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當(dāng)前位置：
課程咨詢一、單項選擇題
1 【正確答案】 B
【試題解析】 工業(yè)區(qū)位理論的奠基人是德國經(jīng)濟學(xué)家阿爾申爾德.韋伯。其區(qū)位理論的核心是通過對運輸、勞動力及集聚因素相互作用的分析和計算，找出工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點，作為配置工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位。
【知識模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟基本理論
2 【正確答案】 A
【試題解析】 B項，封建制度時期，地租反映的是地主剝削農(nóng)民(農(nóng)奴)的生產(chǎn)關(guān)系，地租包含了直接生產(chǎn)者(佃農(nóng))的全部剩余生產(chǎn)物;C項，封建制度后期就開始使用貨幣地租，社會主義時期，地租也是以貨幣為主要形式，封建地租前期以實物地租為主;D項，社會主義社會，土地實行公有，地租是國家用于調(diào)節(jié)社會生產(chǎn)和分配的經(jīng)濟杠桿，資本主義地租不具有這一功能。
【知識模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟基本理論
3 【正確答案】 C
【試題解析】 A項，建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓;B項，我國法律法規(guī)對國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格與該幅土地使用權(quán)的出讓價格的關(guān)系沒有明確規(guī)定;D項，建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原出讓合同規(guī)定的建設(shè)用地使用權(quán)受讓人的權(quán)利、義務(wù)也全部隨之轉(zhuǎn)移，新的受讓人無條件地享受原出讓合同的全部權(quán)利并承擔(dān)全部義務(wù)。
【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度
4 【正確答案】 B
【試題解析】 根據(jù)《物權(quán)法》第一百四十一條，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定以及合同約定支付出讓金等費用。
【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度
5 【正確答案】 D
【試題解析】 《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;②按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度
6 【正確答案】 B
【試題解析】 建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同中，出租方的義務(wù)有：①交付土地及地上建筑物、其他附著物及保障義務(wù);②修繕義務(wù);③妨害除去義務(wù);④土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。其中，妨害除去義務(wù)是指當(dāng)承租方的正常使用受到妨害的危險時，不淪是由于出租方還是由于第三方的原因所致，出租方均負(fù)有除去或防止義務(wù)。
【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度
7 【正確答案】 C
【試題解析】 建設(shè)用地使用權(quán)不得設(shè)定抵押權(quán)的范圍有：
�、贆�(quán)屬有爭議的土地;
②朋于教育、醫(yī)療、市政等公共福利的建設(shè)用地使用權(quán);
�、垡岩婪腥胛奈锉Ｗo的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物及其建設(shè)片j地使用權(quán);
�、芤岩婪ü媪腥氩疬w范嗣的房地產(chǎn);
�、荼灰婪ú榉狻⒖垩骸⒈O(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);
�、抟婪ú坏玫盅旱钠渌康禺a(chǎn)。
【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度
8 【正確答案】 C
【試題解析】 目前電話日益普及，電話詢問法也在市場調(diào)研中占據(jù)越來越重要的地位。通過電話詢問有許多其他詢問法不可比擬的優(yōu)點，如實施的費用較低，可以大大節(jié)約調(diào)研人員的交通費用和時間等。同時，電話詢問法還適合進行大樣本的調(diào)研，以獲得能反映擬調(diào)研群體總體特征的樣本。
【知識模塊】 房地產(chǎn)市場調(diào)研
9 【正確答案】 A
【試題解析】
【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價
10 【正確答案】 C
【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價
11 【正確答案】 B
【試題解析】 償債備付率是指項目在借款償還期內(nèi)，各年可州于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息額的比值。一般情況下，償債備付率不宜低于1.3。當(dāng)償債備付率小于1時，表示當(dāng)年資金來源不足以償還當(dāng)期債務(wù)。
【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價
