答案部分
一、單項(xiàng)選擇題
1、
【正確答案】 A
【答案解析】 房地產(chǎn)指土地及其定著物以及擁有和使用它們的權(quán)利。
【該題針對(duì)“建(構(gòu))筑物的基本概念、特點(diǎn)及分類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
2、
【正確答案】 A
【答案解析】 容積率，是指項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)總建筑面積與總建設(shè)用地面積之比。
【該題針對(duì)“建(構(gòu))筑物的基本概念、特點(diǎn)及分類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
3、
【正確答案】 C
【答案解析】 涉及廣泛性又稱相互影響性，某經(jīng)濟(jì)主體行為使他人或社會(huì)受損，而該經(jīng)濟(jì)主體卻沒(méi)有為此承擔(dān)成本屬于負(fù)外部性。
【該題針對(duì)“建(構(gòu))筑物的基本概念、特點(diǎn)及分類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
4、
【正確答案】 D
【答案解析】 選項(xiàng)A由于專業(yè)性強(qiáng)，變現(xiàn)困難;選項(xiàng)B由于價(jià)值量大，且未明確分割情況，變現(xiàn)困難;選項(xiàng)C由于開(kāi)發(fā)程度低，變現(xiàn)困難。
【該題針對(duì)“建(構(gòu))筑物的基本概念、特點(diǎn)及分類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
5、
【正確答案】 B
【答案解析】 房改房是按照國(guó)家房改有關(guān)售房政策以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)、成本價(jià)向符合分房條件和已取得住房使用權(quán)的住戶出售的公有直管和自管住宅。
【該題針對(duì)“建(構(gòu))筑物的基本概念、特點(diǎn)及分類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
6、
【正確答案】 D
【答案解析】 建(構(gòu))筑物自身因素包括區(qū)位因素、實(shí)物因素和權(quán)益因素。
【該題針對(duì)“影響建(構(gòu))筑物價(jià)格的因素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
7、
【正確答案】 C
【答案解析】 房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，不是房地產(chǎn)的自然增值;通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值;外部經(jīng)濟(jì)、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，是真正的房地產(chǎn)自然增值。
【該題針對(duì)“建(構(gòu))筑物的基本概念、特點(diǎn)及分類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
8、
【正確答案】 A
【答案解析】 建(構(gòu))筑物需求的價(jià)格彈性，表示建(構(gòu))筑物需求量變動(dòng)對(duì)建(構(gòu))筑物價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度。QQ群151856011首發(fā)
【該題針對(duì)“影響建(構(gòu))筑物價(jià)格的因素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
9、
【正確答案】 A
【答案解析】 選項(xiàng)BC，屬于權(quán)利狀態(tài)調(diào)查;選項(xiàng)D屬于區(qū)位狀態(tài)調(diào)查。
【該題針對(duì)“現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查——建(構(gòu))筑物評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
10、
【正確答案】 A
【答案解析】 房地產(chǎn)區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)=97/100×100/102=0.95。
【該題針對(duì)“市場(chǎng)法——建(構(gòu))筑物評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
11、
【正確答案】 C
【答案解析】 可比實(shí)例房地產(chǎn)帶有債權(quán)債務(wù)的，應(yīng)進(jìn)行債權(quán)債務(wù)的“剝離”。單純房地產(chǎn)價(jià)格=256-16+27=267 (萬(wàn)元)。
【該題針對(duì)“市場(chǎng)法——建(構(gòu))筑物評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
12、
【正確答案】 D
【答案解析】 運(yùn)用收益法評(píng)估價(jià)值，一般經(jīng)過(guò)下列步驟：(1)搜集有關(guān)房地產(chǎn)租賃及經(jīng)營(yíng)方面的合同及財(cái)務(wù)資料;(2)搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入、成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料;(3)確定房地產(chǎn)凈收益;(4)確定房地產(chǎn)收益期限;(5)采用適當(dāng)?shù)氖找娣Ｐ凸浪惴康禺a(chǎn)收益價(jià)格。
【該題針對(duì)“收益法——建(構(gòu))筑物評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
13、
【正確答案】 A
【答案解析】 住宅價(jià)格=5000/9%×[1-1/(1+9%)10]=320882.89(元)。則該住宅的每平方米價(jià)格=320882.89/400=802.2(元)。
【該題針對(duì)“收益法——建(構(gòu))筑物評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
14、
【正確答案】 D
【答案解析】 當(dāng)前收益權(quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)或受到特殊的限制，致使房地產(chǎn)的收益偏高或偏低，而這些權(quán)利或限制又不能隨同轉(zhuǎn)讓;當(dāng)前房地產(chǎn)并未處于最佳利用狀態(tài)，收益偏低;收益權(quán)利人經(jīng)營(yíng)不善，導(dǎo)致虧損，凈收益為零甚至為負(fù)值;土地處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，無(wú)當(dāng)前收益，同時(shí)還必須支付有關(guān)稅、費(fèi)，凈收益為負(fù)值。
【該題針對(duì)“收益法——建(構(gòu))筑物評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
15、
【正確答案】 C
【答案解析】 一般情況，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的總和不得超過(guò)土地被征收前3 年平均年產(chǎn)值的30倍。
【該題針對(duì)“成本法——建(構(gòu))筑物評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
16、
【正確答案】 C
【答案解析】 選項(xiàng)A錯(cuò)誤，在建工程與一般工程的特點(diǎn)相比，具有所有權(quán)的相對(duì)確定性;選項(xiàng)B錯(cuò)誤，在建工程具有合法性;選項(xiàng)D錯(cuò)誤，在建工程的可比性差。
【該題針對(duì)“在建工程評(píng)估概述”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
17、
【正確答案】 D
【答案解析】 非竣工或非停工的在建工程其成新率一般為100%。
【該題針對(duì)“在建工程評(píng)估方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
18、
