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　　一、單項選擇題

　　1 【正確答案】 C

　　【試題解析】 逆城市化現(xiàn)象是指大都市區(qū)的人口向較小的都市區(qū)乃至鄉(xiāng)村地區(qū)流動的分散化過程。其結(jié)果是都市區(qū)人口的絕對數(shù)量下降，人口的凈增率為負(fù)值。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論

　　2 【正確答案】 B

　　【試題解析】 多核心理論最先是由麥肯齊(R.D.Mckenzie)于1933年提出來的，然后又被哈里斯(C.D.Harris)和烏爾曼(E.L Ullman)于1954年加以發(fā)展。該理論強調(diào)城市土地利用過程中并非只形成一個商業(yè)中心區(qū)，而會出現(xiàn)多個商業(yè)中心。多核心理論模式雖然復(fù)雜，但仍然基于地租地價理淪。支付租金能力高的產(chǎn)業(yè)位于城市中心部位，其余是批發(fā)業(yè)和工業(yè)以及高密度的住宅區(qū)。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論

　　3 【正確答案】 A

　　【試題解析】 當(dāng)企業(yè)對需要研究的問題和范圍不明確，無法確定應(yīng)該調(diào)研哪些內(nèi)容時，可以采用探測性調(diào)研來找出癥結(jié)所在，然后再作進(jìn)一步研究。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)市場調(diào)研

　　4 【正確答案】 D

　　【試題解析】

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價

　　5 【正確答案】 A

　　【試題解析】 當(dāng)計息期間為n，每期末均支付相同的金額A，年利率為i，則第n期末的終值為：稱為等額分付終值系數(shù)，用符號(F/A，i，n)表示。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價

　　6 【正確答案】 C

　　【試題解析】 根據(jù)等額分付償債基金公式：A=F. 1/(1+i)n-1，每期末的存款額為：A=30×5%/[(1+5%)5-1]=30×0.1 8097=5.429(萬元)。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價

　　7 【正確答案】 D

　　【試題解析】 經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為租金收益、自營收入、房地產(chǎn)增值等方面。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價

　　8 【正確答案】 C

　　【試題解析】 用：最小公倍數(shù)法進(jìn)行方案比選的步驟為： ①求出三個方案的共同計算期。以三個方案計算期的最小公倍數(shù)作為共同計算期，由題可知為12年，在這個共同計算期內(nèi)，方案1的現(xiàn)金流量要重復(fù)4個周期，方案2的現(xiàn)金流量要重復(fù)3個周期，方案3的現(xiàn)金流量要重復(fù)2個周期。在方案重復(fù)過程中，現(xiàn)金流量狀態(tài)不變。 ②計算三個方案在共同計算期內(nèi)各自的凈現(xiàn)值。 ③選擇最優(yōu)方案。因為NPV3>NPV1，故方案3為最優(yōu)方案。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目方案比選

　　9 【正確答案】 B

　　【試題解析】 全面質(zhì)量管理的基本觀點包括：①質(zhì)量第一。工程質(zhì)量是項目交付物使用價值的集中體現(xiàn)，因此用戶最關(guān)心的因素之一就是工程質(zhì)量;②以預(yù)防為主。在房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量形成的過程中，事先采取各種措施，消滅種種不符合質(zhì)量要求的因素，使之處于相對穩(wěn)定的狀態(tài)之中;③為用戶服務(wù)。要求每道工序和每個崗位都要立足于本職工作的質(zhì)量管理，不給下道工序留麻煩，以保證建設(shè)項目質(zhì)量和最終質(zhì)量能使用戶滿意;④一切用數(shù)據(jù)說活。依靠確切的數(shù)據(jù)和資料，應(yīng)用數(shù)理統(tǒng)計方法，對工作對象和建設(shè)項目實體進(jìn)行科學(xué)的分析和整理。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理

