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　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1 【正確答案】 C

　　【試題解析】 在特定的時(shí)間，區(qū)位是確定的和唯一的，由方位和距離所決定，因此主體和客體間的區(qū)位關(guān)系有方位關(guān)系和距離關(guān)系。

　　2 【正確答案】 C

　　【試題解析】 微位置僅涉及單一店鋪、房間內(nèi)的布局，如店鋪內(nèi)柜臺(tái)的擺放、房門的開設(shè)、廚房的位置等。美國(guó)埃斯德.勞德觀察發(fā)現(xiàn)，90%的女士走進(jìn)商店后習(xí)慣先向右看，因此建議把色彩明快、富有吸引力的柜臺(tái)放在右側(cè)，以便抓住女性顧客的注意力。這說明柜臺(tái)位置對(duì)銷售的影響，是典型的微位置研究。

　　3 【正確答案】 B

　　【試題解析】 總的來(lái)講，房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)需求正相關(guān)，與房地產(chǎn)供給負(fù)相關(guān)，即供給一定，需求增加，則價(jià)格上升;需求減少，則價(jià)格下降。需求一定，供給增加，則價(jià)格下降;供給減少，則價(jià)格上升。

　　4 【正確答案】 A

　　【試題解析】 不管租種什么土地都必須繳納的地租，就是絕對(duì)地租，絕對(duì)地租是指土地所有者憑借對(duì)土地所有權(quán)的壟斷所取得的地租。

　　5 【正確答案】 A

　　【試題解析】 縱觀世界現(xiàn)代城市所經(jīng)歷的發(fā)展歷程，城市進(jìn)化理論認(rèn)為，從工業(yè)化社會(huì)到后工業(yè)化社會(huì)，城市的發(fā)展演變可劃分為以下幾個(gè)階段：

　�、佟敖^對(duì)集中”階段，是指在工業(yè)化初期，大量鄉(xiāng)村人口向城市遷移，導(dǎo)致城市人口規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市化水平迅速提高的時(shí)期;

　�、凇跋鄬�(duì)集中”階段;

　　③“相對(duì)分散”階段;

　�、堋敖^對(duì)分散”階段。

　　6 【正確答案】 C

　　【試題解析】 房地產(chǎn)特別是土地，是各種生產(chǎn)、生活活動(dòng)都不可缺少的要素，又不可移動(dòng)，有時(shí)為了國(guó)防、外交以及由政府組織實(shí)施的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共事業(yè)、保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改造等公共利益的需要，國(guó)家不得不征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他房地產(chǎn)，或因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，國(guó)家不得不征用集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他房地產(chǎn)。

　　7 【正確答案】 C

　　【試題解析】 公共利益不同于國(guó)家利益或政府利益。國(guó)家利益或政府利益與公共利益在某種程度上會(huì)呈現(xiàn)出重合狀態(tài)。國(guó)家或政府的職能包含著實(shí)現(xiàn)對(duì)一定公共事務(wù)的管理，例如發(fā)展教育、促進(jìn)科技進(jìn)步、合理開發(fā)和利用能源、增加社會(huì)財(cái)富等，這種管理也是全體公民所必需的。此時(shí)，公共利益與國(guó)家利益或政府利益是一致的，國(guó)家利益或政府利益屬于公共利益范疇。政府代表國(guó)家行使公共權(quán)力，執(zhí)行公共職能，管理公共事務(wù)，政府作為獨(dú)立的利益主體其利益的存在是客觀且顯而易見的。政府本身并不絕對(duì)代表公共利益，在公共利益之外，政府還有其自身的利益。處理不當(dāng)時(shí)，政府的自身利益和社會(huì)公共利益存在著差異甚至沖突。

　　8 【正確答案】 C

　　【試題解析】 集體土地征收的程序大致可分為申請(qǐng)、審查、批準(zhǔn)、公告和補(bǔ)償?shù)炔襟E。

　　9 【正確答案】 C

　　【試題解析】 土地補(bǔ)償費(fèi)用歸被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有。地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗所有者所有。

