增加

　　D、增加，增加

　　56、(　)是指在一定時期內(nèi)因出生和死亡因素的消長導(dǎo)致的人口數(shù)量增加或減少，即出生人數(shù)與死亡人數(shù)的凈差值。

　　A、人口機(jī)械增長

　　B、人口自然增長

　　C、人口凈增長

　　D、人口負(fù)增長

　　57、(　)一般是采取某些措施使房地產(chǎn)價格處在較低水平。

　　A、低價格政策

　　B、高價格政策

　　C、均價格政策

　　D、最高價格政策

　　58、我國貨幣政策的五個“檔次”中，處于中間值的是(　)。

　　A、適度從緊

　　B、適度寬松

　　C、穩(wěn)健

　　D、適中

　　59、下列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策等措施中，會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價格下降的是(　)。

　　A、降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率

　　B、減少土地儲備貸款

　　C、降低契稅

　　D、減少土地供應(yīng)

　　60、下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影響的表述中，正確的是(　)。

　　A、在賣方市場下，增加賣方的稅收通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲

　　B、增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲

　　C、在買方市場下，增加賣方的稅收通常會使房地產(chǎn)價格下降

　　D、嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常會使房地產(chǎn)價格下降

　　61、下列關(guān)于房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收說法錯誤的是(　)。

　　A、耕地占用稅不屬于其稅收

　　B、賣方市場，增加賣方的稅收會使房價上漲

　　C、買方市場，減少賣方的稅收會使房價下降

　　D、賣方市場，減少賣方的稅收會使房價下降

　　62、下列不屬于我國房地產(chǎn)制度因素中有關(guān)特殊政策的是(　)。

　　A、鼓勵東部地區(qū)率先發(fā)展

　　B、實(shí)施西部大開發(fā)

　　C、土地供應(yīng)計劃

　　D、促進(jìn)中部地區(qū)崛起

　　63、匯率因素，屬于影響房地產(chǎn)價格因素中的(　)。

　　A、經(jīng)濟(jì)因素

　　B、金融因素

　　C、社會因素

　　D、政治因素

　　64、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是(　)。

　　A、國內(nèi)生產(chǎn)總值

　　B、居民消費(fèi)價格指數(shù)

　　C、匯率波動

　　D、稅收減免

　　65、從房地產(chǎn)供給的角度，利率上升會使價格(　)，從房地產(chǎn)需求的角度，利率上升會使價格(　)。

　　A、上升，上升

　　B、上升，下降

　　C、下降，上升

　　D、下降，下降

　　66、政治安定狀況，屬于影響房地產(chǎn)價格因素中的(　)。

　　A、政治因素

　　B、政策因素

　　C、社會因素

　　D、人文因素

　　67、在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，“房地產(chǎn)投機(jī)”屬于(　)。

　　A、社會因素

　　B、環(huán)境因素

　　C、人口因素

　　D、行政因素

　　68、在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，“城市化”屬于(　)。

　　A、社會因素

　　B、環(huán)境因素

　　C、人口因素

　　D、行政因素

　　69、下列選項中，不屬于影響房地產(chǎn)價格的心理因素的是(　)。

　　A、人文環(huán)境

　　B、講究風(fēng)水

　　C、吉祥數(shù)字

　　D、時尚風(fēng)氣