答案部分
一、單項(xiàng)選擇題
1、
【正確答案】 D
【答案解析】 本題考查的是建(構(gòu))筑物的基本概念、特點(diǎn)及分類。從狹義的角度，選項(xiàng)D屬于構(gòu)筑物。
【該題針對(duì)“建(構(gòu))筑物的基本概念、特點(diǎn)及分類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
2、
【正確答案】 B
【答案解析】 本題考查的是影響建(構(gòu))筑物價(jià)格的因素。按物質(zhì)實(shí)體形態(tài)進(jìn)行劃分，建(構(gòu))筑物價(jià)格可以分為土地價(jià)格、房屋建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格。
【該題針對(duì)“影響建(構(gòu))筑物價(jià)格的因素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
3、
【正確答案】 A
【答案解析】 本題考查的是現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。選項(xiàng)BC，屬于權(quán)利狀態(tài)調(diào)查;選項(xiàng)D屬于區(qū)位狀態(tài)調(diào)查。
【該題針對(duì)“現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
4、
【正確答案】 A
【答案解析】 本題考查的是市場(chǎng)法。選取可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求：(1)是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn);(2)成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，不宜超過(guò)一年;(3)成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。
【該題針對(duì)“市場(chǎng)法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
5、
【正確答案】 A
【答案解析】 本題考查的是收益法。實(shí)際租金收益低于市場(chǎng)類似租金收益，應(yīng)該采取客觀收益。年凈收益=500×120×12×(1-25%)=54(萬(wàn)元)，收益現(xiàn)值p=a/r[1-1/(1+r)n]==54/0.1×[1-1/(1+0.1)35]=520.78(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P131。
【該題針對(duì)“收益法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
6、
【正確答案】 C
【答案解析】 本題考查的是收益法。在收益期內(nèi)，采用將收益期折現(xiàn)的方法，收益期結(jié)束后轉(zhuǎn)售，分兩階段評(píng)估價(jià)格。參見(jiàn)教材P136。
【該題針對(duì)“收益法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
7、
【正確答案】 D
【答案解析】 本題考查的是成本法。開(kāi)發(fā)成本主要由五個(gè)方面構(gòu)成：(1)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi);(2)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi);(3)房屋建筑安裝工程費(fèi);(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi);(5)開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)指政府或其他部門收取的費(fèi)用。參見(jiàn)教材P149~150。
【該題針對(duì)“成本法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
8、
【正確答案】 B
【答案解析】 本題考查的是基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法在土地評(píng)估中的應(yīng)用。基準(zhǔn)地價(jià)一般具有下列特點(diǎn)：(1)基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域性價(jià)格;(2)基準(zhǔn)地價(jià)是平均價(jià)格;(3)基準(zhǔn)地價(jià)一般都要覆蓋整個(gè)城市建成區(qū);(4)基準(zhǔn)地價(jià)是單位土地面積的地價(jià);(5)基準(zhǔn)地價(jià)不是交易價(jià)格，基準(zhǔn)地價(jià)是由政府組織評(píng)估測(cè)算、論證并公布的價(jià)格。
【該題針對(duì)“基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法在土地評(píng)估中的應(yīng)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
9、
【正確答案】 A
【答案解析】 本題考查的是在建工程評(píng)估程序。“五證一圖一書”：土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證、建設(shè)項(xiàng)目總平面審批圖、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。參見(jiàn)教材P184。
【該題針對(duì)“在建工程評(píng)估程序”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
10、
【正確答案】 C
【答案解析】 本題考查的是在建工程評(píng)估方法。重置核算法是根據(jù)工程的建設(shè)情況及現(xiàn)行材料調(diào)價(jià)和現(xiàn)行的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)分別確定直接費(fèi)用和間接費(fèi)用，對(duì)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、洽商費(fèi)及預(yù)算外費(fèi)用，可按實(shí)際發(fā)生數(shù)參照現(xiàn)行定額加以適當(dāng)調(diào)整的辦法。參見(jiàn)教材P186。