　　10 【正確答案】 D

　　【試題解析】 我國(guó)的土地公有制、人多地少等國(guó)情，決定了我國(guó)在建設(shè)用地管理中必須堅(jiān)持以下原則：

　　①節(jié)約、合理利用每寸土地，保護(hù)耕地和提高土地利用率;

　�、趶�(qiáng)調(diào)城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃對(duì)建設(shè)用地的控制作用;

　�、蹖�(shí)行建設(shè)用地有償使用;

　　④社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益相統(tǒng)一。

　　11 【正確答案】 C

　　【試題解析】 《人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理�！�

　　12 【正確答案】 B

　　【試題解析】 國(guó)有建設(shè)用地租賃的適用范圍，應(yīng)把握以下幾點(diǎn)：

　�、賹�(duì)使用者目前使用的劃撥用地，依法可以劃撥使用的，仍應(yīng)維持劃撥，可不實(shí)行有償使用和租賃;

　�、趯�(duì)因改變土地用途或發(fā)生轉(zhuǎn)讓、場(chǎng)地出租、企業(yè)改制和土地用途改變后不再符合劃撥用地目錄的，可以實(shí)行租賃;

　�、蹖�(duì)使用者申請(qǐng)建設(shè)用地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)的，必須實(shí)行出讓，不實(shí)行租賃;

　　④對(duì)使用者申請(qǐng)建設(shè)用地進(jìn)行非經(jīng)營(yíng)性開發(fā)、依法應(yīng)有償使用的，可采用租賃，也可采用法律規(guī)定的其他有償使用方式;

　�、輫�(guó)有企業(yè)破產(chǎn)或出售時(shí)，所涉及的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)，采取出讓方式處置，不實(shí)行土地租賃。

　　13 【正確答案】 A

　　【試題解析】 設(shè)定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)應(yīng)注意的問題中指出：

　　①兩宗以上建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定同一抵押權(quán)時(shí)，視為同一抵押標(biāo)的物;

　　②以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押;

　�、垡殉鲎獾慕ㄔO(shè)用地使用權(quán)抵押時(shí)，應(yīng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效等。

　　14 【正確答案】 C

　　【試題解析】 以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無(wú)償收回建設(shè)用地使用權(quán);但是，因不可抗力或者政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。

　　15 【正確答案】 D

　　【試題解析】 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的特點(diǎn)，除具有市場(chǎng)調(diào)研的一般特點(diǎn)外，還具有系統(tǒng)性、連續(xù)性、跟蹤性、目的性和客觀性。

　　16 【正確答案】 C

　　【試題解析】 因果性調(diào)研也稱為相關(guān)性調(diào)研，是指為了探測(cè)有關(guān)現(xiàn)象或市場(chǎng)變量之間一個(gè)因素的變動(dòng)是否會(huì)引起另一個(gè)因素變動(dòng)的調(diào)研活動(dòng)，其目的是識(shí)別變量之間的因果關(guān)系。因果關(guān)系調(diào)研是以搜集市場(chǎng)變量的有關(guān)數(shù)據(jù)為主，并運(yùn)用統(tǒng)計(jì)分析和邏輯推理的方法找出它們之間的相互關(guān)系，判明哪些變量是自變量，哪些是因變量，它要解決的問題是“為什么”，即找出事物變化的原因和現(xiàn)象間的相互關(guān)系，找出影響事物變化的關(guān)鍵因素。因果性調(diào)研是在描述性調(diào)研的基礎(chǔ)上，對(duì)某些問題的進(jìn)一步深化調(diào)研，是為了找出問題的關(guān)鍵并探討解決問題的辦法。

