(二)收益法測算

　　收益法的基本步驟為：

　　搜集預(yù)測需要的有關(guān)收入和費(fèi)用的數(shù)據(jù)資料→估算潛在毛收入→估算有效毛收入→估算運(yùn)營費(fèi)用→預(yù)測估算凈收益→求取適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率→選用適宜的報(bào)酬資本化法公式求出收益價(jià)格(詳見表4-17)。

　　根據(jù)市場分析預(yù)測，估價(jià)對象房地產(chǎn)未來的凈收益將逐年遞增，所以選擇凈收益按一定比率遞增、有限年期的公式。

　　其計(jì)算公式如下：

　　式中

　　V——房地產(chǎn)的收益價(jià)格;

　　A——房地產(chǎn)未來每年凈收益;

　　Y——房地產(chǎn)的報(bào)酬率;

　　n——房地產(chǎn)的收益期限;

　　g——掙收益逐年遞增的比率。

　　1.租賃收入的確定

　　根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場調(diào)查，該地區(qū)類似辦公樓的市場租金水平因建筑物狀況、裝修、設(shè)施等不同，約為1.8～2.5元/(m2•d)，根據(jù)估價(jià)對象的具體情況，經(jīng)估價(jià)人員綜合分析，確定估價(jià)對象現(xiàn)狀條件下可能實(shí)現(xiàn)的市場租金水平為2元/(m2•d)。

　　2.空置率及租金損失率的確定

　　根據(jù)估價(jià)人員的調(diào)查，考慮目前該地區(qū)的辦公用房的供給需求狀況及空置水平，該地區(qū)辦公用房緊張，出租率水平在90%左右，確定空置率及租金損失率合計(jì)為10%。

　　3.年有效毛收入的確定

　　有效毛收入=日租金收入×天數(shù)/年×(1-空置及租金損失率)

　　4.凈收益的確定

　　根據(jù)目前房地產(chǎn)租賃市場出租人負(fù)擔(dān)的租賃成本分析，主要包括維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、采暖空調(diào)費(fèi)等，其他由承擔(dān)人支付。經(jīng)市場調(diào)查，確定租賃運(yùn)營費(fèi)用率為20%�，F(xiàn)時(shí)年凈收益：有效毛收入×(1-運(yùn)營費(fèi)用率)

　　5.報(bào)酬率的確定

　　房地產(chǎn)報(bào)酬率實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)投資回報(bào)與所投入資本的比率，報(bào)酬率可采用累加法確定。報(bào)酬率：無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率—投資帶來的優(yōu)惠率房地產(chǎn)報(bào)酬率確定為6%。

　　6.剩余收益期限的確定

　　根據(jù)《國有土地使用證》，估價(jià)對象登記土地性質(zhì)為出讓，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本報(bào)告設(shè)定估價(jià)對象剩余使用期限42年，無續(xù)期。

　　7.租金年增長率的確定

　　經(jīng)估價(jià)人員綜合分析，確定估價(jià)對象租金年增長率為2.5%。

　　8.收益價(jià)格的確定

　　表4-17、 收益法計(jì)算過程 (每平方米)

　　運(yùn)用收益法求取的估價(jià)對象收益價(jià)格為11360元/m2。