(三)權(quán)益狀況

　　1.建筑物權(quán)益狀況

　　根據(jù)《房屋所有權(quán)證》(證號(hào)：X房地X字[2000]第XXXX號(hào))記載：估價(jià)對(duì)象建筑物權(quán)利人：XXX、XXX，所有權(quán)性質(zhì)：私有，用途辦公，建筑面積957.3m2，磚混一等。

　　2.土地使用權(quán)權(quán)益狀況

　　根據(jù)《國(guó)有土地使用證》(證號(hào)：XX地X字L1999]第XX號(hào))記載：估價(jià)對(duì)象土地用途為辦公，其土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有出讓，土地共用面積：3500m2，其中分?jǐn)偼恋孛娣e： 500m2，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本報(bào)告按無續(xù)期考慮。

　　3.他項(xiàng)權(quán)利狀況

　　估價(jià)對(duì)象已設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利(抵押權(quán))，抵押權(quán)人為中國(guó)工商銀行XX支行，至估價(jià)鐘點(diǎn)尚未注銷。具體情況如下：

　　他項(xiàng)權(quán)利人：中國(guó)工商銀行XX支行

　　權(quán)利種類：期房抵押

　　建筑面積：957.3m2

　　權(quán)利價(jià)值：574.38萬元

　　抵押部分：5層整層

　　設(shè)定日期：1999年8月

　　他項(xiàng)權(quán)證號(hào)： X房地X他字(1999)第XXX號(hào)

　　四、估價(jià)目的

　　為法院辦案提供價(jià)格參考。

　　五、評(píng)估的價(jià)值類型和定義

　　采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估估價(jià)對(duì)象在滿足本次估價(jià)全部假設(shè)和限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。

　　六、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2007年3月15日。

　　七、估價(jià)依據(jù)(略)

　　八、估價(jià)原則(略)

　　九、估價(jià)方法

　　本報(bào)告選用的估價(jià)方法為市場(chǎng)法和收益法。

　　市場(chǎng)法是根據(jù)類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法：即選取一定數(shù)量的可比實(shí)例并將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚齺砬笕」纼r(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。收益法采用報(bào)酬資本化法，即房地產(chǎn)價(jià)值等于預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來各期的凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。 綜合兩種估價(jià)方法的估價(jià)結(jié)果，確定估價(jià)對(duì)象估價(jià)值。

　　十、估價(jià)結(jié)果

　　根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素的分析，確定：估價(jià)對(duì)象在滿足全部假設(shè)限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2007年3月5日的市場(chǎng)價(jià)值為：壹仟零玖拾肆萬元整 (RMBl094萬元整)，折合每平方米建筑面積單價(jià)為：壹萬壹仟肆佰叁拾叁元整(RMBll433元/m2)。

　　十一、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的限制

　　本估價(jià)報(bào)告有效期自完成之日起一年內(nèi)使用有效，即2007年3月16日到2008年3月

　　15日。

　　十二、估價(jià)作業(yè)日期

　　2007年3月5～16日

　　十三、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及其他參與估價(jià)的人員(略)

　　估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　一、估價(jià)對(duì)象分析(略)

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(略)

　　三、最高最佳使用分析(略)

　　四、估價(jià)方法選用

　　本報(bào)告所采用的估價(jià)方法為市場(chǎng)法和收益法。

　　市場(chǎng)法是根據(jù)類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，即選取一定數(shù)量的可比實(shí)例并將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚齺砬笕」纼r(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

　　收益法采用報(bào)酬資本化法，即房地產(chǎn)價(jià)值等于預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來各期的凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

　　綜合兩種估價(jià)方法的估價(jià)結(jié)果，確定估價(jià)對(duì)象估價(jià)值。

　　五、估價(jià)的測(cè)算過程

　　市場(chǎng)法的基本步驟為：搜集交易案例→選取可比實(shí)例→建立價(jià)格可比基礎(chǔ)→交易情況修正→市場(chǎng)狀況(交易日期)調(diào)整→房地產(chǎn)狀況調(diào)整(區(qū)域因素、個(gè)別因素)→求取比準(zhǔn)價(jià)格

　　其基本計(jì)算公式如下：

　　估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格二可比實(shí)例成交價(jià)格X交易情況修正系數(shù)X市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)

　　X房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)