　　17 【正確答案】 C

　　【試題解析】 實(shí)地調(diào)研法主要有小組訪談法、深度訪談法、現(xiàn)場(chǎng)踩盤法、訪問法、觀察法和實(shí)驗(yàn)法。

　　18 【正確答案】 A

　　【試題解析】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤前公開推出的各種樓盤銷售廣告中的房地產(chǎn)資料是一種準(zhǔn)交易資料。

　　19 【正確答案】 A

　　【試題解析】 市場(chǎng)調(diào)研的分析論證這部分內(nèi)容是市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的核心，在對(duì)所收集的信息進(jìn)行深入分析的基礎(chǔ)上，提出自己的觀點(diǎn)和看法，并從理論和實(shí)踐兩個(gè)層面對(duì)提出的觀點(diǎn)和看法進(jìn)行論證。分析論證過程是市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告最終結(jié)論的形成過程，因此在這一過程中要以成熟的和有針對(duì)性的理論為基礎(chǔ)，以客觀真實(shí)的信息為依據(jù)進(jìn)行科學(xué)縝密的分析論證，從而得出科學(xué)的調(diào)研成果。

　　20 【正確答案】 A

　　【試題解析】 各種信息是市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的基本素材，在市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告編制中首先要對(duì)通過市場(chǎng)調(diào)查所收集的信息進(jìn)行整理，信息整理大致可分為三項(xiàng)主要工作：

　�、賹�(duì)信息按照市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的需要進(jìn)行分類;

　　②對(duì)分類后的信息進(jìn)行甄別篩選，去偽存真;

　�、蹖�(duì)信息進(jìn)行初步統(tǒng)計(jì)分析，編制必要的分析圖表。通過信息整理階段工作，報(bào)告編制人員既要熟悉已掌握的各種信息的內(nèi)容，又要對(duì)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告中要解決的問題以及市場(chǎng)的客觀反映有初步的認(rèn)識(shí)和看法，為專題研討階段奠定基礎(chǔ)。

　　21 【正確答案】 A

　　【試題解析】 基本居住取向是購(gòu)房者以滿足自身基本居住要求為主要目的，他們?cè)谑袌?chǎng)選擇時(shí)，最重要的影響因素通常是住房?jī)r(jià)格高低和居室面積大小。

　　22 【正確答案】 D

　　【試題解析】 目標(biāo)客戶心理情況分析不是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)客戶的基本特征分析。

　　23 【正確答案】 C

　　【試題解析】 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃的核心內(nèi)容是項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，在競(jìng)爭(zhēng)激烈且產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象比較普遍的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，應(yīng)注重項(xiàng)目的差異性。

　　24 【正確答案】 C

　　【試題解析】 在眾多的管理內(nèi)容和目標(biāo)中，成本(投資)、質(zhì)量(功能)、進(jìn)度(工期)三個(gè)基本目標(biāo)構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的目標(biāo)體系。

　　25 【正確答案】 C

　　【試題解析】 設(shè)甲、乙、丙的利率分別為a、b、c，貸款年利率為i，a=(1+

　　)12一1，b=(1+

　　)4一1，c=(1+

　　)2一1，則解得實(shí)際利率大小為a>b>c。

　　26 【正確答案】 B

　　【試題解析】 貸款數(shù)額為5 000×60%=3 000(萬(wàn)元)，則在單利還款情況下還款總額為 (1+

　　×7%)×3 000=3 420(萬(wàn)元)。

　　27 【正確答案】 D

　　【試題解析】 成本利潤(rùn)率是指項(xiàng)目總開發(fā)利潤(rùn)與總開發(fā)建設(shè)成本的比率。該指標(biāo)通常用來(lái)初步判斷出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。

　　28 【正確答案】 B

　　【試題解析】 在借款償還期內(nèi)，未分配利潤(rùn)主要用于歸還貸款。

　　29 【正確答案】 B

　　【試題解析】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的目標(biāo)主要有兩個(gè)：

　　一是評(píng)價(jià)項(xiàng)目的盈利能力。盈利能力指標(biāo)是反映項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要指標(biāo)，包括靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)兩類。其中靜態(tài)指標(biāo)未考慮資金的時(shí)間價(jià)值。動(dòng)態(tài)指標(biāo)則考慮了資金的時(shí)間價(jià)值。

