11.某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下維續(xù)經(jīng)營(yíng)的價(jià)值為5000萬(wàn)元，假定對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行重新裝修后的價(jià)值為6500萬(wàn)元，裝修費(fèi)為800萬(wàn)元，裝修期為1年，裝修費(fèi)用均勻投入，裝修期間租金損失現(xiàn)值為500萬(wàn)元;如果對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行改變用途的改造，改造后的價(jià)值為8000萬(wàn)元，改造費(fèi)用為160萬(wàn)元，改造期為1年，改造費(fèi)用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬(wàn)元;折現(xiàn)率均為10%，該地區(qū)不適合拆除重建，根據(jù)上述材料，該房地產(chǎn)的最佳利用應(yīng)是( )

　　A.維持現(xiàn)狀 B.改變用途 C.重新裝修 D.重新開(kāi)發(fā)

　　12.下列估價(jià)中，估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為現(xiàn)在、估價(jià)對(duì)象應(yīng)為未來(lái)狀況的是( )

　　A.因解決估價(jià)結(jié)果異議的需要，對(duì)原估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核的估價(jià)

　　B.因保險(xiǎn)理賠需要，對(duì)投保房地產(chǎn)的價(jià)值損失進(jìn)行評(píng)估

　　C.因抵押貸款的需要，對(duì)作為抵押物的在建工程進(jìn)行估價(jià)

　　D.因房屋征收補(bǔ)償需要，對(duì)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的期房進(jìn)行估價(jià)

　　13.運(yùn)用成本法評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，按謹(jǐn)慎原則要求，在估計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目的金額可能會(huì)在一定區(qū)間波動(dòng)時(shí)，應(yīng)采用( )的估計(jì)值

　　A.正常 B.較低 C.平均 D.較高

　　14.關(guān)于市場(chǎng)法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是( )

　　A.測(cè)算結(jié)果容易被人們理解、認(rèn)可、接受

　　B.測(cè)算結(jié)果有時(shí)并不一定是合理、真實(shí)的

　　C.需要估價(jià)師對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情有足夠的把握

　　D.每個(gè)影響因素對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的影響程度都可采用定量分析予以量化

　　15.估價(jià)對(duì)象為一套建筑面積90平方米的封閉陽(yáng)臺(tái)的成套住宅，其中研討的水平投影面積為3平方米，選取的某可比實(shí)例為一套建筑面積95平方米的未封閉陽(yáng)臺(tái)的成套住宅，其中陽(yáng)臺(tái)的水平投影面積為4平方米，成交價(jià)格為90萬(wàn)元，若該陽(yáng)臺(tái)封閉，成交價(jià)格為92萬(wàn)元。以該可比實(shí)例為基礎(chǔ)估算估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格為( )

　　A.83.51 B.85.26 C.85.36 D.87.16

　　16.評(píng)估某估價(jià)對(duì)象2011年10月15日的市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例價(jià)格情況是：交易日期為2011年4月15日，按買(mǎi)賣(mài)雙方約定，買(mǎi)方付給賣(mài)方7000元/平方米，交易中涉及的稅費(fèi)全部由賣(mài)方支付。該地區(qū)買(mǎi)方和賣(mài)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%。已知最近1年來(lái)該地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格每月環(huán)比增長(zhǎng)0.5%，則該可比實(shí)例經(jīng)修正.、調(diào)整后的價(jià)格是( )元/平方米。

　　A.7000 B.7003 C.7436 D.7670

　　17.某年1月30日購(gòu)買(mǎi)某房地產(chǎn)價(jià)格為1000美元/平方米,首付款為20%,,余款半年末一次性支付,月利率為0.6%。當(dāng)年，該類(lèi)房地產(chǎn)以美元為基礎(chǔ)，的價(jià)格平均每月比上月上漲1%，人民幣兌換美元的匯率1月30日為6.59:1,9月30日為6.46:1。下列關(guān)于該房地產(chǎn)價(jià)格的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是( )。

　　A.該房地產(chǎn)的名義交易價(jià)格為人民幣6590元/平方米

　　B.該房地產(chǎn)的實(shí)際交易價(jià)格為人民幣6494元/平方米

　　C.該房地產(chǎn)于該年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格為1052美元/平方米

　　D.該類(lèi)房地產(chǎn)在該年1月30日至9月30日期間以人民幣為基礎(chǔ)的價(jià)格平均每月比上月漲幅度大于1%。

　　18.某可比實(shí)例賣(mài)方繳納的稅率由買(mǎi)方承擔(dān)，若買(mǎi)方付給賣(mài)方的金額不變，當(dāng)賣(mài)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)增加時(shí)，該可比實(shí)例的正常成交價(jià)格會(huì)( ).