　　10 【正確答案】 A

　　【試題解析】 現(xiàn)金折扣是指客戶如能及時付現(xiàn)或提早付現(xiàn)，賣方則給予客戶一定的折扣。在房地產(chǎn)銷售中，一次性付款可以給予優(yōu)惠是現(xiàn)金折扣策略的具體表現(xiàn)。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷

　　11 【正確答案】 B

　　【試題解析】 穩(wěn)定價格策略是指在整個營銷期間，售價始終保持桕對穩(wěn)定，既不大幅提價，也不大幅降價。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷

　　12 【正確答案】 A

　　【試題解析】 國外研究者概括的“六個上午寫營銷計劃書”的過程中，第二個上午的主要活動是“確定目標(biāo)”。對目標(biāo)的要求有：①目標(biāo)必須含有一個日期;②目標(biāo)必須是具體的;③目標(biāo)必須是書面的;④目標(biāo)必須是現(xiàn)實的，不能好高騖遠(yuǎn)。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷

　　13 【正確答案】 C

　　【試題解析】 對可比實例成交價格進(jìn)行交易日期調(diào)整時，通常是采用價格指數(shù)或價格變動率進(jìn)行交易日期調(diào)整。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)估價

　　14 【正確答案】 A

　　【試題解析】 折舊總額為：建筑物現(xiàn)值為：

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)估價

　　15 【正確答案】 A

　　【試題解析】 A項屬于業(yè)主的義務(wù)。

　　【知識模塊】 物業(yè)管理

　　16 【正確答案】 B

　　【試題解析】 業(yè)主委員會有責(zé)任和義務(wù)代表全體業(yè)主督促欠費業(yè)主限期繳納物業(yè)服務(wù)費用。對于欠費業(yè)主，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期繳納;逾期仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。

　　【知識模塊】 物業(yè)管理

　　17 【正確答案】 A

　　【試題解析】 等額本金還款抵押貸款的缺點是：每月還款額先大后小，不符合居民收入水平不斷增長的實際情況，給借款人歸還貸款造成了較大困難。在貸款初期，月還款額大，使得許多借款人的月收入難以償還貸款，不利于吸引借款，影響抵押貸款業(yè)務(wù)的拓展。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

　　18 【正確答案】 B

　　【試題解析】 人身保險的分類包括：①按保險責(zé)任不同，可分為人壽保險、人身意外傷害保險和健康保險;②按承保方式不同，可分為團(tuán)體保險和個人保險等。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

　　19 【正確答案】 B

　　【試題解析】 契稅是以權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的土地、房屋為征稅對象，對承受土地、房屋權(quán)屬的單位和個人征收的一種稅收，屬于財產(chǎn)稅。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)稅收

　　20 【正確答案】 C

　　【試題解析】 根據(jù)應(yīng)納稅額=營業(yè)額×適用稅率，銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅稅率為5%，則該房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅額=20×5%=1.00(萬元)。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)稅收

　　二、多項選擇題

　　21 【正確答案】 A,C,D

　　【試題解析】 中心性可理解為一個中心地對周圍地區(qū)的影響程度，或者說中心地職能的空間作用大小，中心性可以用“高”、“低”、“強”、“弱”、“一般”、“特殊”等概念來形容和比較。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論

　　22 【正確答案】 A,B,C,E

　　【試題解析】 我國的土地公有制、人多地少等國情，決定了我國在建設(shè)用地管理中必須堅持的原則有：

　�、俟�(jié)約、合理利用每寸土地，保護(hù)耕地和提高土地利用率的原則;

　�、趶娬{(diào)城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃對建設(shè)用地的控制作用的原則;

　　③實行建設(shè)用地有償使用的原則;

　�、苌鐣�效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益相統(tǒng)一的原則。

　　【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度

　　23 【正確答案】 A,B,C

　　【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度

　　24 【正確答案】 A,B,C,E

　　【試題解析】 農(nóng)村宅基地使用權(quán)的審批程序包括：

　　①需建住宅的農(nóng)村村民向所在的農(nóng)村村民委員會提出申請;