　　二是評(píng)價(jià)項(xiàng)目的清償能力，包括財(cái)務(wù)清償能力和債務(wù)清償能力。財(cái)務(wù)清償能力是指項(xiàng)目收回全部投資的能力，債務(wù)清償能力是指項(xiàng)目清償債務(wù)的能力。投資者和為項(xiàng)目提供融資的金融機(jī)構(gòu)都很重視項(xiàng)目?jī)攤�能力的評(píng)價(jià)結(jié)果。

　　30 【正確答案】 A

　　【試題解析】 每年還款為60×

　　≈8.543，那么償債備付率為15×75%÷8.543≈1.32。

　　31 【正確答案】 A

　　【試題解析】 在土地總價(jià)一定的情況下，樓面地價(jià)與容積率之間的關(guān)系是反比關(guān)系，樓面地價(jià)隨容積率的增高而降低。

　　32 【正確答案】 D

　　【試題解析】 年值法是指將投資方案在計(jì)算期的收入和支出，按一定的折現(xiàn)率換算為等值年值，用以評(píng)價(jià)或選擇方案的一種方法。在對(duì)計(jì)算期不同的互斥方案進(jìn)行比選時(shí)，特別是比選的方案較多時(shí)，年值法是最為簡(jiǎn)便的方法。年值法使用的指標(biāo)有凈年值和費(fèi)用年值。

　　33 【正確答案】 B

　　【試題解析】 凈年值法是通過計(jì)算各方案凈效益的等額年值(NAV)進(jìn)行比較，以年值較大的方案為優(yōu)。

　　34 【正確答案】 B

　　【試題解析】 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中，項(xiàng)目管理的主體是項(xiàng)目的建設(shè)單位。

　　35 【正確答案】 B

　　【試題解析】 單位工程。是指單項(xiàng)工程中具備獨(dú)立施工條件，但建成后不能獨(dú)立發(fā)揮生產(chǎn)能力或效益的工程。只有幾個(gè)有機(jī)聯(lián)系、互為配合的單位工程全部竣工才能供生產(chǎn)或生活使用。

　　36 【正確答案】 D

　　【試題解析】 房地產(chǎn)工程勘察主要包括：

　�、俟こ虦y(cè)量;

　�、诠こ痰刭|(zhì)勘察;

　　③水文地質(zhì)勘察。

　　37 【正確答案】 B

　　【試題解析】 評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)向招標(biāo)人提出書面評(píng)標(biāo)報(bào)告，闡明對(duì)各投標(biāo)文件的評(píng)審和比較意見，并按照規(guī)定的評(píng)標(biāo)方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。

　　38 【正確答案】 A

　　【試題解析】 建設(shè)部發(fā)布的《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》規(guī)定，房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在200萬(wàn)元以上，或者項(xiàng)目總投資在3 000萬(wàn)元以上的，必須進(jìn)行招標(biāo)。

　　39 【正確答案】 C

　　【試題解析】 從本質(zhì)上看，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施控制是對(duì)項(xiàng)目投資、質(zhì)量、進(jìn)度三個(gè)目標(biāo)進(jìn)行有效控制，以使項(xiàng)目的整體效益達(dá)到最優(yōu)。

　　40 【正確答案】 A

　　【試題解析】 房地產(chǎn)估價(jià)工作應(yīng)按下列程序進(jìn)行：

　�、偈芾砉纼r(jià)委托;

　�、诖_定估價(jià)基本事項(xiàng);

　　③制定估價(jià)作業(yè)方案;

　�、芩鸭�估價(jià)所需資料;

　�、輰�(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象;

　�、捱x用估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算;

　�、叽_定估價(jià)結(jié)果;