【該題針對(duì)“在建工程評(píng)估方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
11、
【正確答案】 D
【答案解析】 本題考查的是在建工程評(píng)估舉例應(yīng)用。資金成本=150×5%×1+(800+50)×5%×1/2=28.75(萬(wàn)元)，利潤(rùn)=1000×4%=40(萬(wàn)元)。在建工程評(píng)估值=已支付費(fèi)用+資金成本+利潤(rùn)=1000+28.75+40=1068.75(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P187。
【該題針對(duì)“在建工程評(píng)估舉例應(yīng)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
12、
【正確答案】 C
【答案解析】 本題考查的是剩余法。3850×2850×(50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153)=791.24萬(wàn)元。
【該題針對(duì)“剩余法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
13、
【正確答案】 D
【答案解析】 構(gòu)筑物是指房屋以外的建造物，人們一般不在其中進(jìn)行生產(chǎn)生活活動(dòng)，如煙囪、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。選項(xiàng)D屬于建筑物。
【該題針對(duì)“建(構(gòu))筑物的基本概念、特點(diǎn)及分類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
14、
【正確答案】 D
【答案解析】 選項(xiàng)D屬于土地的地下附著物。
【該題針對(duì)“建(構(gòu))筑物的基本概念、特點(diǎn)及分類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
15、
【正確答案】 D
【答案解析】 選項(xiàng)D錯(cuò)誤，房地產(chǎn)指土地及其定著物以及擁有和使用它們的權(quán)利，包括土地、土地上的永久定著物、那些附屬于土地或依法伴隨著土地的項(xiàng)目以及那些依法不能移動(dòng)的項(xiàng)目。
【該題針對(duì)“建(構(gòu))筑物的基本概念、特點(diǎn)及分類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
16、
【正確答案】 D
【答案解析】 物業(yè)可分為居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、政府行政類物業(yè)和其他用途物業(yè)等類型。
【該題針對(duì)“建(構(gòu))筑物的基本概念、特點(diǎn)及分類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
17、
【正確答案】 C
【答案解析】 套內(nèi)使用面積：指房屋戶內(nèi)全部實(shí)際可供使用的空間，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計(jì)算。
【該題針對(duì)“建(構(gòu))筑物的基本概念、特點(diǎn)及分類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
18、
【正確答案】 A
【答案解析】 “五通一平”一般是指具備道路、給水、排水、電力、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及場(chǎng)地平整。上題為道路20+給水14+排水16+供電25+通信8+場(chǎng)地平整15=98(元)。
【該題針對(duì)“建(構(gòu))筑物的基本概念、特點(diǎn)及分類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
19、
【正確答案】 A
【答案解析】 選項(xiàng)A錯(cuò)誤，土地的經(jīng)濟(jì)供給是有彈性的。
【該題針對(duì)“建(構(gòu))筑物的基本概念、特點(diǎn)及分類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
20、
【正確答案】 C
【答案解析】 涉及廣泛性又稱相互影響性，某經(jīng)濟(jì)主體行為使他人或社會(huì)受損，而該經(jīng)濟(jì)主體卻沒(méi)有為此承擔(dān)成本屬于負(fù)外部性。
【該題針對(duì)“建(構(gòu))筑物的基本概念、特點(diǎn)及分類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
21、
【正確答案】 C
【答案解析】 引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因主要有5個(gè)方面：(1)房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良;(2)外部經(jīng)濟(jì);(3)需求增加導(dǎo)致稀缺性增加;(4)房地產(chǎn)使用管制改變;(5)通貨膨脹。
【該題針對(duì)“影響建(構(gòu))筑物價(jià)格的因素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
22、
【正確答案】 C
【答案解析】 房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，不是房地產(chǎn)的自然增值;通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值;外部經(jīng)濟(jì)、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，是真正的房地產(chǎn)自然增值。
