三、簡答題(本大題共4小題，每小題5分，共20分)
1.由于房地產(chǎn)價(jià)格是由地價(jià)和房價(jià)共同組成的，其價(jià)格特征主要來源于地價(jià)與一般物品價(jià)格的差異性，主要體現(xiàn)在哪些方面？
2.影響土地級別的因素主要?dú)w納為哪五類？
3.新建房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成中，開發(fā)成本主要由哪些方面構(gòu)成的？
4.基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)測定有哪些途徑？
四、計(jì)算題(本大題共2小題，每小題10分，共20分)
1.某寫字樓建筑面積3000m2，月租金水平為140元/m2，空置率為10%，租金損失平均為毛租金收入的4%，合理運(yùn)營費(fèi)用為有效毛租金的35%，求該寫字樓的凈收益？
2.為評估某商鋪的價(jià)格，在該商鋪附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似商鋪的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下表：
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可比實(shí)例A |
可比實(shí)例B |
可比實(shí)例C |
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成交價(jià)格（元/平方米） |
8700 |
8500 |
9000 |
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成交日期 |
2009年1月31日 |
2009年3月31日 |
2009年7月31日 |
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交易情況 |
+2% |
-1% |
+3% |
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區(qū)域因素 |
+3% |
+3% |
+1% |
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個(gè)別因素 |
0 |
+2% |
0 |
上表交易情況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例價(jià)格高（低）于其正常價(jià)格的幅度；區(qū)域因素和個(gè)別因素中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的相應(yīng)因素優(yōu)（劣）于估價(jià)對象的幅度。從2009年1月1日至2009年6月31日該類商鋪的市場價(jià)格基本不變，以后月均遞增2%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該商鋪2009年10月31日的正常單價(jià)（如需計(jì)算平均值，采用簡單算術(shù)平均法）。
五、論述題(本大題共2小題，每小題10分，共20分)
1.論述房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)實(shí)意義。
2.論述剩余法的適用范圍。
