(一)市場法
1.選取可比實(shí)例
搜集類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，根據(jù)估價(jià)對象的用途、交易類型、區(qū)位和交通、基礎(chǔ)設(shè)施等具體條件，選擇3個(gè)可比實(shí)例進(jìn)行比較，詳見表4—13。
表4-13 可比實(shí)例表
|
項(xiàng) 口 |
實(shí)例A |
實(shí)例B |
實(shí)例C |
|
坐落 |
XX路14號樓4層 |
XX路4號樓2層 |
XX路6號樓3層 |
|
用途 |
辦公 |
辦公 |
辦公 |
|
交易價(jià)格／(元／m2) |
12915 |
11438 |
12504 |
|
價(jià)格類型 |
成交價(jià)格 |
成交價(jià)格 |
成交價(jià)格 |
|
交易U期 |
2006年1月 |
2006年9月 |
2006年8月 |
|
土地狀況 |
出讓 |
出讓 |
出讓 |
2.可比實(shí)例與估價(jià)對象比較分析
可比實(shí)例與估價(jià)對象的各種房地產(chǎn)價(jià)格影響因素說明見表4-14。
表4-14 因素條件對比說明表
|
比較因素 |
估價(jià)對象 |
實(shí)例A |
實(shí)例B |
實(shí)例C | |
|
坐落 |
XX路3號樓5層 |
XX路14號樓4層 |
XX路4號樓2層 |
XX路6號樓3層 | |
|
交易情況 |
整層轉(zhuǎn)讓市場價(jià)格 |
成交價(jià)格 |
成交價(jià)格 |
成交價(jià)格 | |
|
交易日期 |
2m7年3月5口 |
2006年11月 |
2006年9月 |
2006年8月 | |
|
房地產(chǎn)價(jià)格／(元／m2) |
|
12915 |
11438 |
1．2504 | |
|
區(qū)域因素 |
商務(wù)氛圍 |
較好 |
較好 |
較好 |
較好 |
|
公共配套 |
較好 |
較好 |
較好 |
較好 | |
|
公交便捷度 |
較好 |
較好 |
較好 |
較好 | |
|
基礎(chǔ)設(shè)施狀況 |
較好 |
較好 |
較好 |
較好 | |
|
區(qū)域規(guī)劃環(huán)境 |
較好 |
較好 |
較好 |
較好 | |
|
主朝向 |
南北向 |
南北向 |
南北向 |
南北向 | |
|
建筑面積/m2 |
957．3 |
1050 |
930 |
885 | |
|
容積率 |
1．9 |
2．1 |
2．2 |
2．0 | |
|
土地使用年限 |
42年 |
43年 |
43．5年 |
42．5年 | |
|
個(gè) 別 因 素 |
竣工午代成新度 |
1999年12月1日九成新 |
2000年3月九成新 |
2000年5月九成新 |
2000年8月九成新 |
|
建筑結(jié)構(gòu) |
混合 |
混合 |
混合 ( |
混合 | |
|
配套設(shè)備 |
般、齊備 |
一般、齊備 |
—般、齊備 |
一般、齊備 | |
|
停車位 |
可滿足 |
可滿足 |
可滿足 |
可滿足 | |
|
內(nèi)部裝飾 |
普通 |
高檔、部分豪華 |
中高檔 |
中高檔 | |
|
建筑外觀 |
風(fēng)格新穎 |
風(fēng)格一般 |
風(fēng)格新穎 |
風(fēng)格新穎 | |
|
戶型、布局 |
合理、便于使用 |
合理、便于使用 |
合理、便于使用 |
新型辦公平面布局 | |
3.修正調(diào)整過程
以估價(jià)對象的各因素條件為基準(zhǔn)，相應(yīng)分值為100，將可比實(shí)例交易時(shí)的相應(yīng)因素條件與估價(jià)對象比較，確定出相應(yīng)的分值(區(qū)域因素與個(gè)別因素中子因素權(quán)重相同)，詳見表4—15。
表4-15 因素條件分值表
|
比較因素 |
估價(jià)對象 |
實(shí)例A |
實(shí)例B |
實(shí)例C | |
|
坐落 |
XX路3號樓5層 |
XX路'4號樓4層 |
XX路4號樓2層 |
XX路6號樓3層 | |
|
房地產(chǎn)價(jià)格／(元／m2) |
|
12915 |
11438 |
12504 | |
|
交易情況 |
100 |
100 |
100 |
100 | |
|
交易日期 |
100 |
99 |
98 |
99 | |
|
區(qū) 域 因 素 |
小汁 |
100 |
100 |
100 |
100 |
|
商務(wù)氛圍 |
|
0 |
O |
0 | |
|
公共配套 |
|
0 |
0 |
0 | |
|
公交便捷度 |
|
0 |
0 |
0 | |
|
基礎(chǔ)設(shè)施狀況 |
|
0 |
0 |
0 | |
|
區(qū)域規(guī)劃環(huán)境 |
|
0 |
0 |
0 | |
|
主朝向 |
|
0 |
0 |
0 | |
續(xù)表
|
比較因素 |
估價(jià)對象 |
實(shí)例A |
實(shí)例B |
實(shí)例C | |
|
個(gè) 別 因 素 |
小計(jì) |
100 |
106 |
104 |
106 |
|
建筑面積 |
|
-0．5 |
O |
0．5 | |
|
容積率 |
|
-1．5 |
-2 |
-1 | |
|
土地使用年限 |
|
1．5 |
2 |
1 | |
|
竣工年代成新度 |
|
0 |
0 |
0 | |
|
建筑結(jié)構(gòu) |
|
0 |
0 |
0 | |
|
配套設(shè)備 |
|
0 |
0 |
0 | |
|
停車位 |
|
0 |
0 |
0 | |
|
內(nèi)部裝飾 |
|
7．5 |
4 |
4 | |
|
建筑外觀 |
|
-1 |
0 |
0 | |
|
戶型、布局 |
|
O |
0 |
1．5 | |
根據(jù)上述分值，得到修正調(diào)整系數(shù)，并將各可比實(shí)例成交價(jià)格修正調(diào)整為符合估價(jià)對象條件的比準(zhǔn)價(jià)格，詳見表4—16。
表4-16 可比實(shí)例因素條件修正調(diào)整系數(shù)與比準(zhǔn)價(jià)格表
|
項(xiàng) 目 |
實(shí)例A |
實(shí)例B |
實(shí)例C |
|
可比實(shí)例價(jià)格／(元／m2) |
12915 |
11438 |
12504 |
|
交易情況修正 |
100／100 |
100／100 |
100／100 |
|
交易口期調(diào)整 |
99／100 |
98／100 |
99／100 |
|
區(qū)域因素調(diào)整 |
100／100 |
100／100 |
100／100 |
|
個(gè)別因素調(diào)整 |
1001106 |
1001104 |
1001106 |
|
比準(zhǔn)價(jià)格／(元／m2) |
12062 |
10778 |
11678 |
4.市場法估價(jià)結(jié)果
3個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格比較接近，取其簡單算術(shù)平均值為市場法求取的估價(jià)對象的比準(zhǔn)價(jià)格：
(12062+10778+11678)/3=11506元/m2
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