【正確答案】 B
【答案解析】 在建工程完工率=25%+45%×70%=56.5%。在建工程評(píng)估值=500×56.5%=282.5(萬(wàn)元)。
【該題針對(duì)“在建工程評(píng)估應(yīng)用舉例”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
19、
【正確答案】 C
【答案解析】 采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法的前提條件是：(1)當(dāng)?shù)卣压蓟鶞?zhǔn)地價(jià);(2)可以取得基準(zhǔn)地價(jià)修正體系;(3)在評(píng)估基準(zhǔn)日所取得的基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系是有效的，即滿足基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估基準(zhǔn)日距估價(jià)對(duì)象評(píng)估基準(zhǔn)日應(yīng)在3 年以內(nèi)。
【該題針對(duì)“基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法在土地評(píng)估中的應(yīng)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
20、
【正確答案】 D
【答案解析】 基準(zhǔn)地價(jià)，是某級(jí)別或均質(zhì)地域內(nèi)分用途的土地使用權(quán)平均價(jià)格，基準(zhǔn)地價(jià)相對(duì)應(yīng)的土地條件，是土地級(jí)別或均質(zhì)地域內(nèi)該類用途土地的平均條件。
【該題針對(duì)“基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法在土地評(píng)估中的應(yīng)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
二、多項(xiàng)選擇題
1、
【正確答案】 AB
【答案解析】 最完整的建(構(gòu))筑物所有權(quán)形式是完全所有權(quán)。它可以區(qū)分為私人所有權(quán)和公共所有權(quán)。
【該題針對(duì)“建(構(gòu))筑物的基本概念、特點(diǎn)及分類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
2、
【正確答案】 ACD
【答案解析】 選項(xiàng)BE屬于對(duì)建(構(gòu))筑物實(shí)體狀態(tài)了解的內(nèi)容。
【該題針對(duì)“建(構(gòu))筑物評(píng)估基本事項(xiàng)的明確”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
3、
【正確答案】 ABD
【答案解析】 選項(xiàng)E錯(cuò)誤，對(duì)于基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)的檢查，評(píng)估人員往往結(jié)合專業(yè)機(jī)構(gòu)出具的鑒定意見(jiàn)，而非親自測(cè)量。
【該題針對(duì)“現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查——建(構(gòu))筑物評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
4、
【正確答案】 ABD
【答案解析】 公式成立包含三個(gè)假設(shè)前提：(1)凈收益每年不變;(2)資本化率固定;(3)收益為無(wú)限年期。
【該題針對(duì)“收益法——建(構(gòu))筑物評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
5、
【正確答案】 BCDE
【答案解析】 國(guó)家征收集體土地而支付給集體土地所有者的費(fèi)用，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)等。
【該題針對(duì)“成本法——建(構(gòu))筑物評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
6、
【正確答案】 ABE
【答案解析】 2013年8月15日取得土地，2年建設(shè)期，故建設(shè)期為2013年8月15日至2015年8月15日;2015年8月15日前半年開(kāi)始銷售，故2015年2月15日至2016年2月15日為銷售期;價(jià)值時(shí)點(diǎn)即擬取得土地時(shí)開(kāi)始即2013年8月15日。
【該題針對(duì)“剩余法——建(構(gòu))筑物評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
7、
【正確答案】 ABDE
【答案解析】 建(構(gòu))筑物的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征包括：價(jià)值量大、用途多樣性、涉及廣泛性、權(quán)益受限性、難以變現(xiàn)性、保值增值性、資產(chǎn)的組合性。建(構(gòu))筑物的自然特性有：不可移動(dòng)性、耐久性和數(shù)量有限性。
【該題針對(duì)“建(構(gòu))筑物的基本概念、特點(diǎn)及分類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
8、
【正確答案】 ADE
【答案解析】 根據(jù)公式：被估宗地地價(jià)=待估宗地所處級(jí)別(地段)的基準(zhǔn)地價(jià)×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其他因素修正系數(shù)，計(jì)算并確定宗地價(jià)格。
【該題針對(duì)“基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法在土地評(píng)估中的應(yīng)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
9、
【正確答案】 ACD
【答案解析】 選取可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求：(1)是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn);(2)成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，不宜超過(guò)一年;(3)成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。
【該題針對(duì)“市場(chǎng)法——建(構(gòu))筑物評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
10、
【正確答案】 ABCE
【答案解析】 本題考查的是收益法。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，房地產(chǎn)總費(fèi)用不包含折舊費(fèi)，通常包括管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等。Q.Q群1518.56011首發(fā)
【該題針對(duì)“收益法——建(構(gòu))筑物評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
三、綜合題
1、
【正確答案】 年凈收益=80×2000×85%×(1-35%)×12=106.08(萬(wàn)元)
V44=A/y[1-1/(1+y)n]=106.08/10%[1-1/(1+10%)44]=1044.79(萬(wàn)元)
【該題針對(duì)“收益法——建(構(gòu))筑物評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
【正確答案】 V16=A/y[1-1/(1+y)n]=106.08/10%[1-1/(1+10%)16]=829.94(萬(wàn)元)
【該題針對(duì)“收益法——建(構(gòu))筑物評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
【正確答案】 V28=V44-V16=1044.79-829.94=214.85(萬(wàn)元)
【該題針對(duì)“收益法——建(構(gòu))筑物評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
，我們將會(huì)及時(shí)處理。