　　⑧撰寫估價(jià)報(bào)告;

　�、釋徍斯纼r(jià)報(bào)告;

　�、饨桓豆纼r(jià)報(bào)告;

　　(11)保存估價(jià)資料。

　　41 【正確答案】 C

　　【試題解析】 可比實(shí)例的成交價(jià)格是成交日期的價(jià)格，是在成交日期的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。由于可比實(shí)例的成交日期通常是過去，所以可比實(shí)例的成交價(jià)格通常是在過去的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。而需要評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值應(yīng)是價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，應(yīng)是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。如果價(jià)值時(shí)點(diǎn)是現(xiàn)在，則應(yīng)是在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。由于可比實(shí)例的成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化，導(dǎo)致了估價(jià)對(duì)象或可比實(shí)例這類房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求關(guān)系等發(fā)生了變化，進(jìn)而即使是同一房地產(chǎn)，在這兩個(gè)不同時(shí)間的價(jià)格也會(huì)有所不同。因此，應(yīng)將可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格調(diào)整到在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整，稱為市場(chǎng)狀況調(diào)整，也稱為交易日期調(diào)整。

　　42 【正確答案】 D

　　【試題解析】 估價(jià)上的建筑物折舊是指因各種原因所造成的建筑物價(jià)值損失，其金額為建筑物在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格之差，即建筑物折舊=建筑物重新購(gòu)建價(jià)格一建筑物市場(chǎng)價(jià)值。

　　43 【正確答案】 B

　　【試題解析】 在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)期房地產(chǎn)的價(jià)值下降，這是一種經(jīng)濟(jì)折舊。

　　44 【正確答案】 D

　　【試題解析】 估價(jià)報(bào)告使用期限也稱為估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期、估價(jià)報(bào)告有效期，是指自估價(jià)報(bào)告出具日期起算，使用估價(jià)報(bào)告不得超過的時(shí)間。

　　45 【正確答案】 B

　　【試題解析】 考查房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方案(計(jì)劃)的內(nèi)容框架。

　　46 【正確答案】 D

　　【試題解析】 根據(jù)動(dòng)態(tài)控制原理，房地產(chǎn)營(yíng)銷方案的目標(biāo)、計(jì)劃和實(shí)施手段均應(yīng)根據(jù)情況調(diào)整。

　　47 【正確答案】 A

　　【試題解析】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托兩家以上機(jī)構(gòu)的情況下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間協(xié)調(diào)工作由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)。

　　48 【正確答案】 B

　　【試題解析】 廣告目標(biāo)是指廣告要達(dá)到的目的，廣告活動(dòng)的目的在于提高所銷售的商品房的知名度，激發(fā)客戶的購(gòu)買欲望，房地產(chǎn)廣告目標(biāo)是指房地產(chǎn)廣告在一定的時(shí)間內(nèi)，對(duì)特定的目標(biāo)客戶所要完成的溝通任務(wù)和銷售目標(biāo)。

　　49 【正確答案】 B

　　【試題解析】 獨(dú)家銷售權(quán)代理與獨(dú)家代理的重要區(qū)別是：代理商有獨(dú)家銷售商品房的權(quán)利，在合同有效期內(nèi)，無(wú)論是開發(fā)企業(yè)還是代理商售出的商品房，開發(fā)企業(yè)均要向代理商支付傭金;經(jīng)開發(fā)企業(yè)同意，代理商還可以委托分代理。

　　50 【正確答案】 A

　　【試題解析】 人員促銷具有不同于其他促銷方式的特點(diǎn)，具體表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

　　①及時(shí)性，人員促銷可以借助與客戶進(jìn)行磋商、溝通的機(jī)會(huì)，及時(shí)了解客戶對(duì)本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房的反饋信息。從而有助于及時(shí)改進(jìn)商品房及企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理;

　�、陟`活性，人員促銷可以針對(duì)不同客戶的需要、行為和動(dòng)機(jī)等靈活地調(diào)整銷售方式;

