六、估價測算過程

　　(一)收益法估價測算過程

　　1.估算年有效毛收入

　　根據(jù)《房屋所有權(quán)證》記載，估價對象總建筑面積6611㎡，其中：1-6層建筑面積各1000㎡，7層建筑面積410㎡，8層建筑面積201㎡。1—2層、3-6層、7—8層的建筑面積與使用面積之比分別是1：0.80、1：0.75、1：0.70。

　　估價人員通過對估價對象的類似房地產(chǎn)出租經(jīng)營的租金水平調(diào)查得知，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的每平方米使用面積月租分別為：1層100元，2層80元，3層70元，4層60元，5層40元，6層30元，7～8層20元。另外，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的空置及租金損失率分別為：1～3層10%，4～6層15%，7-8層20%。

　　根據(jù)上述資料，估價對象有效毛收入的計算如下：

　�、�1層年有效毛收入：A=1000X100X0.8X12=96.00(萬元)

　�、�2層年有效毛收入：B=1000X80X0.8X12X90%=69.12(萬元)

　�、�3層年有效毛收入：C=1000X60X0.75X12=63.00(萬元)

　�、�4層年有效毛收入：D：1000X60X0.75X12X85%=45.90(萬元)

　�、�5層年有效毛收入：E：1000X40X0.75X12X85%=30.60(萬元)

　�、�6層年有效毛收入：F：1000X30X12X85%=36.00(萬元)

　　⑦7、8層年有效毛收入：G=(410+201)X20X0.7X12X 80%=8.21(萬元)

　　年有效毛收人=A+B+C十D+E+F+G

　　=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.6+8.21=343.43(萬元)

　　2.估算年運營費用

　�、倌晖恋厥褂觅M：根據(jù)X X市規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)達到房地產(chǎn)用于出租經(jīng)營的應(yīng)按每年293元/㎡的標準繳納土地使用費。則：

　　年土地使用費=293X2560=75.01(萬元)

　�、谀旯芾碣M：根據(jù)X X市規(guī)定，出租經(jīng)營物業(yè)按年租金收入的5%計支管理費。則：

　　年管理費=343.43X5%=17.17(萬元)

　�、勰昃S修費：按年租金收入的8%計支維修費。則：年維修費=343.43X 8%：27.47 (萬元)

　　④年保險費：按年租金收入的2%計算。則：年保險費=343.43X2%=0.69(萬元)

　�、菽甓愘M：根據(jù)X X市規(guī)定，出租經(jīng)營物業(yè)要繳納房地產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅及教育費附加，其中：房產(chǎn)稅為年租金收入的12%，營業(yè)稅、城市維護建設(shè)費附加為年租金收入的5.5%。則：年稅費：343.43X(12%+5.5%)=60.10(萬元)

　　年運營費用=年土地使用費+年管理費+年維修費+年保險費十年稅費

　　=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10

　　=180.44(萬元)

　　3.估算年凈收入

　　年凈收入=年有效毛收入-年運營費用

　　=343.43-180.44

　　=162.99(萬元)

　　4.確定資本化率。

　　資本化率根據(jù)一年期的存款利率等因素確定為8%。

　　5.選出計算公式求出收益價格

　　由于估價對象的收益年限為有限年，即n=40-5=35年，且凈收益每年基本上固定不變，因此選用以下公式計算收益價格。

　　將上述相關(guān)數(shù)據(jù)：a=162.99，r=1899.58(萬元)

　　(二)成本法估價測算過程

　　1，估算土地價格

　　根據(jù)X X市基準地價表及基準地價修正法，估價對象土地使用權(quán)出讓期40年的基準地價為每1㎡ 土地面積2860元，由于估價對象土地使用權(quán)從土地使用權(quán)出讓之日至估價時點已經(jīng)過5年，其減價率為5/40=12.5%。則估價對象土地價格為：

　　土地價格=2860X(1—12.5%)X2560

　　=640.64(萬元)

　　2.估算建筑現(xiàn)值

　　建筑物現(xiàn)值：建筑物重置價格-建筑物折舊

　�、俳ㄖ�物重置價格

　　根據(jù)X X市客觀重置成本及相關(guān)因素，估價對象建筑物的重置單價(含紅線內(nèi)市政配套費用、專業(yè)費、利息、利潤)為1290元/㎡。則建筑物重置總價為：

　　建筑物重置總價=1290X6611

　　=852.82(萬元)

　　②建筑物折舊

　　根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的耐用年限為60 年，殘值率為0。而估價對象建筑物已使用2年，則采用直線折舊法計算的折舊費總額為：

　　建筑物折舊費總額=建筑物重置總價*(1-殘值率)*已使用年限/耐用年限

　　=852.82X(1—0)X2/60

　　=28.43(萬元)

　�、劢ㄖ�物現(xiàn)值

　　建筑物現(xiàn)值=852.82-28.43=824.39(萬元)

　　3.估算估價對象房地產(chǎn)的價格

　　估價對象房地產(chǎn)價格=土地價格+建筑物現(xiàn)值

　　=640.64+824.39

　　=1465.03(萬元)

　(三)估價結(jié)果的確定

　　以收益法的估價結(jié)果和成本法的估價結(jié)果的簡單算術(shù)平均數(shù)作為估價對象房地產(chǎn)價格的估價結(jié)果。即：

　　估價對象房地產(chǎn)總價=(1899.58+1465.03)/2

　　=1682(萬元)(已取整)

　　估價對象房地產(chǎn)建筑面積單價=1682/0.6611

　　=2544(元/㎡)(已取整)