答案部分

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是價(jià)格和價(jià)值。稀缺性對(duì)價(jià)格的作用是很大的，俗話說“物以稀為貴”。參見教材P84。

　　【答疑編號(hào)10701052,點(diǎn)擊提問】

　　2、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是價(jià)格和價(jià)值。房地產(chǎn)與其他商品一樣，之所以有價(jià)格(價(jià)值)，是因?yàn)樗鼈冇杏谩⑾∪保�并且人們�?duì)它們有需求，即具有使用價(jià)值、稀缺性和有效需求。參見教材P84。

　　【答疑編號(hào)10701060,點(diǎn)擊提問】

　　3、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。掛牌價(jià)格簡(jiǎn)稱掛牌價(jià)，是出售房地產(chǎn)時(shí)公開標(biāo)出的要價(jià)，即公布的賣方的要價(jià)或報(bào)價(jià)、開價(jià)。參見教材P86。

　　【答疑編號(hào)10701077,點(diǎn)擊提問】

　　4、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)格。理論價(jià)格是在真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。參見教材P88。

　　【答疑編號(hào)10701089,點(diǎn)擊提問】

　　5、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，應(yīng)該是適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。正常成交價(jià)格形成的條件主要有以下7個(gè)：(1)公開市場(chǎng);(2)交易對(duì)象本身具備市場(chǎng)性;(3)眾多的買者和賣者;(4)買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿;(5)自私且理性的經(jīng)濟(jì)行為;(6)買者和賣者都具有完全信息;(7)適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。參見教材P88。

　　【答疑編號(hào)10701081,點(diǎn)擊提問】

　　6、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格相比，市場(chǎng)價(jià)格是短期均衡價(jià)格，理論價(jià)格是長(zhǎng)期均衡價(jià)格。參見教材P89。

　　【答疑編號(hào)10701091,點(diǎn)擊提問】

　　7、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。一般來說，成交價(jià)格圍繞著市場(chǎng)價(jià)格而上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)。參見教材P89。

　　【答疑編號(hào)10701093,點(diǎn)擊提問】

　　8、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。從某種意義上說，比較價(jià)值趨向于成交價(jià)格，收益價(jià)值、開發(fā)價(jià)值趨向于最高買價(jià)，成本價(jià)值趨向于最低賣價(jià)。參見教材P89。

　　【答疑編號(hào)10701079,點(diǎn)擊提問】

　　9、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值，是按照評(píng)估價(jià)值的前提或內(nèi)涵等實(shí)質(zhì)內(nèi)容劃分的幾種價(jià)值，可以說是六種基本價(jià)值類型。其中，市場(chǎng)價(jià)值又是最基本、最重要、最常用的一種價(jià)值類型;其他價(jià)值類型是在不符合市場(chǎng)價(jià)值形成條件中的一個(gè)或多個(gè)條件下最可能的價(jià)格或金額，屬于非市場(chǎng)價(jià)值。參見教材P90。

　　【答疑編號(hào)10701107,點(diǎn)擊提問】

　　10、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。從某個(gè)特定的投資者角度出發(fā)考慮的是投資價(jià)值。參見教材P91。

　　【答疑編號(hào)10701141,點(diǎn)擊提問】

　　11、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。在合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值低于或等于市場(chǎng)價(jià)值。當(dāng)在合法利用下的實(shí)際狀況為最高最佳利用狀況時(shí)，現(xiàn)狀價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值有可能高于市場(chǎng)價(jià)值。參見教材P92。

　　【答疑編號(hào)10701133,點(diǎn)擊提問】

　　12、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。完整的房租構(gòu)成因素包括地租、房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)、利潤(rùn)。參見教材P94。

　　【答疑編號(hào)10701165,點(diǎn)擊提問】

　　13、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。抵押貸款額度= 抵押價(jià)值×抵押率，抵押價(jià)值= 未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值一法定優(yōu)先受償款，抵押貸款額度=(500-100)×0.6=240(萬(wàn)元)。參見教材P95。

　　【答疑編號(hào)10701168,點(diǎn)擊提問】

　　14、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。抵押貸款額度= 抵押價(jià)值×抵押率，抵押價(jià)值= 未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值一法定優(yōu)先受償款，抵押貸款額度=(600-50)×0.7=385(萬(wàn)元)。參見教材P95。

　　【答疑編號(hào)10701158,點(diǎn)擊提問】

　　15、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格、土地使用權(quán)價(jià)格和其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格。其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格泛指房地產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)以外的各種房地產(chǎn)權(quán)利的價(jià)格，如地役權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格。參見教材P98。

　　【答疑編號(hào)10701143,點(diǎn)擊提問】

　　16、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值。出租人權(quán)益價(jià)值也稱為有租約限制價(jià)值，無租約限制價(jià)值=出租人權(quán)益價(jià)值+承租人權(quán)益價(jià)值，所以有租約限制價(jià)值=無租約限制價(jià)值-承租人權(quán)益價(jià)值。參見教材P99。

　　【答疑編號(hào)10701179,點(diǎn)擊提問】

　　17、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值。對(duì)于已出租的房地產(chǎn)，估價(jià)目的不同，在無租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值中，要求評(píng)估的可能不同。例如，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押估價(jià)應(yīng)評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值，被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)評(píng)估無租約限制價(jià)值或完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值。房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)，人民法院書面說明依法將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)除去后進(jìn)行拍賣的，評(píng)估價(jià)值的影響因素不應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)，即應(yīng)評(píng)估無租約限制價(jià)值;未書面說明依法將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)除去后進(jìn)行拍賣的，一般評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值，或者同時(shí)評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值和無租約限制價(jià)值，并作出相應(yīng)說明，供人民法院選用。參見教材P99。

　　【答疑編號(hào)10704584,點(diǎn)擊提問】

　　18、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價(jià)值和賬面價(jià)值。資產(chǎn)的歷史成本也稱為原始成本、原始價(jià)值，簡(jiǎn)稱原值、原價(jià)，是指資產(chǎn)購(gòu)置時(shí)支付的現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價(jià)物的金額，或者購(gòu)置時(shí)所付出的對(duì)價(jià)的公允價(jià)值。參見教材P100。

　　【答疑編號(hào)10700981,點(diǎn)擊提問】

　　19、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是土地價(jià)值、建筑物價(jià)值和房地產(chǎn)價(jià)值。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，房地價(jià)值也稱為房地混合價(jià)，等同于人們平常所說的房?jī)r(jià)，是建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價(jià)值。參見教材P104。

　　【答疑編號(hào)10700810,點(diǎn)擊提問】

　　20、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。總價(jià)格是指某一宗或者某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價(jià)格，房地產(chǎn)的總價(jià)格一般不能完全反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。參見教材P104。

　　【答疑編號(hào)10700819,點(diǎn)擊提問】

　　21、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。樓面地價(jià)是一種特殊的土地單價(jià)，是指一定地塊內(nèi)分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ�面積上的土地價(jià)格。參見教材P105。

