三、填空題

　　1. 債務(wù)是資本使用者給中介服務(wù)機構(gòu)或直接給資本供應(yīng)者在一定時期按一定方式償還債務(wù)的承諾。

　　2. 股權(quán)由資本供應(yīng)者擁有，股權(quán)的擁有說明資本使用者有償還債務(wù)的義務(wù)，同時也有權(quán)取得剩余的收入。

　　3. 我國房地產(chǎn)金融資金的來源比較單一。過去主要來源于政府對銀行的投入和居民儲蓄，目前擴大到公積金和股票市場等。

　　4. 房地產(chǎn)周期是由房屋的供應(yīng)滯后現(xiàn)象產(chǎn)生的。

　　5. 房屋空置率是房屋在推向市場一定時期(一般為1-2年)后，空置房屋(沒有出租或銷售)占房屋總量的百分?jǐn)?shù)。

　　6. 利息是借款人付給貸款人所借款項的租金，對借款人而言是資金的使用成本，對貸款而言是資金的是時間價值。

　　7. 名義利率也就是票面利率，即借貸雙方在訂立合同時共同約定的利率，或者說是借貸機構(gòu)所承諾的利率。

　　8. 利率或貼現(xiàn)率為投資者未來期望收益的現(xiàn)值同投資時市場價的比值，二者起源于資金的時間價值。

　　9. 利率集當(dāng)中各利率的不同是由借款期限、流通性、風(fēng)險大小以及手續(xù)費等方面的差別決定的。

　　10. 為彌補收益(貨幣)購買力的降低，利率應(yīng)高于無風(fēng)險利率一定比例(通脹指數(shù))以克服通脹對收益購買力的影響，使購買力保持不變，這就是通脹溢價。

　　11. 期限溢價是為彌補資金長期被銀行占用而引起的風(fēng)險和不確定性的溢價。

　　12. 實際利率是票面利率經(jīng)實際或預(yù)測的貨幣購買力變化校正后的利率，它是借(貸)款人所付(取得)利息(潤)率減去通貨膨脹后的利息率。

　　13. 貸款期限不同，利率不同，這種因期限差異造成的利率差異可以稱為期限結(jié)構(gòu)溢價。

　　14. 利率集有四個組成部分：無風(fēng)險短期實際利率、通脹溢價、期限溢價以及差價。

　　15. 差價是彌補各種風(fēng)險、轉(zhuǎn)手費用等的費用。

　　16. 將未來的收益價值轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的價值，這種計算稱為未來收益的貼現(xiàn)，其計算參數(shù)是貼現(xiàn)率。

　　17. 資產(chǎn)收益率是指該項資產(chǎn)所有凈營業(yè)收益總額與該項資產(chǎn)價值總額的比值，說明整個資產(chǎn)的收益水平。

　　18. 權(quán)益收益率是股東所占權(quán)益對應(yīng)的收益水平，在房地產(chǎn)中是專指按揭貸款借款人(抵押人)所擁有的自有資金(權(quán)益)的收益率，其數(shù)值為稅前收益同自有自金的比值。

　　19. 有效收益率是指能使房屋的未來收益與其終值之和的貼現(xiàn)值等于現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。

　　20. “信貸”即信用貸款，是指以借款人的信譽發(fā)放的貸款，借款人不需要提供擔(dān)保。

　　21. 借款人將預(yù)購房屋或其他房屋作為抵押物向銀行借款的方式稱為抵押貸款。

　　22. 共有房屋可以抵押，但需經(jīng)其他共有人書面同意。

　　23. 按份共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押時，抵押價值以抵押人本人所有的份額為限;共同共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押時，全部房地產(chǎn)均為抵押財產(chǎn)，抵押物變賣時，其他共有人負(fù)連帶責(zé)任，在以變賣款償還債務(wù)后，其他共有人有權(quán)向抵押人追償。

　　24. 已出租房屋可以抵押，但需盡告知義務(wù)，租賃合同繼續(xù)生效。

　　25. 房屋的抵押期限應(yīng)與借款期限一致。抵押物的權(quán)益期限不能低于抵押期限。

　　26. 貸款人對自己的抵押權(quán)有物上請求權(quán)，即當(dāng)?shù)盅何锸艿椒欠ㄇ趾�時，抵押權(quán)人可以以權(quán)利人的名義獨立請求法律保護(hù)。

　　27. 保證是債務(wù)當(dāng)事人以外的第三人對債務(wù)人履行債務(wù)負(fù)保證責(zé)任，如果債務(wù)人在債務(wù)期限不履行償還債務(wù)的義務(wù)，則由保證人代為履行或承擔(dān)責(zé)任的一種擔(dān)保制度。

　　28. 同抵押、質(zhì)押相比，保證是以保證人的全部資產(chǎn)提供的擔(dān)保，而前二者則為物的擔(dān)保。