　�、谵r(nóng)村村民委員會根據(jù)村鎮(zhèn)規(guī)劃，對宅基地中清進(jìn)行審核，經(jīng)農(nóng)村村民委員會或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員討論同意;

　�、劢�(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審查后，報縣級人民政府土地行政主管部門審核，由同級人民政府批準(zhǔn);

　�、苷�府批準(zhǔn)后，發(fā)給《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》;

　�、菡�府批準(zhǔn)后，實地丈量批放宅基地，檢查現(xiàn)場灰線，核實無誤后，方可動工建設(shè);

　�、揶r(nóng)村村民住宅建成后，實施檢查是否按照批準(zhǔn)的面積和要求使用土地;

　�、咿k理宅基地登記發(fā)證手續(xù)。

　　【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度

　　25 【正確答案】 A,B,D,E

　　【試題解析】 房地產(chǎn)消費者調(diào)研主要是調(diào)研房地產(chǎn)消費者的數(shù)量及其構(gòu)成，包括：

　�、傧�費者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢;

　�、诜康禺a(chǎn)現(xiàn)實與潛在消費者的數(shù)量和結(jié)構(gòu)，如地區(qū)、年齡、民族、職業(yè)、文化水平、宗教信仰等;

　�、巯�費者的經(jīng)濟(jì)來源和收入水平;

　�、芟�費者的實際支付能力;

　　⑤消費者對房地產(chǎn)商品的區(qū)位、質(zhì)量、價格、服務(wù)等的要求和意見等。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)市場調(diào)研

　　26 【正確答案】 A,B,D,E

　　【試題解析】 房地產(chǎn)投資項目的主要不確定因素有八個方面：①土地取得成本;②建筑安裝工程費等費用;③租售價格;④開發(fā)周期;⑤融資成本;⑥空置率;⑦經(jīng)營成本;⑧投資收益率。此外，可出售面積、房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的權(quán)益投資比率等也是房地產(chǎn)投資的不確定因素。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析

　　27 【正確答案】 A,B,C,E

　　【試題解析】 D項，項目最低層次的單元是工作包，在工期計劃中，工作包可以進(jìn)一步分解到工序，這些工序構(gòu)成了子網(wǎng)絡(luò)。它們是項目總網(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理

　　28 【正確答案】 A,B,C

　　【試題解析】 折扣定價策略的主要方式有：①現(xiàn)金折扣，指客戶如能及時付現(xiàn)或提早付現(xiàn)，賣方則給予客戶一定的折扣，這種策略可增加買方在付款方式上選擇的靈活性，同時賣方可降低發(fā)生呆賬的風(fēng)險;②數(shù)量折扣，指潛在客戶大量購買時，則予以價格上的優(yōu)待，是薄利多銷原則的體現(xiàn)，可以縮短銷售周期，降低投資利息和經(jīng)營成本，及早收回投資。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷

　　29 【正確答案】 A,B,C,E

　　【試題解析】 發(fā)布房地產(chǎn)廣告，應(yīng)當(dāng)具有或者提供相應(yīng)真實、合法、有效的證明文件，主要有：

　　①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照或者其他主體資格證明;

　�、诮ㄔO(shè)主管部門頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;

　�、弁恋刂鞴懿块T頒發(fā)的項目土地使用權(quán)證明;

　　④工程竣工驗收合格證明;

　�、莅l(fā)布房地產(chǎn)項目預(yù)售、出售廣告，應(yīng)當(dāng)具有地方政府建設(shè)主管部門頒發(fā)的預(yù)售、銷售許可證明;

　�、蕹鲎�、項目轉(zhuǎn)讓廣告，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明;

　�、咧薪闄C(jī)構(gòu)發(fā)布所代理的房地產(chǎn)項目廣告，應(yīng)當(dāng)提供業(yè)主委托證明;

　�、喙ど绦姓�管理機(jī)關(guān)規(guī)定的其他證明。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷

　　30 【正確答案】 A,C,D

　　【試題解析】 市場法適用于評估住宅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地等數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)的價值;而特殊設(shè)計的工廠、學(xué)校、寺廟、教堂等數(shù)量很少或較少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，難以用市場法估價。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)估價