　　【答疑編號(hào)10700826,點(diǎn)擊提問】

　　22、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。在交易當(dāng)事人為逃稅等而不實(shí)申報(bào)成交價(jià)的情況下，申報(bào)的成交價(jià)(如網(wǎng)簽價(jià))為名義價(jià)格，真實(shí)的成交價(jià)為實(shí)際價(jià)格。參見教材P106。

　　【答疑編號(hào)10700838,點(diǎn)擊提問】

　　23、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。使用面積為100m2，則建筑面積為100/75%=133.33m2。在成交日以建筑面積計(jì)算的“純粹”房地產(chǎn)名義交易價(jià)格：(80-2)÷133.33=0.585(萬(wàn)元/m2)，實(shí)際交易價(jià)格=0.585×50%+0.585×50%/(1+6%)=0.5684(萬(wàn)元/m2)。參見教材P107。

　　【答疑編號(hào)10700840,點(diǎn)擊提問】

　　24、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。實(shí)際總價(jià)為：40+40/(1+8%)0.5+40/(1+8%)=115.53(萬(wàn)元)。實(shí)際單價(jià)為：115.53/100=11553(元/m2)。參見教材P107。

　　【答疑編號(hào)10700845,點(diǎn)擊提問】

　　25、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是現(xiàn)貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現(xiàn)房?jī)r(jià)格、期房?jī)r(jià)格�，F(xiàn)貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后立即或在短期內(nèi)(可視為在交易達(dá)成的同時(shí))進(jìn)行商品交割的價(jià)格。參見教材P107。

　　【答疑編號(hào)10700851,點(diǎn)擊提問】

　　26、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。實(shí)際總價(jià)=40+40/(1+5%)0.5+40/(1+5%)=117.13(萬(wàn)元)，實(shí)際單價(jià)=117.13÷100=11713(元/m2)。參見教材P107。

　　【答疑編號(hào)10700836,點(diǎn)擊提問】

　　27、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是現(xiàn)貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現(xiàn)房?jī)r(jià)格、期房?jī)r(jià)格。期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償=4500-500/1.08-500/1.082-4500×3%=3473元/m2。參見教材P108。

　　【答疑編號(hào)10700856,點(diǎn)擊提問】

　　28、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)。均價(jià)一般可以反映所銷售商品房的總體價(jià)格水平。參見教材P109。

　　【答疑編號(hào)10700857,點(diǎn)擊提問】

　　29、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)。起拍價(jià)也稱為開叫價(jià)格、起叫價(jià)，是拍賣的起始價(jià)格，即拍賣師在拍賣時(shí)首次報(bào)出的拍賣標(biāo)的的價(jià)格。參見教材P110。

　　【答疑編號(hào)10700864,點(diǎn)擊提問】

　　30、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格與一般商品的價(jià)格的共同之處在于：(1)都是價(jià)格，用貨幣來表現(xiàn);(2)都有波動(dòng)，受供求因素的影響;(3)都是按質(zhì)論價(jià)：優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。一般商品由于可以移動(dòng)，其價(jià)格通常與區(qū)位關(guān)系不大;房地產(chǎn)由于不可移動(dòng)，其價(jià)格與區(qū)位密切相關(guān)。參見教材P110。

　　【答疑編號(hào)10700989,點(diǎn)擊提問】

　　31、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)需求。吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費(fèi)者對(duì)這種商品的需求與其價(jià)格成同方向變化。參見教材P113。

　　【答疑編號(hào)10701005,點(diǎn)擊提問】

　　32、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)需求。決定房地產(chǎn)需求量的因素：(1)該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平;(2)消費(fèi)者的收入水平;(3)消費(fèi)者的偏好;(4)相關(guān)物品的價(jià)格水平;(5)消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期。選項(xiàng)B屬于決定房地產(chǎn)供給量的因素。參見教材P113～114。

　　【答疑編號(hào)10701016,點(diǎn)擊提問】

　　33、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)需求。決定房地產(chǎn)需求量的因素：該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平、消費(fèi)者的收入水平、消費(fèi)者的偏好、相關(guān)物品的價(jià)格水平、消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，當(dāng)一種房地產(chǎn)的價(jià)格較低時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者的收入較高時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的偏好增強(qiáng)時(shí)，當(dāng)該種房地產(chǎn)的替代品的價(jià)格較高或者互補(bǔ)品的價(jià)格較低時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期該種房地產(chǎn)價(jià)格未來會(huì)上漲時(shí)，消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會(huì)增加;反之，對(duì)該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會(huì)減少。參見教材P113～114。

　　【答疑編號(hào)10701026,點(diǎn)擊提問】

　　34、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)需求。一般地說，某種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上漲了，對(duì)其需求就會(huì)減少。參見教材P113～114。

　　【答疑編號(hào)10701003,點(diǎn)擊提問】

　　35、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)需求。在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價(jià)格不變，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上漲，則消費(fèi)者就會(huì)把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上，從而該種房地產(chǎn)的需求增加。參見教材P114。

　　【答疑編號(hào)10701014,點(diǎn)擊提問】

　　36、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)的需求。房地產(chǎn)需求曲線表示房地產(chǎn)的需求量與其價(jià)格之間的關(guān)系。參見教材P115。

　　【答疑編號(hào)10701008,點(diǎn)擊提問】

　　37、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)供給。預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格未來會(huì)上漲，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)量，從而會(huì)使未來的房地產(chǎn)供給增加，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者會(huì)“捂盤惜售”，從而會(huì)減少房地產(chǎn)的當(dāng)前供給。參見教材P116。

　　【答疑編號(hào)10701039,點(diǎn)擊提問】

　　38、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)供給。某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：(1)該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平;(2)該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本;(3)該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平;(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對(duì)未來的預(yù)期。選項(xiàng)D，消費(fèi)者偏好影響房地產(chǎn)需求量，不影響房地產(chǎn)供給量。參見教材P116。

　　【答疑編號(hào)10701032,點(diǎn)擊提問】

　　39、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)供給。在某種房地產(chǎn)的價(jià)格水平不變的情況下，當(dāng)其開發(fā)成本上升，房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)率就會(huì)下降，從而會(huì)使該種房地產(chǎn)的供給減少;反之，會(huì)使該種房地產(chǎn)的供給增加。參見教材P116。

　　【答疑編號(hào)10701035,點(diǎn)擊提問】

　　40、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)均衡價(jià)格。房地產(chǎn)均衡價(jià)格是房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求曲線與市場(chǎng)供給曲線相交時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求量與市場(chǎng)供給量相等時(shí)的價(jià)格。參見教材P118。

　　【答疑編號(hào)10701045,點(diǎn)擊提問】

　　41、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)均衡價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)需求正相關(guān)，與房地產(chǎn)供給負(fù)相關(guān)。參見教材P118。

　　【答疑編號(hào)10701048,點(diǎn)擊提問】

　　42、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述。不同的影響因素或其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的程度不盡相同。有的因素或其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的幅度較大，這類因素可稱為主要因素。有的因素或其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的幅度較小，這類因素可稱為次要因素。參見教材P119。

