1.市場法測算
市場法具體估價思路：由于目前類似房地產交易實例較多，估價人員根據估價對象的狀況和估價目的搜集了大量交易實例，從中選取可比實例;將估價對象房地產與這些可比實例房地產的實際成交價格進行比較，進行交易情況修正、市場狀況調整、房地產狀況(實物狀況、權益狀況、區(qū)位狀況)調整;結合估價經驗，依據估價對象的具體情況計算出一個綜合結果作為比準價格，以此估算估價對象房地產的客觀合理價格。
( l )選取可比實例
|
實例 |
名稱 |
位置 |
交易時間 |
總層數(shù)/所在層 |
建成年代 |
交易價格/元/平 |
房屋用途 |
房屋面積/平 |
|
A |
xx 天地1 號樓l 段21 號營業(yè)房 |
xx 區(qū) |
2011.4 |
4 /一至三 |
2003 |
15500 |
商業(yè) |
2929.56 |
|
B |
xx 東街xx 城3 號樓03 號營業(yè)房 |
xx 區(qū) |
2011.4 |
17 /一至三 |
2007 |
17319 |
商業(yè) |
3165.12 |
|
C |
xx 東街xx 城2 號樓20 號營業(yè)房 |
xx 區(qū) |
2011.6 |
19 /一至三 |
2007 |
17320 |
商業(yè) |
2810.99 |
( 2 )比較因素說明表
|
比較因素 |
估價對象 |
可比實例A |
可比實例B |
可比實例C | |
|
交易價格/元/m2 |
|
15500 |
17319 |
17320 | |
|
交易日期 |
201188 |
20114 |
20114 |
201 1.8 | |
|
交易情況 |
正常市場交易 |
正常市場交易 |
正常市場交易 |
正常市場交易 | |
|
實物狀況 |
所處樓層 |
4 /一至四層,規(guī)劃使用無限期 |
4 /一至三層,規(guī)劃使用有一定限制 |
17 /一至三層,規(guī)劃使用有一定限制 |
19 /一至三層,規(guī)劃使用有一定限制 |
|
建筑品質及內部格局 |
鋼混結構，設施齊全，內部格局有利于經營 |
鋼混結構．設施齊全，內部格局有利于經營 |
鋼混結構，設施齊全，內部格局有利于經營 |
鋼混結構，設施齊全，內部格局有利于經營 | |
|
室內凈高 |
3.5m |
3.5m |
3.5m |
3.5m | |
|
無形價值 |
無特殊無形價值 |
無特殊無形價值 |
無特殊無形價值 |
無特殊無形價值 | |
|
裝飾裝修 |
中檔裝修 |
中檔裝修 |
中檔裝修 |
中檔裝修 | |
|
建筑面積M2 |
3000 |
2929.56 |
3156.12 |
2810.99 | |
|
權益狀況 |
剩余土地使用年限 |
26 |
30 |
34 |
34 |
|
其他限制 |
無 |
無 |
無 |
無 | |
|
區(qū)位狀況 |
土地級別 |
毗鄰商業(yè)中心，商業(yè)環(huán)境優(yōu) |
無毗鄰商業(yè)中心，商業(yè)環(huán)境優(yōu) |
毗鄰商業(yè)中心，商業(yè)環(huán)境優(yōu) |
毗鄰商業(yè)中心，商業(yè)環(huán)境優(yōu) |
|
基礎設施配套 |
七通一平 |
七通一平 |
七通一平 |
七通一平 | |
|
交通條件 |
便捷度高 |
便捷度高 |
便捷度高 |
便捷度高
| |
|
公共服務配套 |
公共服務設施齊全 |
公共服務設施齊全 |
公共服務設施齊全 |
公共服務設施齊全
| |
|
臨街狀況 |
臨x xx 東街 |
臨x xx 東街 |
臨x xx 東街 |
臨x xx 東街 | |
( 3 )比較因素情況修正表
|
|
|
估價對象 |
可比實例A |
|
可比實例B |
|
可比實例C |
|
|
|
位置 |
xx 東街xx 號 |
xx 天地1 號樓1 段21 號營業(yè)房 |
修正系數(shù)（% ) |
xx 東街xx 城3 號樓03 號營業(yè)房 |
修正系數(shù)（% ) |
xx 東街沉x 城2 號樓加號營業(yè)房 |
修正系數(shù)% |
|
|
交易價格/元/M2 |
|
15500 |
|
17319 |
|
17320 |
|
|
|
交易日期 |
201 1 88 |
20114 |
6 |
20114 |
6 |
2011.6 |
3 |
|
|
交易情況 |
正常 |
正常 |
0 |
正常 |
0 |
正常 |
0 |
|
四 |
實物狀況 |
|
|
9 |
|
11 |
|
1l |
|
1 |
樓層 |
4 /一至四 |
4 /一至三 |
10 |
17 /一至三 |
10 |
19 /一至三 |
10 |
|
2 |
建筑品質及內部格局 |
相同 |
相同 |
。 |
相同 |
0 |
相同 |
0 |
|
3 |
室內凈高 |
相同 |
相同 |
0 |
相同 |
0 |
相同 |
0 |
|
4 |
無形價值 |
無 |
無 |
0 |
無 |
0 |
無 |
O |
|
5 |
裝飾裝修 |
中檔裝修 |
簡單裝修 |
-3 |
簡單裝修 |
-3 |
簡單裝修 |
-3 |
|
6 |
面積/ M2 |
3000 |
2929 56 |
O |
3165 12 |
O |
281099 |
0 |
|