　　31 【正確答案】 B,C,D

　　【試題解析】 累加法是將報酬率視為包含無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率兩大部分。其中，風(fēng)險報酬率是指承擔(dān)額外風(fēng)險所要求的補償，即超過無風(fēng)險報酬率以上部分的報酬率，包括投資風(fēng)險補償率、管理負(fù)擔(dān)補償率、缺乏流動性補償率。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)估價

　　32 【正確答案】 A,B,C

　　【試題解析】 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不計入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。

　　【知識模塊】 物業(yè)管理

　　33 【正確答案】 B,D,E

　　【試題解析】 房地產(chǎn)債券投資方式相對于投資：企業(yè)股票來說，其特點主要有：①債券一般都有規(guī)定償還期限;②債券一般均有固定的利率，不受銀行利率變動和企業(yè)經(jīng)營狀況影響，收益穩(wěn)定，風(fēng)險較小;⑧債券可在金融市場上流通，變現(xiàn)能力較強;④債券能使投資者獲得一定的收益。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

　　34 【正確答案】 A,B,C,D

　　【試題解析】 房地產(chǎn)保險合同的體現(xiàn)形式主要有保險單、保險憑證、暫保單、投保單和批單等。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

　　三、案例分析

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價

　　35 【正確答案】 D

　　【試題解析】 住宅銷售總額=0.4×15000=6000(萬元)，建設(shè)期每年的現(xiàn)金流入=6000×20%=1200(萬元)，現(xiàn)房銷售期每年的現(xiàn)金流入=6000×30%=1800(萬元)，如表5-7所示�？傻茫涸擁椖康谒哪甑睦塾媰衄F(xiàn)金流量為2200萬元。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價

　　36 【正確答案】 C

　　【試題解析】 由靜態(tài)投資回收期的計算公式可得：該項目的靜態(tài)投資回收期=(累計凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的期數(shù)-1)+上期累計凈現(xiàn)金流量的絕對值/當(dāng)期凈現(xiàn)金=3-1+1040/1620=2.64(年)。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價

　　37 【正確答案】 C

　　【試題解析】 根據(jù)財務(wù)凈現(xiàn)值的計算公式：可知，該項目的凈現(xiàn)值為：=254.55-99.17+1217.13+1106.48-1200≈1278.99(萬元)

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價

　　38 【正確答案】 A,B,C

　　【試題解析】 凈現(xiàn)值法與內(nèi)部收益率法的區(qū)別主要在于：①經(jīng)濟(jì)意義不同，NPV表示投資增加或減少的現(xiàn)值，IRR表示項目內(nèi)在的利潤率;②方法不同，NPV首先要求確定折現(xiàn)率，而IRR不需要;凈現(xiàn)值法假定了再投資利潤率等于計算凈現(xiàn)值所用的折現(xiàn)率，而內(nèi)部收益率法假定再投資利潤率等于IRR;③互斥方案有時結(jié)論不同。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價

　　【知識模塊】 物業(yè)管理

　　39 【正確答案】 A

　　【試題解析】 業(yè)主大會籌備組組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。第二次業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會組織召開。

　　【知識模塊】 物業(yè)管理

　　40 【正確答案】 A,C

　　【試題解析】 選聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以及有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項等決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占全部專有部分總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。B項，全部小戶型業(yè)主和100個大戶型業(yè)主的專有部分占全部專有部分總面積為總數(shù)的1/2[(4+1)/10]，沒過半數(shù)，不符合;D項，全部大戶型共600個業(yè)主，占總?cè)藬?shù)的43%(600/1400)<50%。

　　【知識模塊】 物業(yè)管理

　　41 【正確答案】 D

　　【試題解析】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。其中，一級資質(zhì)企業(yè)的物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人;二級資質(zhì)企業(yè)的物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人;三級資質(zhì)企業(yè)的物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。故新選聘的物業(yè)管理公司，專職管理和技術(shù)人員至少要有10人。