　　【答疑編號(hào)10700871,點(diǎn)擊提問】

　　43、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，有的影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無關(guān)，有的則與時(shí)間有關(guān)。而在與時(shí)間有關(guān)的影響因素中，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的速度又有可能不同。參見教材P119～121。

　　【答疑編號(hào)10700874,點(diǎn)擊提問】

　　44、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述。房地產(chǎn)自身因素包括：房地產(chǎn)實(shí)物因素、房地產(chǎn)權(quán)益因素、房地產(chǎn)區(qū)位因素。選項(xiàng)ABD均屬于外部因素。參見教材P121。

　　【答疑編號(hào)10700886,點(diǎn)擊提問】

　　45、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物因素。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，建筑物規(guī)模過小或過大，都會(huì)降低其單價(jià)。參見教材P122～126。

　　【答疑編號(hào)10700905,點(diǎn)擊提問】

　　46、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物因素。選項(xiàng)BCD均屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素。參見教材P122～126。

　　【答疑編號(hào)10700908,點(diǎn)擊提問】

　　47、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物因素。地質(zhì)狀況是指地基承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質(zhì)，有無不良地質(zhì)現(xiàn)象等。參見教材P123。

　　【答疑編號(hào)10700899,點(diǎn)擊提問】

　　48、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益因素。相鄰關(guān)系要求房地產(chǎn)權(quán)利人在自己的房地產(chǎn)內(nèi)從事工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)等活動(dòng)及行使其他權(quán)利時(shí)，不得損害相鄰房地產(chǎn)和相鄰權(quán)利人, 包括：(1)在自己的土地上建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光、日照;(2)不得違反國(guó)家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì);(3)挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰房地產(chǎn)的安全。參見教材P128。

　　【答疑編號(hào)10704587,點(diǎn)擊提問】

　　49、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。經(jīng)濟(jì)距離是把交通時(shí)間、交通費(fèi)用統(tǒng)一用貨幣來衡量，以反映距離，是一種更加科學(xué)但較為復(fù)雜的距離。參見教材P132。

　　【答疑編號(hào)10700921,點(diǎn)擊提問】

　　50、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。距離是衡量房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣最常見、最簡(jiǎn)單的指標(biāo)。參見教材P132。

　　【答疑編號(hào)10700960,點(diǎn)擊提問】

　　51、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。經(jīng)濟(jì)距離是把交通時(shí)間、交通費(fèi)用統(tǒng)一用貨幣來衡量，以反映距離，是一種更加科學(xué)但較為復(fù)雜的距離。參見教材P132。

　　【答疑編號(hào)10700963,點(diǎn)擊提問】

　　52、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。對(duì)某曾商業(yè)用房來說，樓層是十分重要的位置因素。一般地說，地上一層的價(jià)格或租金最高，其他層的價(jià)格或租金較低，一般不到地上一層價(jià)格或租金的60%。參見教材P133。

　　【答疑編號(hào)10700933,點(diǎn)擊提問】

　　53、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，如果是整個(gè)住宅小區(qū)，則其區(qū)位狀況一般不包括朝向和樓層;如果是一幢住宅樓，則其區(qū)位狀況應(yīng)包括朝向，但不包括樓層;如果是一幢住宅樓中的一套住房，則其區(qū)位狀況既包括朝向，也包括樓層;選項(xiàng)B，當(dāng)為某幢房屋中的某層、某套時(shí)，樓層是重要的位置因素，因樓層影響到通達(dá)性、通風(fēng)、采光、視野、景觀、空氣質(zhì)量、安寧程度、安全、室內(nèi)溫度、自來水潔凈(是否有通過水箱、水池等供水的二次污染)，以及頂層是否可獨(dú)享屋面使用權(quán)，底層是否可獨(dú)享室外一定面積空地的使用權(quán)等;選項(xiàng)D，住宅樓層的優(yōu)劣通常按總層數(shù)和有無電梯來區(qū)分�！巴�一住宅小區(qū)總層數(shù)相同的住宅樓的樓層差價(jià)可能不同”可能是因?yàn)橐粋�(gè)有電梯一個(gè)沒有電梯。參見教材P133。

　　【答疑編號(hào)10700935,點(diǎn)擊提問】

　　54、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。選項(xiàng)D屬于區(qū)位中的朝向描述。選項(xiàng)A，屬于土地實(shí)物因素;選項(xiàng)B，屬于建筑物實(shí)物因素;選項(xiàng)C，屬于建筑物工程質(zhì)量描述。參見教材P133。

　　【答疑編號(hào)10700938,點(diǎn)擊提問】

　　55、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是人口因素。房地產(chǎn)價(jià)格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切，某一地區(qū)(如某個(gè)城鎮(zhèn))的人口數(shù)量增加時(shí)，對(duì)其房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)上漲;反之，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降。參見教材P135。

　　【答疑編號(hào)10700966,點(diǎn)擊提問】

　　56、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是人口因素。人口自然增長(zhǎng)是指在一定時(shí)期內(nèi)因出生和死亡因素的消長(zhǎng)導(dǎo)致的人口數(shù)量增加或減少，即出生人數(shù)與死亡人數(shù)的凈差值。參見教材P135～136。

　　【答疑編號(hào)10700968,點(diǎn)擊提問】

　　57、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是制度政策因素。低價(jià)格政策一般是采取某些措施使房地產(chǎn)價(jià)格處在較低水平。參見教材P137。

　　【答疑編號(hào)10700753,點(diǎn)擊提問】

　　58、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是制度政策因素。貨幣政策有從緊、適度從緊、穩(wěn)健、適度寬松、寬松五個(gè)檔次。其中“穩(wěn)健”是中間值。參見教材P138。

　　【答疑編號(hào)10700763,點(diǎn)擊提問】

　　59、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是制度政策因素。選項(xiàng)BCD均會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。參見教材P138～139。

　　【答疑編號(hào)10700754,點(diǎn)擊提問】

　　60、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是制度政策因素。選項(xiàng)B，增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，比如開征房產(chǎn)稅，實(shí)際上是增加了持有房地產(chǎn)的成本，會(huì)使自用需求者傾向于購(gòu)買較小面積的房地產(chǎn)，并會(huì)抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)，從而會(huì)減少房地產(chǎn)需求，還會(huì)減少存量房地產(chǎn)囤積而增加房地產(chǎn)供給，進(jìn)而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降;選項(xiàng)C，在買方市場(chǎng)下，增加賣方的稅收主要會(huì)降低賣方的收益等而“內(nèi)部消化”，難以導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲;選項(xiàng)D，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，會(huì)減少未來的商品房供給，從而會(huì)使未來的商品房?jī)r(jià)格上漲。參見教材P138～139。

　　【答疑編號(hào)10700748,點(diǎn)擊提問】

　　61、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是制度政策因素。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，如果是賣方市場(chǎng)，減少賣方的稅收則主要使賣方的收益增加，難以使房地產(chǎn)價(jià)格下降。參見教材P139。

