(八)估價(jià)結(jié)果確定

　　考慮到市場(chǎng)法測(cè)算結(jié)果能較客觀地反映估價(jià)對(duì)象的正常市場(chǎng)價(jià)值，而收益法測(cè)算結(jié)果背離市場(chǎng)交易價(jià)格，故收益法測(cè)算結(jié)果僅供參考，不予采用。綜合分析確定估價(jià)對(duì)象xx 市xx 區(qū)xx 東街xx 號(hào)xx 商業(yè)用房于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年8月8日的被征收房屋價(jià)值為：人民幣50012430元。由于該宗房地產(chǎn)目前尚未償還的貸款為1000萬(wàn)元，應(yīng)作為法定優(yōu)先受償款予以扣除，即

　　50012430-1000000=40012430(元)

　　因此評(píng)估總價(jià)為40012430元，即：4001.24萬(wàn)元

　　大寫(xiě)金額：人民幣肆仟零壹萬(wàn)貳仟肆佰圓整(單價(jià)略)

　　xx 房地產(chǎn)估價(jià)有限公司

　　二O 一一年八月十八日

　　附件(略)

　　四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)。后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò))

　　本次估價(jià)背景如下：

　　估價(jià)對(duì)象為一宗商業(yè)用途的在建工程;主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬(wàn)M2，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片斷：

　　(六)估價(jià)方法適用性分析

　　l.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)，主要的估價(jià)方法有市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對(duì)象為在建工程，具有開(kāi)發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià);估價(jià)劉象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測(cè)算開(kāi)發(fā)完成的價(jià)值;估價(jià)對(duì)象成本造價(jià)等資料較為齊全，故可以采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。

　　2.假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

　　由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。

　　3.收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

　　由于估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價(jià)資料較為齊全、故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。

　　4.成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格的折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

　　本次具體采用房地分估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行，用市場(chǎng)法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格。

　　用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測(cè)算。

　　由于估價(jià)對(duì)象已停工3年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素.

　　2011年試題參考答案

　　一、問(wèn)答題

　　(一)評(píng)分要點(diǎn)：

　　1.乙評(píng)估機(jī)構(gòu)未對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘。(2分)

　　(或：未對(duì)甲公司提供的資料進(jìn)行核實(shí)，2分;未對(duì)估價(jià)對(duì)象拍照，1分)

　　2.乙評(píng)估機(jī)構(gòu)不應(yīng)向甲上市公司詢(xún)問(wèn)評(píng)估期望值。(2分)

　　3.確定有效毛收入時(shí)應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)姆课菘罩寐省?2分)

　　(或：不應(yīng)把租金直接作為有效毛收入.2分)

　　4.不應(yīng)選用350元/M2作為估價(jià)對(duì)象的客觀租金(或應(yīng)采用三個(gè)可比實(shí)例的平均值;曲解了最高最佳利用原則)。(2分)

　　(或：未說(shuō)明收益年限，2分)

　　5.不應(yīng)選用銀行貸款利率作為折現(xiàn)率。(2分)

　　(二)評(píng)分要求：

　　1.( l )加油站的房屋(1分)、構(gòu)筑物(1分)及其占用范圍內(nèi)的使用權(quán)。(1分)

　　( 2 )加油站的設(shè)施設(shè)備以及工器具等動(dòng)產(chǎn)。(1分)

　　( 3 )加油站的特色裝飾裝修。(1分)

　　( 4 )加油站的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)。(1分)

　　2.( l )加油站的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)(房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用證)。(1分)

　　( 2 )加油站的設(shè)施設(shè)備情況(儲(chǔ)油罐、加油機(jī)等的數(shù)量、型號(hào)、規(guī)格等)。(l分)

　　( 3 )加油站的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、特許經(jīng)營(yíng)資質(zhì)證書(shū)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓合同。(1分)

　　( 4 )加油站近3年的經(jīng)營(yíng)狀況及財(cái)務(wù)報(bào)表。(1分)

　　(三)評(píng)分要點(diǎn)：

　　1.四個(gè)交易實(shí)例不可直接作為可比實(shí)例，經(jīng)過(guò)修正或調(diào)整后可以選作可比實(shí)例。(2分)

　　2.( 1 )對(duì)實(shí)例A 應(yīng)進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整，具體思路是對(duì)剩余3年租期中市場(chǎng)租金與租約租金的差價(jià)折現(xiàn)后加總。(2分)(或調(diào)整至完整權(quán)利狀態(tài)下的價(jià)格)

　　( 2 )對(duì)實(shí)例B 應(yīng)進(jìn)行利害關(guān)系人之間交易的交易情況修正，具體思路是進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，一般情況下其成交價(jià)格會(huì)低于正常市場(chǎng)價(jià)格。(2分)

　　( 3 )對(duì)實(shí)例C 應(yīng)進(jìn)行相鄰房地產(chǎn)合并交易的交易情況修正，具體思路是進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，一般情況下其成交價(jià)格會(huì)高于正常市場(chǎng)價(jià)格。(2分)(或測(cè)算合并后的增值收益)

　　( 4 )對(duì)實(shí)例D 應(yīng)進(jìn)行臨街寬度(寬深比)修正和形狀(平面布局)修正。(2分)