　�、圻x擇性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以選擇市場(chǎng)范圍較大和購(gòu)買力集中的消費(fèi)群體進(jìn)行集中促銷，另外，由于這種促銷方式是面對(duì)面進(jìn)行的，雙方都能根據(jù)對(duì)方的態(tài)度和特點(diǎn)調(diào)整自己的策略和態(tài)度，有助于提高成交率。

　　51 【正確答案】 C

　　【試題解析】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的特征主要有以下三個(gè)：

　　①物業(yè)服務(wù)企業(yè)是獨(dú)立的企業(yè)法人;

　�、谖飿I(yè)服務(wù)企業(yè)屬于服務(wù)性企業(yè);

　　③物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有一定的公共管理性質(zhì)的職能。

　　52 【正確答案】 B

　　【試題解析】 監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施是業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

　　53 【正確答案】 B

　　【試題解析】 前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。因?yàn)榉课莩鍪矍拔飿I(yè)的產(chǎn)權(quán)屬開發(fā)企業(yè)，所以合同中的甲方是建設(shè)單位，乙方是其通過招投標(biāo)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　54 【正確答案】 B

　　【試題解析】 物業(yè)服務(wù)合同屬于勞務(wù)合同。作為物業(yè)服務(wù)合同的核心與標(biāo)的物的物業(yè)管理服務(wù)，實(shí)質(zhì)上是一種為業(yè)主提供的帶有管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的特殊勞務(wù)，而不是物質(zhì)成果或物化成果，合同約定的勞務(wù)通過勞務(wù)人的特定行為表現(xiàn)出來(lái)。

　　55 【正確答案】 C

　　【試題解析】 業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)及時(shí)續(xù)交。

　　56 【正確答案】 D

　　【試題解析】 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，由業(yè)主委員會(huì)督促其限期繳納。

　　57 【正確答案】 B

　　【試題解析】 房地產(chǎn)抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向債權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣抵押的房地產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。其中，借款人為債務(wù)人，貸款人為債權(quán)人;債權(quán)人同時(shí)也是抵押權(quán)人，但債務(wù)人不一定是抵押人。

　　58 【正確答案】 D

　　【試題解析】 個(gè)人住房組合貸款是借款人所需資金先申請(qǐng)住房公積金貸款，不足部分申請(qǐng)商業(yè)性貸款，即貸款總金額由住房公積金貸款和商業(yè)性貸款兩部分組成。

　　59 【正確答案】 A

　　【試題解析】 房地產(chǎn)投資信托基金的英文簡(jiǎn)稱是REITs。

　　60 【正確答案】 B

　　【試題解析】 住房公積金貸款委托人是抵押人在辦理抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)時(shí)的第一受益人。

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　61 【正確答案】 A，B，D，E

　　【試題解析】 級(jí)差地租理論屬于地租地價(jià)理論。

　　62 【正確答案】 A，B，C，D

　　【試題解析】 城市化進(jìn)程中的各種量變和質(zhì)變會(huì)引起城市體系屬性和動(dòng)態(tài)特征的變化、城市形態(tài)的變化、城市生態(tài)的變化、城市性態(tài)的變化。

　　63 【正確答案】 A，C，D，E

　　【試題解析】 補(bǔ)償內(nèi)容由四項(xiàng)增加為六項(xiàng)，除了原有的土地補(bǔ)償、安置補(bǔ)助、地上附著物和青苗補(bǔ)償四項(xiàng)外，把住宅從地上附著物中單列出來(lái)，新增加了社會(huì)保障補(bǔ)償。

　　64 【正確答案】 A，B，D

　　【試題解析】 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍有：

　�、賴�(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;

　�、诔鞘谢�礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;

　�、蹏�(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地;