　　【答疑編號(hào)10700770,點(diǎn)擊提問】

　　62、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是制度政策因素。中共中央、國(guó)務(wù)院相繼作出鼓勵(lì)東部地區(qū)率先發(fā)展、實(shí)施西部大開發(fā)、振興東北地區(qū)等老工業(yè)基地、促進(jìn)中部地區(qū)崛起等重大決策，以及設(shè)立沿海開放城市、建立經(jīng)濟(jì)特區(qū)、設(shè)立開發(fā)區(qū)等，相應(yīng)實(shí)行特殊的體制機(jī)制、特殊的政策、特殊的對(duì)外開放措施、國(guó)家給予必要的支持等，預(yù)示著會(huì)大力吸引投資、經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展、房地產(chǎn)需求增加，從而會(huì)提高房地產(chǎn)價(jià)格。參見教材P142。

　　【答疑編號(hào)10700756,點(diǎn)擊提問】

　　63、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是經(jīng)濟(jì)因素。匯率屬于經(jīng)濟(jì)因素，經(jīng)濟(jì)因素包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、物價(jià)、利率、匯率。參見教材P142～146。

　　【答疑編號(hào)10700789,點(diǎn)擊提問】

　　64、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是經(jīng)濟(jì)因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、物價(jià)、利率、匯率。選項(xiàng)D屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因素中的稅收制度政策。參見教材P142～146。

　　【答疑編號(hào)10704586,點(diǎn)擊提問】

　　65、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是經(jīng)濟(jì)因素。從房地產(chǎn)供給的角度看，利率上升或下降會(huì)增加或降低房地產(chǎn)開發(fā)的融資成本(或者說財(cái)務(wù)費(fèi)用、投資利息)，從而會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本上升或下降，進(jìn)而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上漲或下降。從房地產(chǎn)需求的角度看，由于購(gòu)買房地產(chǎn)特別是購(gòu)買住宅普遍需要貸款，所以利率的上升或下降會(huì)加重或減輕房地產(chǎn)購(gòu)買者的貸款償還負(fù)擔(dān)，從而會(huì)減少或增加房地產(chǎn)需求，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降或上漲。參見教材P145。

　　【答疑編號(hào)10700780,點(diǎn)擊提問】

　　66、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是社會(huì)因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素：政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)、城市化。參見教材P146～147。

　　【答疑編號(hào)10700721,點(diǎn)擊提問】

　　67、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是社會(huì)因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素：政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、城市化、房地產(chǎn)投機(jī)。參見教材P146～147。

　　【答疑編號(hào)10700727,點(diǎn)擊提問】

　　68、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是社會(huì)因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素：政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)、城市化。參見教材P146～147。

　　【答疑編號(hào)10700731,點(diǎn)擊提問】

　　69、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是心理因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的心理因素主要有以下方面：(1)購(gòu)買或出售時(shí)的心態(tài);(2)個(gè)人的欣賞趣味或偏好;(3)時(shí)尚風(fēng)氣、跟風(fēng)或從眾心理;(4)接近名家住宅的心理;(5)講究風(fēng)水或吉祥號(hào)碼。參見教材148～149。

　　【答疑編號(hào)10700740,點(diǎn)擊提問】

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 ACE

　　【答案解析】 本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值，是按照評(píng)估價(jià)值的前提或內(nèi)涵等實(shí)質(zhì)內(nèi)容劃分的幾種價(jià)值，可以說是六種基本價(jià)值類型。參見教材P90。

　　【答疑編號(hào)10701122,點(diǎn)擊提問】

　　2、

　　【正確答案】 ACD

　　【答案解析】 本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，投資價(jià)值可能是樂觀估計(jì)，或是保守估計(jì)，而市場(chǎng)價(jià)值是一種客觀估計(jì);選項(xiàng)E錯(cuò)誤，殘余價(jià)值一般低于市場(chǎng)價(jià)值。參見教材P90～93。

　　【答疑編號(hào)10701137,點(diǎn)擊提問】

　　3、

　　【正確答案】 ABD

　　【答案解析】 本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，評(píng)估投資價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定投資者所要求的最低收益率;選項(xiàng)E錯(cuò)誤，評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，不同的投資者對(duì)未來凈收益的預(yù)測(cè)，育德可能是樂觀的，有的可能是保守的;而評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，要求對(duì)未來凈收益的預(yù)測(cè)是客觀的，或者說是折中的。參見教材P92。

　　【答疑編號(hào)10701129,點(diǎn)擊提問】

　　4、

　　【正確答案】 ADE

　　【答案解析】 本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，快速變現(xiàn)價(jià)值一般低于市場(chǎng)價(jià)值;選項(xiàng)C錯(cuò)誤，在合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值低于或等于市場(chǎng)價(jià)值，當(dāng)在合法利用下的實(shí)際狀況為最高最佳利用狀況時(shí)，現(xiàn)狀價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值有可能高于市場(chǎng)價(jià)值。參見教材P92～93。

　　【答疑編號(hào)10701135,點(diǎn)擊提問】

　　5、

　　【正確答案】 ABE

　　【答案解析】 本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。法定優(yōu)先受償款包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款以及其他法定優(yōu)先受償款，但不包括訴訟費(fèi)用、估價(jià)費(fèi)用、拍賣費(fèi)用以及增值稅及附加等費(fèi)用和稅金。參見教材P95。

　　【答疑編號(hào)10701169,點(diǎn)擊提問】

　　6、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】 本題考查的是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)。按照政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的管制或干預(yù)程度，可將房地產(chǎn)價(jià)格分為市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)。參見教材P102。

　　【答疑編號(hào)10700802,點(diǎn)擊提問】

　　7、

　　【正確答案】 ACD

　　【答案解析】 本題考查的是基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十三條規(guī)定，基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。參見教材P103。

　　【答疑編號(hào)10700806,點(diǎn)擊提問】

　　8、

　　【正確答案】 ACD

　　【答案解析】 本題考查的是評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，現(xiàn)在司法拍賣時(shí)第一次拍賣的保留價(jià)=評(píng)估價(jià);選項(xiàng)E錯(cuò)誤，如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的20%。參見教材P109。

　　【答疑編號(hào)10700865,點(diǎn)擊提問】

　　9、

　　【正確答案】 ACD

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格與家具、機(jī)器設(shè)備等一般商品的價(jià)格，既有共同之處，又有不同之處。共同之處是：(1)都是價(jià)格，用貨幣來表示;(2)都有波動(dòng)，受供求因素的影響，隨著時(shí)間而變化;(3)都是按質(zhì)論價(jià)：即優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。參見教材P110。

　　【答疑編號(hào)10700991,點(diǎn)擊提問】

　　10、

　　【正確答案】 ACE

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)需求。某種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)，城市郊區(qū)的住宅和高速公路收費(fèi)。選項(xiàng)BD屬于替代品。參見教材P114。

