三請指明下列房地產(chǎn)估價報告其中的13處錯誤，(每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分)

　　房地產(chǎn)估價報告

　　項目名稱：xx 市xx 區(qū)xx 東街xx 號商業(yè)用房征收補償價格評枯報告

　　估價委托人：xx 市房屋征收管理辦公室

　　估價機構(gòu)：xx 市房地產(chǎn)估價有限公司

　　估價人員：x xx (注冊號：xxx )

　　x xx (注冊號：x xx )

　　估價作業(yè)日期：2011年8月8日至8月18日

　　估價報告編號：xx 估字第xx 號

　　目錄(略)

　　致委托人函(略)

　　注冊房地產(chǎn)估價師聲明(略)

　　估價假設(shè)和限制條件(略)

　　估價結(jié)果報告

　　(一)估價委托人(略)

　　(二)估價機構(gòu)(略)

　　(三)估價對象

　　1.實物狀況

　　(l)土地狀況

　　估價對象位于xx 區(qū)xx 街，四至：東至xx 劇院，西至火x 東街，南至xx 商場，北至xx 餐廳。土地使用權(quán)面積為1000M2，地塊形狀規(guī)則，呈矩形，地勢平坦，土地開發(fā)程度為“三通一平”(其他情況略)。

　　(2)建筑物狀況

　　估價對象建于1999年8月，坐東面西，為鋼混結(jié)構(gòu)建筑，總層數(shù)為4 層。建筑面積為3000 M2，分割為9個零售商鋪和餐飲賣場，統(tǒng)一由某資產(chǎn)經(jīng)營公司裝修、經(jīng)營(其他情況略)。

　　2.權(quán)益狀況

　　( l )土地使用權(quán)

　　根據(jù)委托人提供的資料，(國有土地使用權(quán)證》證號為x xx 號，用地面積為1000M2，使用權(quán)類型為出計，用途為商業(yè)，起止日期為1997年8月8日至2037年8月7日，約定不可續(xù)期。

　　( 2 )房屋所有權(quán)

　　估價對象已辦理了《 房屋所有權(quán)證》，證號為x xx 號，產(chǎn)權(quán)人為xx 公司，建筑面積為3000 M2(其他情況略)。

　　( 3)他項權(quán)利

　　估價對象已于2010年11月辦理了抵押貸款，貸款額度為1000萬元人民幣，抵押貸款期限為1年，至今尚未償還。

　　( 4 )租賃情況

　　估價對象由某資產(chǎn)經(jīng)營公司租賃使用，根據(jù)雙方簽訂的租賃合同，月租金為65元/M2，租賃期從201D年8月8日至2030年8月7日，租賃期內(nèi)不調(diào)整租金，租賃稅費按規(guī)定各自承擔。合同到期后，資產(chǎn)經(jīng)營公司可優(yōu)先租賃。

　　3.區(qū)位狀況(略)

　　(四)估價目的

　　為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值。

　　(五)估價時點

　　2011年8月8日，即房屋征收決定公告之日。

　　(六)價值定義

　　被征收房屋價值是指被征收房屋及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在估價時點自愿進行交易的金額。

　　(七)估價依據(jù)

　　( 1 )《 中華人民共和國物權(quán)法》。

　　( 2 )《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。

　　( 3 )《 中華人民共和國土地管理法》。

　　( 4 )中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T 50291 一1999)。

　　( 5 )《 城市房屋征收管理條例》。

　　( 6 )《 國有土地上房屋征收評估辦法》。

　　( 7 )《 房屋征收評估委托書》。

　　( 8 )《 房屋征收評估委托合同》。

　　( 9 )委托人提供的《國有土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》。

　　( 10 )估價對象的《 房屋租賃合同》。

　　( 11 )注冊房地產(chǎn)估價師實地查勘獲得的資料和市場調(diào)查資料。

　　(八)估價原則

　　( 1 )獨立、客觀、公正原則(說明略)。

　　( 2 )合法原則(說明略)。

　　( 3 )最高最佳利用原則(說明略)。

　　( 4 )替代原則(說明略)。

　　( 5 )估價時點原則(說明略)。

　　(九)估價方法

　　經(jīng)綜合分析，確定選用市場法和收益法作為本次估價的估價方法。

　　市場法是將估價對象與在估價時點近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)成交價格做適當?shù)男拚齺砬笕」纼r對象價值的一種估價方法。

　　收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)膱蟪曷蕦⑵湔郜F(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價值的一種估價方法。

　　(十)估價結(jié)果

　　評估總價：4001.24萬元.

　　大寫金額：人民幣肆仟零壹萬貳仟肆佰圓整(單價略)

　　(十一)估價人員

　　注冊房地產(chǎn)估價師：x xx (蓋章);注冊號：x xx。

　　(十二)估價報告應(yīng)用的有效期(略)

　　(十三)估價作業(yè)日期

　　2011年8月8日至2011年8月18日

　　估價技術(shù)報告

　　(一)估價對象實物狀況描述與分析(略)

　　(二)估價對象權(quán)益狀況描述與分析(略)

　　(三)估價對象區(qū)位狀況描述與分析(略)

　　(四)市場背景描述與分析(略)

　　(五)最高最佳利用分析(略)

　　(六)估價力法適用性分析(略)

　　(七)估價測算過程