三、判斷題 (每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤，不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至0分)

　　1.在房屋征收評估中，委托人一般是房屋征收部門，是評估報告使用人，被征收人是評估報告使用人或股價關(guān)系利害關(guān)系人。( )

　　2.除獨立、客觀、公正原則外，評估房地產(chǎn)的在用關(guān)系時，應(yīng)遵循合法原則、估價時點原則、替代原則和最高最佳使用原則。( )

　　3.一般來說，提高房地產(chǎn)的獨立使用性，會提高其變現(xiàn)能力。( )

　　4.甲、乙兩塊土地，甲地塊容積率為1.6，土地單價為3000元/m²，乙地塊容積率為1.8，土地單價為3500元/m²，假設(shè)其他條件相同，購買甲地塊比乙地塊更經(jīng)濟。( )

　　5.稅收是影響房地產(chǎn)價格制度的政策因素之一，在買方市場條件下，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收會使房地產(chǎn)價格下降。( )

　　6.某單位與2009年12月1日與市國土局簽訂的建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同規(guī)定，土地的規(guī)劃用途為住宅，容積率為2.0;2010年10月10 日報市規(guī)劃局批準變更用途為住宅、辦公;2011年5月9日報市規(guī)劃局批準變更容積率為3.0;2011年9月1日市國土委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估需補交的土地使用權(quán)出讓金數(shù)額，則估計時點應(yīng)為2010年10月10日和2011年5月9日。( )

　　7.在房地產(chǎn)交易實例搜集工作中，要了解交易雙方的名稱、關(guān)系，以及交易目的。( )

　　8.某收益性房地產(chǎn)按經(jīng)濟壽命計算的建筑物年折舊費為100萬元，房屋設(shè)備年折舊費為10萬元，室內(nèi)裝飾裝修年折舊費為50萬元，則采用收益年限為有限年的收益法公式估計時，計入年運營費用的折舊費為160萬元。( )

　　9.資本化率是一種將房地產(chǎn)的預期收益轉(zhuǎn)化為價值的比率，但它并不能明確表示房地產(chǎn)未來各期的獲利能力。( )

　　10.某舊商業(yè)綜合樓，裝修改造完成后的租期尚有5年，承租人有兩種裝修改造方案;一是重新裝修但不改變用途，裝修費為180萬元，每年凈收益比裝修前增加50萬元;二是裝修且改變用途，裝修費為300萬元，每年凈收益比裝修前增加80萬元。假設(shè)報酬率為10%，則承租人應(yīng)該選擇第二種方案。( )

　　11.在國有建設(shè)用地使用權(quán)招標出讓中，投標人運用假設(shè)開發(fā)法測算的投標報價本質(zhì)上是投資價值而不是市場價值。( )

　　12.采用假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法估價時，應(yīng)計息項目包括后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用和銷售稅費。( )

　　13.長期趨勢法是運用預測科學的有關(guān)理論和方法，根據(jù)房地產(chǎn)在未來較長時期內(nèi)獲得收益的變動規(guī)律，推測和判斷房地產(chǎn)價格的方法。( )

　　14.現(xiàn)行城鎮(zhèn)基準地價是在土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓中形成的地價，而不是通過估價確定的地價。( )

　　15.估價檔案保存期限自估價報告出具之日起計算，應(yīng)不小于10年。保存期限屆滿而估價服務(wù)行為尚未結(jié)束的，估價檔案應(yīng)保存至估價服務(wù)的行為結(jié)束為止。( )

　　四.計算題(共2題，每題10分。要求列出算式，計算過程;需按公式計算的要寫出公式;僅有計算結(jié)果的而無計算過程的不得分。計算結(jié)果結(jié)果保留兩位小數(shù)。)

　　1.某商業(yè)用房的面積為2000平方米，業(yè)主與某公司簽訂了租期為10年的租賃合同，約定的年租金為240元每平方米，以后每年租金上調(diào)4%。改公司在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上確定對該商業(yè)用房進行裝修改造后經(jīng)營最有利。裝修改造期為一年，裝修改造費為1000元每平方米，分兩期投入，前半年均勻投入60%，后半年均勻投入40%，裝修改造后即可租賃經(jīng)營。目前市場上裝修改造后的類似房地產(chǎn)的年租金為840元每平方米，年租金增長率為5%，空置房為10%，運營費用為有效毛收入的30%。請根據(jù)上述資料計算該公司作為承租人可獲得的凈收益現(xiàn)值(報酬率為10%)。

　　2.某建設(shè)用地使用權(quán)于2010年4月15日以出讓取得，土地面積為200000平方米，規(guī)劃容積率為2.0，其中配建20%的限價房，限定價格為4800元每平方米，其余80%為商品房。該項目建安費用為1500元每平方米，前期工程費，管理費分別為建安費用的10%和6%;至2011年10月15日完成主體結(jié)構(gòu)預計至建成尚需1.5年，還需投入40%的建安費用，費用均勻投入。目前產(chǎn)權(quán)人因資金問題擬轉(zhuǎn)讓該在建工程，該轉(zhuǎn)讓行為使工程停滯0.5年再續(xù)建。當?shù)胤康禺a(chǎn)交易中，買房需要交納的稅費為購買價的3%，同類商品房的售價為7000元每平方米，銷售費用和銷售稅費分別為售價的3%和6%，銷售費用在建成前半年開始均勻投入，假設(shè)項目在建成時可全部售出。請根據(jù)上述資料測算該在建工程2011年10月15日的市場價值。