　　【答疑編號(hào)10701025,點(diǎn)擊提問】

　　11、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)供給。某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：(1)該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平;(2)該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本;(3)該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平;(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對(duì)未來的預(yù)期。參見教材P116。

　　【答疑編號(hào)10701043,點(diǎn)擊提問】

　　12、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)供給。選項(xiàng)E錯(cuò)誤，由于土地總量不可增加、建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場(chǎng)政府獨(dú)家壟斷以及房地產(chǎn)開發(fā)期較長(zhǎng)、房地產(chǎn)不可移動(dòng)特性導(dǎo)致房地產(chǎn)不能在不同地區(qū)之間調(diào)劑余缺等，使得房地產(chǎn)供給與一般商品供給有很大的不同，不能隨著房地產(chǎn)需求和價(jià)格的變動(dòng)及時(shí)作出調(diào)整，所以房地產(chǎn)供給缺乏彈性。參見教材P116。

　　【答疑編號(hào)10701036,點(diǎn)擊提問】

　　13、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)供求狀況的分類。房地產(chǎn)供求狀況有多種分類，如可以分為供求基本平衡、供小于求和供大于求，此外可以分為以下4 種類型：(1)全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況;(2)本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況;(3)全國(guó)同類房地產(chǎn)的供求狀況;(4)本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。參見教材P119。

　　【答疑編號(hào)10701050,點(diǎn)擊提問】

　　14、

　　【正確答案】 ADE

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的另一種分類，是分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素三個(gè)層次。參見教材P121～122。

　　【答疑編號(hào)10700882,點(diǎn)擊提問】

　　15、

　　【正確答案】 DE

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格因素的另一種分類是分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素三個(gè)層次，其中個(gè)別因素是指僅對(duì)特定房地產(chǎn)的價(jià)格有影響的因素，主要是該房地產(chǎn)的自身因素，如該房地產(chǎn)的區(qū)位、用途、規(guī)模、土地形狀、地形、地勢(shì)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑物新舊程度等。參見教材P122。

　　【答疑編號(hào)10700884,點(diǎn)擊提問】

　　16、

　　【正確答案】 AB

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述。區(qū)域因素是指對(duì)估價(jià)對(duì)象周圍一定區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的因素，如所在地區(qū)的城市規(guī)劃調(diào)整、環(huán)境狀況、配套設(shè)施狀況等。選項(xiàng)AB屬于個(gè)別因素。參見教材P122。

　　【答疑編號(hào)10700880,點(diǎn)擊提問】

　　17、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物因素。建筑物實(shí)物因素包括：建筑規(guī)模;建筑結(jié)構(gòu);設(shè)施設(shè)備;裝飾裝修;空間布局;建筑功能(防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照);外觀;新舊程度。選項(xiàng)D屬于房地產(chǎn)權(quán)益因素;選項(xiàng)E屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素。參見教材P125～126。

　　【答疑編號(hào)10700910,點(diǎn)擊提問】

　　18、

　　【正確答案】 ACE

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益因素。選項(xiàng)B，建筑結(jié)構(gòu)不屬于土地使用管制內(nèi)容;選項(xiàng)D，土地使用權(quán)的性質(zhì)是管制內(nèi)容，但是不管制其來源。參見教材P126～128。

　　【答疑編號(hào)10700918,點(diǎn)擊提問】

　　19、

　　【正確答案】 CD

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。選項(xiàng)AB屬于制度政策因素;選項(xiàng)E屬于經(jīng)濟(jì)因素。參見教材P129～135。

　　【答疑編號(hào)10700962,點(diǎn)擊提問】

　　20、

　　【正確答案】 ACDE

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的周圍環(huán)境因素，是指對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性狀因素和人文狀況因素，主要有大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境和人文環(huán)境等。參見教材P134～135。

　　【答疑編號(hào)10700940,點(diǎn)擊提問】

　　21、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】 本題考查的是制度政策因素。選項(xiàng)D，在賣方市場(chǎng)，增加賣方的稅收可以通過漲價(jià)轉(zhuǎn)嫁給買方，從而會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲;選項(xiàng)E，在買方市場(chǎng)，減少賣方的稅收則會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。參見教材P137～142。

　　【答疑編號(hào)10700749,點(diǎn)擊提問】

　　22、

　　【正確答案】 ACDE

　　【答案解析】 本題考查的是制度政策因素。房地產(chǎn)信貸政策包括增加或縮小房地產(chǎn)信貸規(guī)模，放松或收緊房地產(chǎn)貸款，調(diào)整房地產(chǎn)信貸投向，提高或降低購(gòu)房最低首付款比例，上調(diào)或下調(diào)貸款利率，延長(zhǎng)或縮短購(gòu)房最長(zhǎng)貸款期限，提高或降低房地產(chǎn)抵押率上限等。參見教材P138。

　　【答疑編號(hào)10700758,點(diǎn)擊提問】

　　23、

　　【正確答案】 BD

　　【答案解析】 本題考查的是制度政策因素。選項(xiàng)AE，導(dǎo)致房地產(chǎn)購(gòu)買門檻提高，需求減少，價(jià)格降低;選項(xiàng)C，導(dǎo)致持有房產(chǎn)成本增加，人們購(gòu)買房產(chǎn)價(jià)格降低。參見教材P138～139。

　　【答疑編號(hào)10700773,點(diǎn)擊提問】

　　24、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】 本題考查的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展。影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素，主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、利率、匯率和物價(jià)等。選項(xiàng)E，屬于社會(huì)因素。參見教材P142～146。

　　【答疑編號(hào)10700797,點(diǎn)擊提問】

　　25、

　　【正確答案】 CD

　　【答案解析】 本題考查的是經(jīng)濟(jì)因素。反映一般物價(jià)變動(dòng)的指標(biāo)主要有居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)。參見教材P144。

　　【答疑編號(hào)10700785,點(diǎn)擊提問】

　　26、

　　【正確答案】 ACD

　　【答案解析】 本題考查的是國(guó)際因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的國(guó)際因素主要有世界經(jīng)濟(jì)狀況、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)狀況、政治對(duì)立狀況和軍事沖突狀況等。選項(xiàng)BE，屬于社會(huì)因素。參見教材P147～148。

　　【答疑編號(hào)10700738,點(diǎn)擊提問】

　　三、判斷題

　　1、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是價(jià)格和價(jià)值。有效需求是指對(duì)物品的有支付能力支持的需要——不但愿意購(gòu)買，而且有能力購(gòu)買。參見教材P84。

　　【答疑編號(hào)10701064,點(diǎn)擊提問】

　　2、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是價(jià)格和價(jià)值。房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)物品一樣，之所以有價(jià)格，是因?yàn)樗鼈冇杏�、稀缺，并且人們�?duì)它們有需求，即具有使用價(jià)值、稀缺性和有效需求。參見教材P84。

