一、問答題

　　(一)答案：

　　1.(1)評估的依據(jù)為其合法用途，即住宅，而轉(zhuǎn)讓目的為商業(yè)用途，故評估結(jié)果低于轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

　　(2)從評估目的來看，抵押價(jià)值評估需要采取謹(jǐn)慎原則，評估結(jié)果較為保守。

　　(3)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場情況可能發(fā)生了變化。

　　(4)評估的是公開市場價(jià)值，與實(shí)際成交價(jià)格可能一致。

　　2.(1)估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，房地產(chǎn)價(jià)格可能發(fā)生了變化。

　　(2)最終拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由拆遷入和被拆遷入?yún)f(xié)商確定，與評估結(jié)果可能存在差異。

　　(3)住宅和商鋪的補(bǔ)償價(jià)格不同。

　　(二)答案：

　　1.(1)權(quán)屬資料。

　　(2)估價(jià)對象收益和費(fèi)用資料。

　　(3)其他房地產(chǎn)狀況資料。

　　(4)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件或詳細(xì)規(guī)劃。

　　2.(1)建筑裝修。

　　(2)設(shè)施設(shè)備。

　　(3)商鋪類型。

　　(4)層高及平面布局。

　　(5)成新狀況。

　　(三)答案：

　　1.(1)未來市場租金是否低于合同約定的租金。

　　(2)租賃合同的規(guī)定對承租人毀約是否提供一定的保護(hù)，如違約賠償較低等。

　　(3)保有成本是否低于租賃成本。

　　2.先測算租期內(nèi)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場租金收益價(jià)值，再測算租期內(nèi)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)約定租金收益價(jià)值，有租約限制價(jià)值減無租約限制市場價(jià)值即為承租人價(jià)值。

　　二、單項(xiàng)選擇題

　　1.C 2.C 提示：建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命實(shí)際經(jīng)過了9.5年，加土地剩余使用年限37.5年。

　　3.A提示：300/7.5%×[1-1/(1+7.5%)38.5]=3752.92萬元

　　4.A 5.C 6.D 7.A 8.C 9.D 提示：2000×30%+2300×70%=2210，2000×70%+2000×70%=2090。

　　10.C 提示：2250×102/106×[1-1/(1十6%)40]/[1-1/(1+6%)39]=2179元/m2。

　　三、指錯(cuò)題

　　1.致委托人函中缺少估價(jià)目的。

　　2.注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明缺少參加實(shí)地勘察的估價(jià)人員姓名。

　　3.結(jié)果報(bào)告中區(qū)位狀況缺少交通條件、朝向等介紹。

　　4.結(jié)果報(bào)告中土地狀況缺少土地使用年限、建筑容積率、建筑覆蓋率、綠地率等指標(biāo)。

　　5.結(jié)果報(bào)告中權(quán)益狀況沒有交代房屋共有權(quán)人及《房屋共有權(quán)證》，土地使用權(quán)人。

　　6.未考慮抵押情況對價(jià)值的影響。

　　7.他項(xiàng)權(quán)利日期不夠具體。

　　8.結(jié)果報(bào)告中估價(jià)目的敘述不清。

　　9.沒有說明估價(jià)方法選用理由。

　　10.市場比較法未說明可比實(shí)例的交易情況是否正常。

　　11.市場比較法中缺少比較因素修正說明。

　　12.市場比較法中交易日期調(diào)整系數(shù)錯(cuò)誤。

　　13.收益法公式中對A的說明錯(cuò)誤。

　　14.收益法中未說明租金內(nèi)涵。

　　15.收益法中房地產(chǎn)報(bào)酬率的確定沒有具體的說明。

　　16.收益法中租金年增長率的確定無依據(jù)。

　　17.附件缺少房屋共有權(quán)證復(fù)印件。

　　18.附件缺少估價(jià)對象內(nèi)部照片。

　　19.附件缺少他項(xiàng)權(quán)利證明。

　　四、改錯(cuò)題

　　1.凈收益計(jì)算有誤。

　　凈收益=1000×6000×87%×(1-10%)×(1-25%)=352.35萬元

　　2.辦公樓收益年限有誤。

　　3.裝修改造費(fèi)用折現(xiàn)率有誤。

　　裝修改造費(fèi)用=1000×6000/(1+12%)o•5=566.95萬元