　�、芊�律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

　　65 【正確答案】 A，C，E

　　【試題解析】 選項(xiàng)B出讓和選項(xiàng)D租賃屬于建設(shè)用地的取得方式。

　　66 【正確答案】 A，B，C

　　【試題解析】 在房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)方法中，專家意見法的優(yōu)點(diǎn)有集思廣益、避免偏見、修正自己的判斷。

　　67 【正確答案】 B，D

　　【試題解析】 輔助報(bào)表項(xiàng)目有總投資估算表、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)估算表、借款還本付息計(jì)劃表、經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表等。

　　68 【正確答案】 A，C，D，E

　　【試題解析】 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的限制包括：

　�、偃莘e率;

　�、诮ㄖ�高度;

　　③建筑間距;

　�、苘噹�(kù)數(shù)量比率。

　　69 【正確答案】 A，D，E

　　【試題解析】 因?yàn)檫x項(xiàng)B甲+丙=500+600=1100>1000，選項(xiàng)C甲+丁=500+680=1180>1000。

　　70 【正確答案】 C，D，E

　　【試題解析】 選項(xiàng)A和選項(xiàng)B屬于開發(fā)成本中的開發(fā)期間稅費(fèi)。

　　71 【正確答案】 A，B，C，E

　　【試題解析】 選項(xiàng)D協(xié)商→調(diào)解→仲裁→訴訟，仲裁或訴訟只能選一種。

　　72 【正確答案】 B，D

　　【試題解析】 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別過程包括兩個(gè)環(huán)節(jié)：一是感知風(fēng)險(xiǎn)，二是分析風(fēng)險(xiǎn)。

　　73 【正確答案】 B，D

　　【試題解析】 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法是以相互競(jìng)爭(zhēng)的同類商品價(jià)格為定價(jià)的基本依據(jù)，主要方法有隨行就市定價(jià)法、追隨領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)定價(jià)法、主動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法、比較定價(jià)法。

　　74 【正確答案】 B，C，D

　　【試題解析】 在工程設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資控制主要采用應(yīng)用價(jià)值、工程執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、推行限額設(shè)計(jì)。控制工程變更是施工階段控制的內(nèi)容。

　　75 【正確答案】 A，B，D，E

　　【試題解析】 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的組成部分應(yīng)包括八大部分：

　�、俜饷�;

　�、谀夸�;

　�、壑鹿纼r(jià)委托人函;

　　④注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明;

　�、莨纼r(jià)的假設(shè)和限制條件;

　　⑥估價(jià)結(jié)果報(bào)告;

　�、吖婪菁夹g(shù)報(bào)告;

　　⑧附件。

　　76 【正確答案】 A，B

　　【試題解析】 從收益法的觀點(diǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和，該現(xiàn)值的高低主要取決于以下三個(gè)因素：

　　未來(lái)凈收益的大小——未來(lái)凈收益大，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，因此選B項(xiàng)。

　　獲取凈收益期限的長(zhǎng)短——獲取凈收益期限越長(zhǎng)，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高;反之就越低。

　　獲取凈收益的可靠程度——獲取凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高;反之就越低。另根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)值與報(bào)酬率負(fù)相關(guān)，因此選A項(xiàng)。

　　77 【正確答案】 A，C，D

　　【試題解析】 選項(xiàng)B執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，選項(xiàng)E交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)屬于業(yè)主的義務(wù)。

　　78 【正確答案】 A，B，C

　　【試題解析】 選項(xiàng)D和選項(xiàng)E屬于一級(jí)資質(zhì)企業(yè)的條件。

　　79 【正確答案】 B，C，E

　　【試題解析】 住房抵押貸款證券化的優(yōu)點(diǎn)有增加抵押貸款的流動(dòng)性、分散和轉(zhuǎn)移投資者風(fēng)險(xiǎn)、方便商業(yè)銀行長(zhǎng)期貸款變現(xiàn)。

　　80 【正確答案】 A，C

　　【試題解析】 按月等額本金還款法的特征包括月支付的本金均等，月還款額先大后小等。