　　【答疑編號(hào)10701057,點(diǎn)擊提問】

　　3、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是價(jià)格和價(jià)值。人們?cè)诮?jīng)濟(jì)活動(dòng)中通常簡(jiǎn)稱的價(jià)值，一般是指交換價(jià)值。在房地產(chǎn)估價(jià)中所講的價(jià)值，一般也是交換價(jià)值。參見教材P85。

　　【答疑編號(hào)10701059,點(diǎn)擊提問】

　　4、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是價(jià)格和價(jià)值。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格是最普遍、應(yīng)用最廣泛的一種分配方式，總是在起著配給有限的供給量的作用。參見教材P85。

　　【答疑編號(hào)10701063,點(diǎn)擊提問】

　　5、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。在買方市場(chǎng)下，成交價(jià)格偏向賣方最低要價(jià);在賣方市場(chǎng)下，成交價(jià)格會(huì)偏向買方最高出價(jià)。參見教材P87。

　　【答疑編號(hào)10701086,點(diǎn)擊提問】

　　6、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。房改售房?jī)r(jià)格是政策性價(jià)格，與市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均后的價(jià)格沒有意義。該房改房的價(jià)格應(yīng)在現(xiàn)時(shí)正常市場(chǎng)價(jià)格基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定確定最終的價(jià)格。參見教材P88。

　　【答疑編號(hào)10701084,點(diǎn)擊提問】

　　7、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。當(dāng)成本價(jià)值(在不考慮外部折舊的情況下)大大高于比較價(jià)值或收益價(jià)值，則說明房地產(chǎn)供大于求或房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣;反之，則說明房地產(chǎn)供不應(yīng)求或房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣。參見教材P90。

　　【答疑編號(hào)10701095,點(diǎn)擊提問】

　　8、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。如果比較價(jià)值價(jià)值大大高于收益價(jià)值和成本價(jià)值，則說明房地產(chǎn)價(jià)值被市場(chǎng)所高估或房地產(chǎn)價(jià)格有泡沫。參見教材P90。

　　【答疑編號(hào)10701096,點(diǎn)擊提問】

　　9、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。當(dāng)交易情況正常時(shí)，成交價(jià)格接近市場(chǎng)價(jià)格;當(dāng)市場(chǎng)狀況正常時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格接近理論價(jià)格;當(dāng)為交易服務(wù)的估價(jià)且估價(jià)科學(xué)準(zhǔn)確時(shí)，評(píng)估價(jià)值接近市場(chǎng)價(jià)格或理論價(jià)格。參見教材P90。

　　【答疑編號(hào)10701097,點(diǎn)擊提問】

　　10、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值，是按照評(píng)估價(jià)值的前提或內(nèi)涵等實(shí)質(zhì)內(nèi)容劃分的幾種價(jià)值，可以說是六種基本價(jià)值類型。其參見教材P90。

　　【答疑編號(hào)10701130,點(diǎn)擊提問】

　　11、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值大于或等于該房地產(chǎn)的價(jià)格，是其投資行為(如購(gòu)買行為)能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。參見教材P91～92。

　　【答疑編號(hào)10701116,點(diǎn)擊提問】

　　12、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。評(píng)估投資價(jià)值時(shí)所采用的應(yīng)是某投資者所要求的最低收益率(通常稱為最低期望收益率)。參見教材P92。

　　【答疑編號(hào)10701124,點(diǎn)擊提問】

　　13、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。在合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值低于或等于市場(chǎng)價(jià)值，當(dāng)在合法利用下的實(shí)際狀況為最高最佳利用狀況時(shí)，現(xiàn)狀價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值有可能高于市場(chǎng)價(jià)值。參見教材P92。

　　【答疑編號(hào)10701112,點(diǎn)擊提問】

　　14、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)采用的應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般收益率，而評(píng)估投資價(jià)值時(shí)所采用的應(yīng)是某個(gè)特定投資者所要求的最低收益率。參見教材P92。

　　【答疑編號(hào)10701114,點(diǎn)擊提問】

　　15、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。殘余價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象在非繼續(xù)利用情況下的價(jià)值。它一般低于市場(chǎng)價(jià)值。參見教材P93。

　　【答疑編號(hào)10701127,點(diǎn)擊提問】

　　16、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。市場(chǎng)租金也稱協(xié)議租金，是指由市場(chǎng)供求狀況決定的租金。商品租金也稱為全價(jià)租金，是指以房地產(chǎn)價(jià)值為基礎(chǔ)確定的租金，由房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤(rùn)八項(xiàng)因素構(gòu)成。參見教材P94。

　　【答疑編號(hào)10701173,點(diǎn)擊提問】

　　17、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。法定優(yōu)先受償款是假定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款、其他法定優(yōu)先受償款，但不包括為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而發(fā)生的訴訟費(fèi)用、估價(jià)費(fèi)用、拍賣費(fèi)用以及增值稅及附加等費(fèi)用和稅金。參見教材P95。

　　【答疑編號(hào)10701164,點(diǎn)擊提問】

　　18、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。投�；馂�(zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，通常僅是有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物的價(jià)值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價(jià)值，具體是指建筑物的重置成本或重建成本和修復(fù)期間的經(jīng)濟(jì)損失(如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失等)。參見教材P96～97。

　　【答疑編號(hào)10701162,點(diǎn)擊提問】

　　19、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格、土地使用權(quán)價(jià)格和其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格。中國(guó)目前有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格主要是國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格。參見教材P97。

　　【答疑編號(hào)10701144,點(diǎn)擊提問】

　　20、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押估價(jià)應(yīng)評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值，被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)評(píng)估無租約限制價(jià)值或完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值。參見教材P99。

　　【答疑編號(hào)10701178,點(diǎn)擊提問】

　　21、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價(jià)值和賬面價(jià)值。資產(chǎn)的可變現(xiàn)凈值是指資產(chǎn)正常對(duì)外銷售所能收到現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價(jià)物的金額扣減該資產(chǎn)至完工時(shí)估計(jì)將要發(fā)生的成本、估計(jì)的銷售費(fèi)用以及相關(guān)稅費(fèi)后的金額。參見教材P100。

　　【答疑編號(hào)10700978,點(diǎn)擊提問】

　　22、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是土地價(jià)值、建筑物價(jià)值和房地價(jià)值。房地價(jià)值在土地與建筑物之間的分配，與房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)不同：在房地產(chǎn)價(jià)值分配的情況下，各部分的價(jià)值之和等于整體價(jià)值;在房地產(chǎn)分割的情況下，分割后的各個(gè)獨(dú)立部分的價(jià)值之和一般小于分割前的整體價(jià)值;在房地產(chǎn)合并的情況下，合并后的價(jià)值一般大于合并前的各個(gè)獨(dú)立部分的價(jià)值之和。參見教材P104。

　　【答疑編號(hào)10700814,點(diǎn)擊提問】

　　23、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。甲地塊的樓面地價(jià)=3000/1.6=1875(元/m2)，乙地塊的樓面地價(jià)=3500/1.8=1944.44(元/m2)，應(yīng)該選樓面地價(jià)小的更經(jīng)濟(jì)。參見教材P105。