【該題針對(duì)“影響建(構(gòu))筑物價(jià)格的因素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
23、
【正確答案】 C
【答案解析】 歸納起來(lái)，影響建(構(gòu))筑物價(jià)格的因素可以分為建(構(gòu))筑物自身因素、建(構(gòu))筑物外部因素以及建(構(gòu))筑物交易因素。
【該題針對(duì)“影響建(構(gòu))筑物價(jià)格的因素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
24、
【正確答案】 C
【答案解析】 選項(xiàng)C屬于經(jīng)濟(jì)因素，選項(xiàng)ABD屬于政策因素。
【該題針對(duì)“影響建(構(gòu))筑物價(jià)格的因素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
25、
【正確答案】 B
【答案解析】 在財(cái)務(wù)核算情況的調(diào)查中，要了解待估對(duì)象的賬面價(jià)值，包括解建(構(gòu))筑物的入賬原值、歷史成本、賬面凈值等情況。
【該題針對(duì)“影響建(構(gòu))筑物價(jià)格的因素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
26、
【正確答案】 D
【答案解析】 房地產(chǎn)狀況修正，包括區(qū)位因素、個(gè)別因素和權(quán)益因素的修正。
【該題針對(duì)“市場(chǎng)法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
27、
【正確答案】 A
【答案解析】 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=97/100×100/102=0.95。
【該題針對(duì)“市場(chǎng)法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
28、
【正確答案】 B
【答案解析】 土地價(jià)值=房地產(chǎn)收益/綜合資本化率-建筑物價(jià)值=500/11%-3000=1545.45(萬(wàn)元)。
【該題針對(duì)“收益法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
29、
【正確答案】 D
【答案解析】 通常，工業(yè)類建(構(gòu))筑物多采用房地產(chǎn)分估;商業(yè)、住宅類在建建(構(gòu))筑物多采用房地產(chǎn)合估。
【該題針對(duì)“成本法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
30、
【正確答案】 C
【答案解析】 采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法的前提條件是：(1)當(dāng)?shù)卣压蓟鶞?zhǔn)地價(jià);(2)可以取得基準(zhǔn)地價(jià)修正體系;(3)在評(píng)估基準(zhǔn)日所取得的基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系是有效的，即滿足基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估基準(zhǔn)日距估價(jià)對(duì)象評(píng)估基準(zhǔn)日應(yīng)在3 年以內(nèi)。
【該題針對(duì)“基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法在土地評(píng)估中的應(yīng)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
二、多項(xiàng)選擇題
1、
【正確答案】 ABC
【答案解析】 本題考查的是建(構(gòu))筑物的基本概念、特點(diǎn)及分類。選項(xiàng)ABC屬于建(構(gòu))筑物的自然特性;選項(xiàng)DE屬于建(構(gòu))筑物的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特性。參見(jiàn)教材P103。
【該題針對(duì)“建(構(gòu))筑物的基本概念、特點(diǎn)及分類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
2、
【正確答案】 ABCD
【答案解析】 本題考查的是建(構(gòu))筑物評(píng)估基本事項(xiàng)的明確。選項(xiàng)ABCD屬于對(duì)建(構(gòu)) 筑物實(shí)體狀態(tài)了解的內(nèi)容;選項(xiàng)E屬于政策因素。參見(jiàn)教材P116。
【該題針對(duì)“建(構(gòu))筑物評(píng)估基本事項(xiàng)的明確”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
3、
【正確答案】 ABC
【答案解析】 本題考查的是在建工程評(píng)估概述。選項(xiàng)DE屬于預(yù)備費(fèi)。工程建設(shè)其他費(fèi)用包括：土地使用費(fèi)、與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的其他費(fèi)用和與未來(lái)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的其他費(fèi)用。參見(jiàn)教材P180。
【該題針對(duì)“在建工程評(píng)估概述”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
4、
【正確答案】 ABCD
【答案解析】 廣義上的建筑物包括建筑物和構(gòu)筑物。選項(xiàng)ABC屬于建筑物;選項(xiàng)D屬于構(gòu)筑物。
【該題針對(duì)“建(構(gòu))筑物的基本概念、特點(diǎn)及分類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
【答疑編號(hào)12268150,點(diǎn)擊提問(wèn)】 5、
【正確答案】 ABCD
【答案解析】 《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第一章第二條第二款規(guī)定“本條例所稱不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物”。
