一、問答題：(每題10分，共30分)

　　(一)具體說明公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)在成本法、收益法和假設(shè)開發(fā)法計算參數(shù)的選擇中分別是怎樣體現(xiàn)的。

　　(二)某公司一幢辦公綜合樓于1993年10月建成，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共7層，裙樓1、2層為自營商鋪，3層以上為公司辦公使用，土地使用權(quán)取得方式為劃撥。該公司擬以該幢辦公樓綜合樓整體抵押貸款，需委托評估。請寫出應(yīng)選用的估價方法及估價技術(shù)路線。

　　(三)某正常生產(chǎn)的工廠位于某城市市區(qū)，距市中心直線距離約15km。土地面積7672㎡ ;自用生產(chǎn)車間建筑面積3300㎡;辦公樓建筑面積1050㎡;臨街商業(yè)用房建筑面積580㎡，已出租。商業(yè)用房和辦公用房的用地已于1995年辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為40年，自用房屋的用地為國有劃撥。該廠已取得了國有土地使用證和房屋所有權(quán)證�，F(xiàn)規(guī)劃部門已將該區(qū)域規(guī)劃為居住區(qū)，某房地產(chǎn)開發(fā)商有意投資該宗土地，請房地產(chǎn)估價機構(gòu)預(yù)測開發(fā)收益。請問：房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)搜集哪些資料?

　　二、單項選擇題(每題1分，每題的備選答案中只有一個最符合題意)：

　　(一)若您已通過全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試并注冊，在某房地產(chǎn)估價機構(gòu)執(zhí)業(yè)，現(xiàn)該房地產(chǎn)估計機構(gòu)接收委托對某住宅小區(qū)進行評估，并出具房地產(chǎn)估價報告。

　　1.要完成一份合格的房地產(chǎn)估價報告，需要選用適當(dāng)?shù)墓纼r方法。下列關(guān)于房地產(chǎn)估計方法選用的表述中，不正確的有( )。

　　A.同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行評估

　　B.選用多種估價方法的評估結(jié)果可以采用加權(quán)平均法進行綜合

　　C.若估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，應(yīng)同時采用;若必須取舍，應(yīng)當(dāng)在估價報告中說明并陳述理由

　　D.估價方法的選用必須征得委托人的同意

　　2.估價技術(shù)路線的確定，就是確定估價對象房地產(chǎn)價格形成的過程，反映其( )，進而確定需要采用的估價方法。

　　A.估價原則 B.價格內(nèi)涵C.產(chǎn)權(quán) D.用途

　　(二)王先生有一幢私房，因資金緊缺欲以該房地產(chǎn)向銀行申請抵押貸款。為此，王先生找到與其相熟的房地產(chǎn)估價師李某，欲請其評估。

　　3.在接洽過程中，李某可以承諾( )。

　　A.現(xiàn)場勘察后馬上口頭告知評估價格，之后再按約定期限提交正式估價報告

　　B.評估收費給予優(yōu)惠，低于其他估價機構(gòu)的收費水平

　　C.在王某與李某所在的房地產(chǎn)估價機構(gòu)簽訂估價委托合同后，經(jīng)機構(gòu)同意和指派，由自己親自估價

　　D.由自己親自承接該估價業(yè)務(wù)，以個人名義出具估價報告

　　4. 對該房地產(chǎn)評估的抵押價值應(yīng)是該房地產(chǎn)( )。

　　A.在抵押期終了時的價值 B.設(shè)定抵押權(quán)時的價值C.現(xiàn)時的市場價值 D.為了拍賣、變現(xiàn)時的價值

　　(三)某房地產(chǎn)的法定用途為工業(yè)用途，現(xiàn)狀用途為商業(yè)用途，擬對該房地產(chǎn)進行估價。

　　5.若估價目的為拆遷補償，該房地產(chǎn)應(yīng)按( )評估。

　　A.商業(yè)用途 B.工業(yè)用途C.估價師確定的用途D.商業(yè)與工業(yè)混和用途

　　6.若委托方提供了上級公司允許該房地產(chǎn)改變用途的說明，但尚未辦理相關(guān)手續(xù)，

　　進行抵押貸款委托評估時應(yīng)按( )評估。

　　A. 商業(yè)用途 B.工業(yè)用途C.估價師確定的用途 D.委托方確定的用途

　　7.若委托方提供了城市規(guī)劃行政主管部門同意該房地產(chǎn)改變?yōu)樯虡I(yè)用途的文件，尚未辦理用地變更手續(xù)，評估時應(yīng)假設(shè)估價對象用途為( )

　　A.工業(yè)用途B.商業(yè)用途C.工業(yè)用途，且不考慮補地價因素的影響D.商業(yè)用途，并考慮補地價因素的影響

　　8.某估價事務(wù)所于1998年6月10日至16日評估了一宗房地產(chǎn)于1998年6月12日的價值，后對其估價結(jié)果產(chǎn)生了異議�，F(xiàn)在要求你重新估價以證明該估價事務(wù)所的估價結(jié)果是否客觀合理，此時你認為估價時點應(yīng)為( )。

　　A.現(xiàn)在

　　B.委托人指定的日期

　　C.1998年6月12日

　　D.重新估價的作業(yè)日期中的某日

　　(四)有一個大型購物中心，總建筑面積100000㎡。現(xiàn)有一投資商欲整體購買該購物中心用于自營或者出租，開發(fā)商也有意整體出售該購物中心，現(xiàn)委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對其公開市場價值進行評估。根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)房地產(chǎn)市場已趨于飽和;根據(jù)城市規(guī)劃，該購物中心周邊同一供需圈內(nèi)未來還將興建兩個大型購物中心;當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門發(fā)布的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資本化率如下表所示：

　　9.如果采用收益法評估該購物中心，資本化率的合理取值范圍應(yīng)是(　　)

　　A.4%～5% B.5%～6%C.6%～7% D.7%～8%

　　10.根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果及該商業(yè)房地產(chǎn)的自身特點和區(qū)域因素，并結(jié)合估價的需要，根據(jù)擬的經(jīng)驗，判斷該商業(yè)房地產(chǎn)最可能的凈收益流量類型是( )。

　　A.前若干年內(nèi)等額或等比增長，剩余經(jīng)營期內(nèi)維持在一定的水平

　　B.在全部經(jīng)營期內(nèi)持續(xù)增長

　　C。在全部經(jīng)營期內(nèi)保持不變

　　D.前若干年內(nèi)遞增，之后遞減，最終穩(wěn)定在一定水平