三、綜合題
1、某宗房地產(chǎn)的收益期為38年，預(yù)測(cè)其未來(lái)5 年的凈收益分別為20萬(wàn)元、22萬(wàn)元、25萬(wàn)元、28萬(wàn)元、30萬(wàn)元，從未來(lái)第6 年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬(wàn)元左右。該類(lèi)房地產(chǎn)資本化率為10%。
<1> 、請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)的收益價(jià)值。
四、綜合題
1、某公司3年前與一寫(xiě)字樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中500m2 的面積，約定租賃期限為10年，月租金固定不變?yōu)?5元/m2�，F(xiàn)市場(chǎng)上相似的寫(xiě)字樓月租金為100元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為10%。
<1> 、請(qǐng)計(jì)算目前承租人權(quán)益的價(jià)值
五、綜合題
1、某評(píng)估項(xiàng)目背景如下，為評(píng)估某寫(xiě)字樓2011年5月1 日的市場(chǎng)價(jià)值，在該寫(xiě)字樓附近選取了三個(gè)與其相似的寫(xiě)字樓的交易實(shí)例為可比實(shí)例。人民幣匯率中間價(jià)，2011年3月1日為1美元對(duì)人民幣6.5706元，2011年5 月1日為1美元對(duì)人民幣6.4990元;該類(lèi)寫(xiě)字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格2011年1月1日至2011年3月1日平均每月比上月上漲1%，2011年3月1日至2011年5月1日平均每月比上月下降0.5 %。交易日期、交易情況、房地產(chǎn)狀況的修正和調(diào)整，見(jiàn)表2。并采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均求取最終比準(zhǔn)價(jià)格。
表2 可比實(shí)例交易日期、交易情況、房地產(chǎn)狀況表
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可比實(shí)例1 |
可比實(shí)例2 |
可比實(shí)例3 |
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成交價(jià)格 |
8000元人民幣/m2 |
1300美元/m2 |
8800元人民幣/m2 |
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成交日期 |
2011年1月1日 |
2011年3月1日 |
2011年4月1日 |
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交易狀況 |
＋2% |
＋3% |
－3% |
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房地產(chǎn)狀況 |
－8% |
－5% |
＋6% |
<1> 、請(qǐng)利用上述資料測(cè)算該寫(xiě)字樓2011年5月1日的市場(chǎng)價(jià)值。
六、綜合題
1、某成片荒地的面積為2km2，適宜開(kāi)發(fā)成“五通一平”的熟地分塊轉(zhuǎn)讓;可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%;附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)摹靶K”“五通一平”熟地的單價(jià)為800元/m2;建設(shè)期為3年;將該成片荒地開(kāi)發(fā)成“五通一平”熟地的建設(shè)成本以及管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用為2.5億元/ km2;貸款年利率為8%;土地開(kāi)發(fā)的年平均投資利潤(rùn)率為10%;當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣(mài)方需要繳納的增值稅等稅費(fèi)和買(mǎi)方需要繳納的契稅等稅費(fèi)，分別為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的6%和4%。
<1> 、請(qǐng)采用剩余法中的靜態(tài)分析法測(cè)算該成片荒地的總價(jià)和單價(jià)。
，我們將會(huì)及時(shí)處理。