【該題針對(duì)“建(構(gòu))筑物的基本概念、特點(diǎn)及分類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
6、
【正確答案】 BE
【答案解析】 選項(xiàng)A錯(cuò)誤，耐久性又稱不可隱匿性;選項(xiàng)C錯(cuò)誤，耐久性是建(構(gòu))筑物的基礎(chǔ)特性;選項(xiàng)D錯(cuò)誤，耐久性同時(shí)體現(xiàn)在自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。
【該題針對(duì)“建(構(gòu))筑物的基本概念、特點(diǎn)及分類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
7、
【正確答案】 ABCD
【答案解析】 公共所有權(quán)表現(xiàn)為政府力量執(zhí)行的征收權(quán)、征稅權(quán)、警察權(quán)和充公權(quán)。
【該題針對(duì)“建(構(gòu))筑物的基本概念、特點(diǎn)及分類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
8、
【正確答案】 ABC
【答案解析】 選項(xiàng)D屬于商業(yè)房地產(chǎn);選項(xiàng)E屬于農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)。
【該題針對(duì)“影響建(構(gòu))筑物價(jià)格的因素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
9、
【正確答案】 DE
【答案解析】 選項(xiàng)ABC屬于交易因素，選項(xiàng)D屬于外部因素;選項(xiàng)E屬于自身因素。
【該題針對(duì)“影響建(構(gòu))筑物價(jià)格的因素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
10、
【正確答案】 AB
【答案解析】 收益法根據(jù)資本化類型的不同，分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法。
【該題針對(duì)“收益法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
三、綜合題
1、
【正確答案】 該房地產(chǎn)的收益價(jià)值P=20/(1+10%)+22/(1+10%)2+25/(1+10%)3+28/(1+10%)4+30/(1+10%)5+35/10%×[1-1/(1+10%)38-5]/(1+10%)5=300.86萬(wàn)元。
【該題針對(duì)“收益法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
四、綜合題
1、
【正確答案】 V=A/Y[1-1/(1+Y)n]
根據(jù)題意已知：
A=(100-75)× 500×12=150000(元)
Y=10%
n =10-3=7(年)
將上述數(shù)字代入公式中計(jì)算如下：
V=150000/10%[1-1/(1+10%)7]
=73.03(萬(wàn)元)
【該題針對(duì)“收益法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
五、綜合題
1、
【正確答案】 該寫字樓2011年5 月1 日的市場(chǎng)價(jià)值測(cè)算如下：
(1)測(cè)算公式：
比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)
(2)求取比準(zhǔn)價(jià)格V1：
V1=8000/(1+2%)×(1+1%)2×(1-0.5%)2/(1-8%)
=8609.76(元人民幣/m2)
(3)求取比準(zhǔn)價(jià)格V2：
V2=1300×6.5706/(1+3%)×(1-0.5%)2/(1+5%)
=8642.39(元人民幣/m2)
(4)求取比準(zhǔn)價(jià)格V3：
V3=8800/(1-3%)×(1-0.5%)2/(1+6%)
=8515.85(元人民幣/m2)
(5)將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的測(cè)算結(jié)果，則該寫字樓2011年5月1日的市場(chǎng)價(jià)值為：
評(píng)估對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值(單價(jià))=(8609.76+8642.39+8515.85)/3
=8589.33(元人民幣/m2)。
【該題針對(duì)“市場(chǎng)法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
六、綜合題
1、
【正確答案】 (1)開(kāi)發(fā)完成后的熟地總價(jià)值=800×2000000×60%=9.6(億元)
(2)該成片荒地取得稅費(fèi)總額= V×4 %=0.04V(億元)
(3)建設(shè)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用總額=2.5×2=5(億元)
(4)投資利息總額=(V+0.04V)×[(1+8%)3-1]+5×[(1+8%)1.5-1]=0.27V+0.612(億元)
(5)轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)完成后的熟地的稅費(fèi)總額=9 .6×6 %=0.576(億元)
(6)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)總額=(V+V×4%)×10%×3+5×10%×1.5=0.312V+0.75(億元)
(7)V=9.6-0.04V-5-(0.27V+0.612)-0.576-(0.312V+0.75)
V=1.641(億元)
故：
該成片荒地總價(jià)= 1 .641(億元)
該成片荒地單價(jià)=164100000/2000000=82.05(元/m2)
【該題針對(duì)“剩余法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
，我們將會(huì)及時(shí)處理。