　　【答疑編號(hào)10700821,點(diǎn)擊提問】

　　24、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率。參見教材P105。

　　【答疑編號(hào)10700825,點(diǎn)擊提問】

　　25、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。在開發(fā)商讓利的情況下，實(shí)際價(jià)格=名義價(jià)格×(1-5%)。參見教材P106。

　　【答疑編號(hào)10700843,點(diǎn)擊提問】

　　26、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是現(xiàn)貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現(xiàn)房?jī)r(jià)格、期房?jī)r(jià)格。在期房與現(xiàn)房品質(zhì)相同(包括位置、用途、質(zhì)量、性能、裝修、環(huán)境和配套設(shè)施等相同)的情況下，期房?jī)r(jià)格低于現(xiàn)房?jī)r(jià)格。參見教材P108。

　　【答疑編號(hào)10700852,點(diǎn)擊提問】

　　27、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)。起價(jià)通常不能反映所銷售商品房的真實(shí)價(jià)格水平。參見教材P108。

　　【答疑編號(hào)10700858,點(diǎn)擊提問】

　　28、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)。保留價(jià)也稱為拍賣底價(jià)，是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價(jià)。參見教材P109。

　　【答疑編號(hào)10700868,點(diǎn)擊提問】

　　29、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)。房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，其物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓是依照法律規(guī)定登記，因此房地產(chǎn)在交易中可以轉(zhuǎn)移的不是其實(shí)物，而是其所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)或其他權(quán)利。參見教材P111。

　　【答疑編號(hào)10700995,點(diǎn)擊提問】

　　30、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)需求。吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費(fèi)者對(duì)這種商品的需求與其價(jià)格成同方向變化。參見教材P113。

　　【答疑編號(hào)10701012,點(diǎn)擊提問】

　　31、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)需求。當(dāng)一種房地產(chǎn)的價(jià)格較低時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者的收入較高時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的偏好增強(qiáng)時(shí)，當(dāng)該種房地產(chǎn)的替代品的價(jià)格較高或者互補(bǔ)品的價(jià)格較低時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期該種房地產(chǎn)價(jià)格未來會(huì)上漲時(shí)，消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會(huì)增加;反之，對(duì)該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會(huì)減少。參見教材P114。

　　【答疑編號(hào)10701021,點(diǎn)擊提問】

　　32、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)需求。當(dāng)一種房地產(chǎn)的價(jià)格較低時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者的收入較高時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的偏好增強(qiáng)時(shí)，當(dāng)該種房地產(chǎn)的替代品的價(jià)格較高或者互補(bǔ)品的價(jià)格較低時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期該種房地產(chǎn)價(jià)格未來會(huì)上漲時(shí)，消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會(huì)增加;反之，對(duì)該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會(huì)減少。參見教材P114。

　　【答疑編號(hào)10701023,點(diǎn)擊提問】

　　33、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)需求。城市郊區(qū)的住宅，當(dāng)降低或取消連接它與市區(qū)的高速公路收費(fèi)時(shí)，對(duì)其需求就會(huì)增加。因此，收費(fèi)降低，房?jī)r(jià)會(huì)漲;收費(fèi)提高，房?jī)r(jià)會(huì)降。參見教材P114。

　　【答疑編號(hào)10701010,點(diǎn)擊提問】

　　34、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)供給。潛在供給量=存量-滅失量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新竣工量。參見教材P116。

　　【答疑編號(hào)10701037,點(diǎn)擊提問】

　　35、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)供求狀況的分類。與其他可移動(dòng)的商品不同，房地產(chǎn)由于不可移動(dòng)及變更用途困難，直接決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況，是本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。至于其他類型的房地產(chǎn)供求狀況對(duì)該房地產(chǎn)的價(jià)格有無影響及其影響程度，要試這些供求狀況的波及性如何決定。參見教材P119。

　　【答疑編號(hào)10701051,點(diǎn)擊提問】

　　36、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述。以住宅的朝向和樓層為例，通常情況下朝向?qū)�價(jià)格的影響比樓層大。但是，對(duì)于不同類型的房地產(chǎn)，同一因素對(duì)價(jià)格的影響大小可能是不同的。例如，商場(chǎng)與住宅相反，樓層對(duì)價(jià)格的影響通常要比朝向大。參見教材P119～120。

　　【答疑編號(hào)10700878,點(diǎn)擊提問】

　　37、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物因素。“五通一平”、“七通一平”等屬于土地開發(fā)程度狀況。參見教材P124。

　　【答疑編號(hào)10700901,點(diǎn)擊提問】

　　38、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是建筑物實(shí)物因素。建筑物的新舊程度是一個(gè)綜合性因素，包括建筑物的年齡、維護(hù)狀況、完損狀況、工程質(zhì)量等。總的來說，建筑物越新，價(jià)值越高;反之，價(jià)值越低。參見教材P126。

　　【答疑編號(hào)10700897,點(diǎn)擊提問】

　　39、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益因素。在補(bǔ)交出讓金等費(fèi)用方面，有的地方政府規(guī)定地下建筑面積不補(bǔ)交或者只按照地上建筑面積的出讓金等費(fèi)用水平的一定比例補(bǔ)交。參見教材P128。

　　【答疑編號(hào)10700913,點(diǎn)擊提問】

　　40、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其繁華程度、臨街狀況、交通條件等，環(huán)境狀況不是首要因素。相比而言，高級(jí)住宅用地，如別墅用地更為看重周邊環(huán)境因素。參見教材P129。

　　【答疑編號(hào)10700930,點(diǎn)擊提問】

　　41、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)自身因素。商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其繁華程度、臨街狀況、交通條件等。辦公房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其商務(wù)氛圍、交通條件等。參見教材P129。

　　【答疑編號(hào)10704626,點(diǎn)擊提問】

　　42、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。房地產(chǎn)的區(qū)位不僅指地球上某一特定的自然地理位置，還指與其相聯(lián)系的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，是與該特定位置相聯(lián)系的自然因素和人文因素的總和。參見教材P130。

　　【答疑編號(hào)10700951,點(diǎn)擊提問】

　　43、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。對(duì)某層商業(yè)用房來說，樓層是十分重要的位置因素。商業(yè)用房地上一層租金最高，其他層一般不到一層租金的60%。參見教材P133。

　　【答疑編號(hào)10700954,點(diǎn)擊提問】

　　44、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。在立項(xiàng)之前因開辟新的交通線路有較大的不確定性，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲作用還難以顯現(xiàn);在完成之后因?qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)格的影響基本釋放出來，對(duì)房地產(chǎn)的升值作用一般會(huì)停止。參見教材P133～134。

　　【答疑編號(hào)10700949,點(diǎn)擊提問】

　　45、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。所謂的“學(xué)區(qū)房”，特別是周邊有教育質(zhì)量高的中小學(xué)，正是因?yàn)槠溆辛己玫耐獠颗涮自O(shè)施，故其房地產(chǎn)價(jià)值更高。參見教材P134。

