(三)估價對象房地產(chǎn)價格的確定

　　采用兩種不同途徑進行估價得到的不同結(jié)果均具有一定的意義和客觀依據(jù)，因兩個結(jié)果差異不大，經(jīng)綜合考慮，取兩種方法測算結(jié)果的算術(shù)平均值作為本次估價結(jié)果。

　　估價對象房地產(chǎn)單價=(11506+11360)/2=11433元/m2

　　估價對象房地產(chǎn)總價=11433×957.3=10944811元

　　取整為1094萬元。

　　單價為11433元/m2。

　　六、估價結(jié)果

　　根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291—1999)的要求，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學(xué)合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，結(jié)合估價經(jīng)驗與影響房地產(chǎn)市場價格因素的分析，確定：估價對象在滿足全部假設(shè)限制條件下于估價時點2007年3月5日的市場價值為：壹仟零玖拾肆萬元整(RMBl094萬元整)，折合每平方米建筑面積單價為：壹萬壹仟肆百叁拾叁元整(RMB11433元/m2)。

　　附 件

　　1.《委托司法鑒定函》(復(fù)印件)

　　2.《房屋所有權(quán)證》(復(fù)印件)

　　3.《國有土地使用證》(復(fù)印件)

　　4.估價對象地理位置示意圖

　　5.估價對象小區(qū)實景照片

　　6.估價機構(gòu)資質(zhì)證書(復(fù)印件)

　　7.估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件)

　　8.房地產(chǎn)估價師注冊證書(復(fù)印件)

　　四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個，后面應(yīng)用前面的錯誤計算結(jié)果導(dǎo)致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯)

　　估價對象現(xiàn)狀為一空置廠房，土地面積4000m2，總建筑面積6000m2，分析其所在區(qū)位特點和周邊環(huán)境，適宜裝修改造成純辦公樓出租;裝修改造方案獲得政府主管部門批準(zhǔn)后，補辦了相關(guān)手續(xù)、補交了土地價款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，總建筑面積不變�，F(xiàn)需評估估價對象在2007年10月1日的市場價格(購買總價和單價)。

　　有關(guān)資料如下：

　　1.預(yù)計估價對象裝修改造的工期為1年，裝修后即可全部租出，可出租面積為建筑面積的87%。經(jīng)調(diào)查，附近同檔次辦公樓可出租面積平均為建筑面積的85%，可出租面積的平均年租金經(jīng)預(yù)測穩(wěn)定在1000元/m2，空置和租金損失率為10%，出租成本及稅費為年租金收入的25%。

　　2.預(yù)計裝修改造費用(含管理費用)為每平方米建筑面積1000元，假設(shè)費用在裝修改造期間均勻投入。

　　3.折現(xiàn)率為12%，銷售費用及銷售稅費率為7%(與銷售同時發(fā)生)，購買現(xiàn)廠房的稅費為3%。

　　估價測算如下(節(jié)選)：

　　一、估算凈收益•

　　凈收益=1000×6000X85%×(1-10%)×(1-25%)=344.25萬元

　　二、測算報酬率Y

　　采用市場提取法，通過調(diào)查類似辦公用途房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，根據(jù)公式

　　采用試算法推算報酬率。具體算法詳見表4-18。

　　表4-18 求取可比實例報酬率表

　　(注：上表計算結(jié)果無誤)

　　報酬率=(9.994%+7.909%+8.092%+8.005%)/4=8.500%

　　取整報酬率為8.5%。

　　三、估算裝修改造后的辦公樓總價值

　　四、裝修改造費用總額

　　裝修改造費用=1000×6000/(1+8。5%)0'5=576.02萬元

　　五、銷售費用與銷售稅費

　　銷售費用與銷售稅費=3981.45×7%/(1+12%)×248.84萬元

　　六、購買現(xiàn)廠房的稅費

　　設(shè)估價對象的市場價格總價為V，則

　　購買現(xiàn)廠房的稅費總額=V×3%

　　七、計算估價對象在估價時點的市場價格

　　估價對象的市場價格總價V=3554.87-248.84-576.02-0.03V

　　V=2650.50萬元

　　單價=2650.50/6000=4417.49元/m2