7 |
建成年代 |
1999 |
2003 |
2 |
2007 |
4 |
2 加7 |
4 |
|
五 |
權益狀況 |
|
|
4 |
|
7 |
|
7 |
|
1 |
剩余土地使用年限 |
26 |
30 |
4 |
34 |
7 |
34 |
7 |
|
2 |
其他限制 |
無 |
無 |
O |
無 |
0 |
無 |
O |
|
六 |
區(qū)位狀況 |
|
|
O |
|
O |
|
0 |
|
1 |
商業(yè)繁華度 |
好 |
好 |
O |
好 |
0 |
好 |
0 |
|
2 |
基礎設施完備度 |
好 |
好 |
0 |
好 |
0 |
好 |
O |
|
3 |
交通條件 |
好 |
好 |
0 |
好 |
O |
好 |
0 |
|
4 |
公共設施完備度 |
完善 |
完善 |
。 |
完善 |
。 |
完善 |
0 |
|
5 |
臨街狀況 |
好 |
好 |
0 |
好 |
0 |
好 |
0 |
|
七 |
比準價格Z （元/M2） |
16670.81 |
15782.90 |
|
1735994 |
|
1686960 |
|
房地產狀況調整系數(shù)中，實物狀況權重確定為30% ，權益狀況權重確定為35% ，區(qū)位狀況權重確定為35% ;權重、修正系數(shù)確定過程略。
市場法評估單價：16670.81元/M2
市場法評估總價：16670.81×3000=50012430元
2.收益法測算
收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)膱蟪曷蕦⑵湔郜F(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價值的一種估價方法。其計算公式為：
V = A/Y×[1-(1+Y)n ]式中V--收益法評估及價格;
A ―房地產凈收益;
Y--房地產報酬率;
n― 房地產收益年限。
( 1 )房屋收益、空置率和重置價格確定
根據租賃合同，月租金為65元/M2，期間不調整租金，且租賃合同到期后資產經營公司可優(yōu)先續(xù)租，因此本次評估月租金取65元/M2，空置率取0。根據估價對象房屋造價審計報告，經造價指數(shù)修正和成新修正后，確定房屋重置成本為1200元/M2(測算過程略)。
( 2 )報酬率確定
報酬率的確定方法有累加法、市場提取法、排序插入法等。本次估價采取累加法。無風險報酬率選取估價時點中國人民銀行公布的一年期存款基準利率為3.5% ;依據對影響估價對象的社會經濟因素的分析結果，確定風險報酬率為3%(過程略)，最終求出：報酬率=無風險報酬率+風險報酬率，即6.5%
( 3 )收益年限確定
根據委托人提供的資料，估價對象為鋼混結構的建筑，建筑經濟壽命為60年。商業(yè)用地最高使用年限為26年。根據孰短原則，確定收益年限為26年。
( 4 )價格評估確定(詳見下表)
|
序號 |
名稱 |
取值依據 |
計算公式（或取值 |
計算結果 |
| ||
|
(1)年收益 |
1 |
建筑面積/M2 |
房屋權屬證書 |
3000 |
3000 |
| |
|
2 |
重置成本/元 |
依據審計報告測算確定 |
1200×3000 |
3600000 |
| ||
|
3 |
月毛租金收人/（元/M2） |
租賃合同 |
65 |
65 |
| ||
|
4 |
空置率 |
租賃合同 |
0 |
0 |
| ||
|
5 |
有效毛收人/元/月 |
|
（3）×（1）[（1）-（4）] |
195000 |
| ||
|
|
6 |
年收益小計Z元 |
按年收益為基礎計取 |
(5)×12 |
2340000 |
| |
|
（2）年經營費用 |
1 |
年管理費用/元 |
按年收益為基礎計取 |
2% |
46800 |
| |
|
2 |
稅金/元 |
按年收益為基礎計取 |
A+b |
411840 |
| ||
|
A |
房產稅/元 |
按年收益為基礎計取 |
12% |
280800 |
| ||
|
B |
其他稅費/元 |
按重置成本為基礎計取 |
5.6% |
131040 |
| ||
|
3 |
保險費/元 |
按重置成本為基礎計取 |
0.2% |
7200 |
| ||
|
4 |
維修費/元 |
|
2% |
72000 |
| ||
|
5 |
年經營費用/元 |
|
(+)+(2)+(3)+(4) |
537840 |
| ||
|
（3） |
年凈收益/元 |
|
(一)-(二) |
1802160 |
| ||
|
（4） |
收益年限 |
|
|
26 |
| ||
|
（5） |
報酬率 |
|
|
6.5% |
| ||
|
（6） |
收益價格 |
|
（三）/6.5%×[1-1/(1+6.5%)26] |
22333038.05 |
| ||
|
（7） |
收益法單價/元/m2 |
|
|
7444.35 |
| ||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
參數(shù)選取及具體計算過程略。
收益法評估單價：7444.35元/M2
收益法評估總價：22333038.05元
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