　　A.上升 B.下降 C.不變 D.無(wú)法確定

　　19.某寫(xiě)字樓持有5年后出售，持有期內(nèi)平均有效毛收入為400萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%,預(yù)計(jì)5年后出售時(shí)總價(jià)為60000萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%，預(yù)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬的25%。該寫(xiě)字樓目前的價(jià)格為( )萬(wàn)元。

　　A.5061.44 B.5546.94 C.5562.96 D.6772.85

　　20.某房地產(chǎn)未來(lái)凈收益期限內(nèi)每年凈收益為20萬(wàn)元，收益期限結(jié)束時(shí)該房地產(chǎn)增值20%，報(bào)酬率為6%，償債基金系數(shù)為7.59%。該房地產(chǎn)的價(jià)格為( )萬(wàn)元。。

　　A.313 B.329 C.417 D446

　　21.某宗房地產(chǎn)收益期限為35年，判斷其未來(lái)每年的凈收益基本上固定不變，通過(guò)預(yù)測(cè)得知其未來(lái)4年的凈收益分別為15.1萬(wàn)元、16.3萬(wàn)元、15.5萬(wàn)元、17.2萬(wàn)元，報(bào)酬率為9%，該房地產(chǎn)的價(jià)格為( )萬(wàn)元

　　A.159.56 B.168.75 C..169.39 D.277.70

　　22.某寫(xiě)字樓的建筑面積為540平方米，年有效毛收入為108萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與年建筑物凈收益之和為400元/平方米，土地資本化率為10.8%。假設(shè)收益期限無(wú)限，該寫(xiě)字樓用地的價(jià)格為( )。

　　A.500 B.750 C.800 D.1000

　　23.在成本法估價(jià)中，關(guān)于合理確定開(kāi)發(fā)用地缺的途徑的說(shuō)法，正確的是( )。

　　A.開(kāi)發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價(jià)對(duì)象的原始取得途徑

　　B. 開(kāi)發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象所占區(qū)域類(lèi)似土地的主要取得途徑

　　C. 開(kāi)發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)收集的取得成本最高的土地取得途徑

　　D. 開(kāi)發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價(jià)委托人提供的土地取得途徑

　　24.某寫(xiě)字樓的土地取得成本8000萬(wàn)元，建造成本6000萬(wàn)元，管理費(fèi)用800萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用600萬(wàn)元，投資利息720萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，銷(xiāo)售利潤(rùn)率為16%。該寫(xiě)字樓的價(jià)值為( )萬(wàn)元。

　　A.17087.20 B.18699.20 C.19666.40 D.20666.67

　　25.關(guān)于建筑物重新購(gòu)建價(jià)格求取方法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是( )。

　　A.單位比較法需要將估價(jià)對(duì)象的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)修正為可比實(shí)例建筑物的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)

　　B.分部分項(xiàng)法結(jié)合各個(gè)構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位

　　C.工料測(cè)量法主要用于求取具有歷史價(jià)值的建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格

　　D.指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗(yàn)其他方法的測(cè)算結(jié)果

　　26.某鋼混結(jié)構(gòu)廠房的耐用年限為60年，占用土地是10年前通過(guò)出讓方式去的使用年限為50年的工業(yè)用途的土地使用權(quán)，廠房建設(shè)期為2年。土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用權(quán)限屆滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國(guó)家無(wú)償取得。采用直線法計(jì)算該廠房建筑物現(xiàn)在的成新率為( )。

　　A. 70.00% B. 83.33% C. 84.00% D. 86.67%

　　27.某商品房在建工程已完成工程的正常建設(shè)期為1年，實(shí)際建設(shè)期為1.5年，現(xiàn)該在建工程被人民法院強(qiáng)制拍賣(mài)，辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的正常期限為0.5年,通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查得知類(lèi)似規(guī)模商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的正常建設(shè)期為3年,在強(qiáng)制拍賣(mài)下評(píng)估該在建工程的市場(chǎng)價(jià)值時(shí),后續(xù)建設(shè)期應(yīng)為 ( )。

　　A. 1 B. 1.5 C. 2 D. 2.5

　　28.關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是( )。

　　A.運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估計(jì)，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以采取收益法求取

　　B.投測(cè)算資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)只有在傳統(tǒng)方法中才需要

　　C.假設(shè)開(kāi)發(fā)中測(cè)算的“扣除項(xiàng)目”金額本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測(cè)的扣除項(xiàng)目在未來(lái)發(fā)生時(shí)值

　　D.在預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，應(yīng)將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格作為開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值

　　29.某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑面積3850㎡，建設(shè)期2年，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，該項(xiàng)目建成時(shí)可售出50%，半年和一年后分別售出30%和20%，出售時(shí)平均單價(jià)為2850元/㎡，折現(xiàn)率為15%，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)于建設(shè)初期的價(jià)值為( )萬(wàn)元。

　　A.572.21 B.765.85 C.791.24 D.912.62

　　30.某類(lèi)房地產(chǎn)2006~2010年的價(jià)格見(jiàn)下表，根據(jù)平均發(fā)展速度法，預(yù)測(cè)該類(lèi)房地產(chǎn)2011年的價(jià)格為( )元/㎡。

　　A.10300 B.10400 C.11165 D.11265