第四章　房地產(chǎn)估價原則

　　一、單項選擇題

　　1、某抵押價值評估中，房地產(chǎn)估價師除應遵循市場價值評估的原則之外，還應遵循的原則是(　)。

　　A、最高最佳利用原則

　　B、謹慎原則

　　C、合法原則

　　D、價值時點原則

　　2、所謂的(　)，就是估價師在估價中不帶著自己的情感、好惡和偏見，實事求是地進行估價。

　　A、客觀

　　B、獨立

　　C、公正

　　D、中立

　　3、下列有關房地產(chǎn)估價原則，描述錯誤的是(　)。

　　A、抵押價值評估要遵循謹慎原則

　　B、抵押價值評估要遵循合法原則

　　C、嚴格來說，投資價值評估不一定要遵循獨立、客觀、公正原則

　　D、投資價值評估不可增加主要原則之外的其他適用的估價原則

　　4、(　)要求估價結果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。

　　A、合理原則

　　B、有效原則

　　C、合法原則

　　D、公正原則

　　5、根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》，房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以(　)為準。

　　A、房屋登記簿

　　B、房屋權屬證書

　　C、房屋轉(zhuǎn)讓合同

　　D、房屋銷售合同

　　6、以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價，其價值時點原則上為(　)。

　　A、簽訂估價委托合同之日

　　B、發(fā)放抵押貸款之日

　　C、估價對象實地查勘之日

　　D、未來處置抵押房地產(chǎn)之日

　　7、預測性房地產(chǎn)估價，其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關系是(　)。

　　A、估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

　　B、估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

　　C、估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去

　　D、估價對象狀況為將來，房地產(chǎn)市場狀況為將來

　　8、關于價值時點的說法，錯誤的是(　)。

　　A、價值時點可以是過去、現(xiàn)在或?qū)��?/P>

　　B、價值時點是由估價目的決定的

　　C、價值時點應與估價對象狀況對應的時點一致

　　D、價值時點與實地查勘日期可以不一致

　　9、下列估價中，價值時點應為現(xiàn)在、估價對象狀況應為現(xiàn)在狀況的是(　)。

　　A、評估期房的價值

　　B、房地產(chǎn)損害賠償

　　C、房屋征收評估

　　D、估價鑒定

　　10、房屋征收中，用于產(chǎn)權調(diào)換房屋為期房的，為計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值的差價而評估用于產(chǎn)權調(diào)換房屋的價值，其價值時點應為(　)。

　　A、房屋征收決定公告之日

　　B、原征收補償協(xié)議達成之日

　　C、用于產(chǎn)權調(diào)換房屋支付之日

　　D、委托估價之日

　　11、運用收益法評估房地產(chǎn)價值時，要求利用與估價對象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來推算估價對象預期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價中的(　)。

　　A、合法原則

　　B、最高最佳使用原則

　　C、替代原則

　　D、公平原則

　　12、某工廠經(jīng)所在街道負責人同意，將一幢權屬登記為工業(yè)用途的沿街廠房改造為若干小商鋪出租，某估價機構接受委托以實際用途為估價前提，對該房地產(chǎn)抵押價值進行評估。這種做法忽略了最高最佳利用應該滿足條件中的(　)。

　　A、技術上可能

　　B、經(jīng)濟上可行

　　C、價值最大化

　　D、法律上許可

　　13、某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)最高最佳使用原則應按(　)進行估價。

　　A、超市用途

　　B、社會平均收益

　　C、地價加房價

　　D、服裝店用途

　　14、比較法、收益法中的客觀收益、成本法中的客觀成本，都可以說是以(　)為基礎的。

　　A、收益遞增遞減原理

　　B、均衡原理

　　C、適合原理

　　D、替代原理

　　15、某城市市區(qū)內(nèi)有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合用地�，F(xiàn)需評估該工廠用地的公開市場價值，則應按(　)進行評估。

　　A、工業(yè)廠房

　　B、工業(yè)用地

　　C、商品住宅

　　D、商住用地

　　16、有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權益、規(guī)劃條件等相當?shù)耐恋兀�甲土地為空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正確的估價結果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是因為(　)。

　　A、乙土地價值低于甲土地價值

　　B、該建筑物價值小于其重置成本

　　C、該建筑物價值小于其拆除費用

　　D、該建筑物更新改造后的價值低于其現(xiàn)狀價值

　　17、以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳使用的經(jīng)濟原理是(　)。

　　A、最佳使用原理

　　B、適合原理

　　C、均衡原理

　　D、收益遞減原理

　　18、某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營的價值為5000萬元。假定對該房地產(chǎn)進行重新裝修后的價值為6500萬元，裝修費用為800萬元，裝修期為1年，裝修費用均勻投入，裝修期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元;如果對該房地產(chǎn)進行改變用途的改造，改造后的價值為8000萬元，改造費用為2160萬元，改造期為1年，改造費用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元;折現(xiàn)率均為10%，該地區(qū)不適合拆除重建。根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最高最佳利用應是(　)。

　　A、維持現(xiàn)狀

　　B、改變用途

　　C、重新裝修

　　D、重新開發(fā)

　　19、運用收益法評估收益性房地產(chǎn)假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值，當估計未來收益可能會高也可能會低時，一般應采用(　)的收益估計值。

　　A、較高

　　B、較低

　　C、最高

　　D、居中

　　20、國有土地上房屋征收評估時，對同一房屋征收范圍內(nèi)的同類被征收房屋，應一視同仁，采用相同的估價方法或?qū)Υ�方式進行估價，這體現(xiàn)了征收估價時應遵循(　)原則。

　　A、一致性

　　B、一貫性

　　C、獨立客觀公正

　　D、合法