　　【答疑編號(hào)10700946,點(diǎn)擊提問】

　　46、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是人口因素。某一地區(qū)的人口機(jī)械增長(zhǎng)率是該地區(qū)一年內(nèi)人口因遷入和遷出因素的消長(zhǎng)導(dǎo)致的該地區(qū)人口增減的絕對(duì)數(shù)與其同期年平均總?cè)藬?shù)之比。參見教材P136。

　　【答疑編號(hào)10700969,點(diǎn)擊提問】

　　47、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是人口因素。人口密度過高，特別是在大量低收入者涌入某一地區(qū)的情況下，會(huì)導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低房地產(chǎn)價(jià)格。參見教材P136。

　　【答疑編號(hào)10700973,點(diǎn)擊提問】

　　48、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是制度政策因素。提高購(gòu)房最低首付款比例，上調(diào)個(gè)人購(gòu)房貸款利率，縮短最長(zhǎng)貸款期限，會(huì)提高購(gòu)房門檻、增加購(gòu)房支出，從而會(huì)減少住房需求，進(jìn)而會(huì)使住房?jī)r(jià)格下降;反之，會(huì)使住房?jī)r(jià)格上漲。參見教材P138。

　　【答疑編號(hào)10700767,點(diǎn)擊提問】

　　49、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是制度政策因素。如果是賣方市場(chǎng)，則增加賣方的稅收可以通過漲價(jià)轉(zhuǎn)嫁給買方，從而會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲;而減少賣方的稅收則主要會(huì)使賣方的收益增加，難以使房地產(chǎn)價(jià)格下降。如果是買方市場(chǎng)，則增加賣方的稅收主要會(huì)降低賣方的收益等而“內(nèi)部消化”，難以導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲;而減少賣方的稅收則會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。參見教材P139。

　　【答疑編號(hào)10700774,點(diǎn)擊提問】

　　50、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是制度政策因素。一般地說，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，從而會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲;相反，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。如果是賣方市場(chǎng)，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收可以通過漲價(jià)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)購(gòu)買者，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上漲;而減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收則難以使房地產(chǎn)價(jià)格下降，主要會(huì)轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“超額利潤(rùn)”。參見教材P138～139。

　　【答疑編號(hào)10700744,點(diǎn)擊提問】

　　51、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是制度政策因素。深圳變?yōu)榻?jīng)濟(jì)特區(qū)，海南島成為海南省并享受特區(qū)政策，中央決定開發(fā)開放上海浦東、設(shè)立河北雄安新區(qū)，都曾使這些地方或其周邊地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有較大上漲，甚至跳躍式上漲。參見教材P142。

　　【答疑編號(hào)10700769,點(diǎn)擊提問】

　　52、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展。GDP增長(zhǎng)帶動(dòng)房地產(chǎn)的需求，引起價(jià)格上漲。參見教材P142～143。

　　【答疑編號(hào)10700777,點(diǎn)擊提問】

　　53、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是經(jīng)濟(jì)因素。居民收入的真正增加，意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與生活所需的空間會(huì)擴(kuò)大，從而會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。至于對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度，要看現(xiàn)有的收入水平及邊際消費(fèi)傾向的大小。參見教材P143。

　　【答疑編號(hào)10700798,點(diǎn)擊提問】

　　54、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是經(jīng)濟(jì)因素。如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因?yàn)槠溥呺H消費(fèi)傾向較大，且衣食等基本生活已有了較好的基礎(chǔ)，其所增加的收入此時(shí)依消費(fèi)順序會(huì)大部分甚至全部用于提高居住水平，這就會(huì)增加對(duì)居住房地產(chǎn)的需求，從而導(dǎo)致居住房地產(chǎn)價(jià)格上漲。如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，因?yàn)槠渖�活上的需要幾乎達(dá)到了應(yīng)有盡有的程度，邊際消費(fèi)傾向較小，所以其增加的收入可能大部分甚至全部用于儲(chǔ)蓄或投資，這對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響就不大。但是，如果他們利用剩余的收入從事房地產(chǎn)投資或投機(jī)，如購(gòu)買房地產(chǎn)用于出租后轉(zhuǎn)讓或?qū)⒊钟蟹康禺a(chǎn)當(dāng)作保值增值的手段，則會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。參見教材P143。

　　【答疑編號(hào)10700794,點(diǎn)擊提問】

　　55、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是經(jīng)濟(jì)因素。從房地產(chǎn)供給的角度看，利率上升或下降會(huì)增加或降低房地產(chǎn)開發(fā)的融資成本，從而會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本上升或下降，進(jìn)而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上漲或下降。參見教材P145。

　　【答疑編號(hào)10700792,點(diǎn)擊提問】

　　56、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是社會(huì)因素。通常采用一國(guó)或一地區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎剡@個(gè)指標(biāo)來測(cè)度城市化水平。該指標(biāo)稱為城市化率或城鎮(zhèn)化率。參見教材P146。

　　【答疑編號(hào)10700729,點(diǎn)擊提問】

　　57、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是社會(huì)因素。房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現(xiàn)3種情況：(1)引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲;(2)引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌;(3)起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用。參見教材P146。

　　【答疑編號(hào)10700725,點(diǎn)擊提問】

　　58、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是國(guó)際因素。國(guó)與國(guó)之間難免發(fā)生政治對(duì)立，但如果政治對(duì)立升級(jí)，則不免會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)制裁或經(jīng)濟(jì)封鎖、凍結(jié)貸款、終止往來等，這些情況一般會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌。參見教材P147。

　　【答疑編號(hào)10700736,點(diǎn)擊提問】

　　59、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是國(guó)際因素。一旦發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)，則戰(zhàn)爭(zhēng)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)陡然下落，而那些受到戰(zhàn)爭(zhēng)威脅或者影響的地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)有所下降。參見教材P148。

　　【答疑編號(hào)10700739,點(diǎn)擊提問】

　　60、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是其他因素。某些重要政治人物的健康或生死狀況，人們預(yù)期它會(huì)影響未來的局勢(shì)，從而會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的漲落。參見教材P150。

　　【答疑編號(hào)10700800,點(diǎn)擊提問】

　　試題來源:[2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試焚題庫(kù)]:　歷年真題+模擬試卷+錯(cuò)題練習(xí)

　　房地產(chǎn)估價(jià)師培訓(xùn): 針對(duì)每個(gè)考生的不同學(xué)習(xí)狀況，進(jìn)行有對(duì)性的講解、訓(xùn)練、答疑、�？�，送真題班+全真摸底評(píng)測(cè)+評(píng)測(cè)后導(dǎo)師點(diǎn)評(píng)+多媒體題庫(kù)+考前直播密訓(xùn)

　　報(bào)名資訊答疑|通關(guān)課程|�？碱}庫(kù)，加入房地產(chǎn)估價(jià)師考試交流群：686276821有專門的老師幫忙解答。