12 【正確答案】 B
【試題解析】 邀請招標(biāo)，又稱有限競爭性招標(biāo)或指名競爭方式，是指業(yè)主或招標(biāo)機構(gòu)向預(yù)先選擇的若干家具備相應(yīng)資質(zhì)、符合投標(biāo)條件的承包商發(fā)出邀請函，將招標(biāo)工程的情況、工作范圍和實施條件等作出簡要說明，請他們參與投標(biāo)競爭。
【知識模塊】 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理
13 【正確答案】 C
【試題解析】 當(dāng)銷售而不是開發(fā)成為主要矛盾時，推銷觀念便應(yīng)運而生。椎銷觀念強調(diào)，如果不經(jīng)過銷售努力，消費者就不會大量購買;企業(yè)努力推銷什么房地產(chǎn)產(chǎn)品，消費者就會購買什么房地產(chǎn)產(chǎn)品。在房地產(chǎn)產(chǎn)品供給稍有寬裕并陽買方市場轉(zhuǎn)化的過程中，許多企業(yè)會奉行推銷觀念。
【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷
14 【正確答案】 A
【試題解析】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行促銷活動的基本方式，有人員促銷和非人員促銷兩類。非人員促銷又包括廣告、活動推廣、營業(yè)推廣和公共關(guān)系推廣等方式。在實際促銷中，不同促銷方式各具特色、作用不同、相輔相成，對它們的選擇、組合和運用，便可形成促銷組合策略。
【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷
15 【正確答案】 B
【試題解析】 正常成交價格=買方實際付出的價格÷(1+應(yīng)由賣方繳納的稅費比率)=1500÷(1+3%)≈1456.31(元/平方米)。
【知識模塊】 房地產(chǎn)估價
16 【正確答案】 B
【試題解析】 房地產(chǎn)經(jīng)過交易情況修正之后，就把可比實例的實際而可能是不正常的成交價格變成了正常市場價格;經(jīng)過交易日期調(diào)整之后，就把可比：實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格;經(jīng)過房地產(chǎn)狀況調(diào)整之后，就把可比實例在其自身房地產(chǎn)狀況下的價格變成了在被估價房地產(chǎn)狀況下的價格。
【知識模塊】 房地產(chǎn)估價
17 【正確答案】 B
【試題解析】 在的情況下，是通過來求取Y的。具體是先采用試錯法，計算到一定精度后再采用線性內(nèi)捅法求取，即Y是通過試錯法與線性內(nèi)插法相結(jié)合的方法來求取的。
【知識模塊】 房地產(chǎn)估價
18 【正確答案】 D
【知識模塊】 物業(yè)管理
19 【正確答案】 B
【知識模塊】 房地產(chǎn)金融
20 【正確答案】 A
【試題解析】 房屋保險關(guān)系中，房屋投保人的義務(wù)包括交納保險費、救護有險情的房屋以及發(fā)生意外事故時，向保險人報告等。B項是投保人的權(quán)利;C項足保險人的義務(wù);D項是保險人的權(quán)利。
【知識模塊】 房地產(chǎn)金融
21 【正確答案】 A
【試題解析】 稅收是國家或政府憑借政治權(quán)力強制、無償?shù)貐⑴c國民收入分配、取得財政收入的一種工具。稅收具有強制性、無償性和固定性。
【知識模塊】 房地產(chǎn)稅收
二、多項選擇題
22 【正確答案】 B,D
【試題解析】 1972年，戴維斯對CBD中的零售業(yè)布局提出了一個結(jié)構(gòu)模式，認(rèn)為零售業(yè)為主的區(qū)位用地選擇了除空間距離的影響外，還受三個相互獨立的交通通達性的影響：
�、俪鞘兄行膮^(qū)傳統(tǒng)性的購物活動受一般通達性影響，因而它們的區(qū)位常與顧客的分布有關(guān);
�、谄渌虅�(wù)，如汽車修理廠、咖啡館等受交通干線可達性的影響最大;
�、垡恍┨厥庑怨δ苁芴厥饪蛇_性的影響最大，如娛樂設(shè)施，家具展銷店等的分布與區(qū)域發(fā)展的歷史文化背景和環(huán)境條件有關(guān)。
【知識模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟基本理論
23 【正確答案】 A,B,C,D
【試題解析】 出讓人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓地塊的情況，編制招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓文件。招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告、投標(biāo)或者競買須知、宗地圖、土地使用條件、標(biāo)書或者競買申請書、報價單、成交確認(rèn)書、國有土地使用權(quán)出讓合同文本。
【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度
24 【正確答案】 A,B,D,E
【試題解析】 C項，已出租的建設(shè)用地使用權(quán)抵押時，應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。
【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度
25 【正確答案】 A,B,E
【試題解析】 小組訪談法的過程包括：①準(zhǔn)備過程，即布置訪談環(huán)境，遴選被訪者，選擇主持人;②精心準(zhǔn)備訪談指南，即圍繞訪談主題，按一定的邏輯次序?qū)⒏黝悊栴}組織起來，引導(dǎo)訪談，使之不至于偏離主題;③小組訪談結(jié)束以后，要及時對訪談進行總結(jié)、分析和整理，撰寫訪談的正式報告。
【知識模塊】 房地產(chǎn)市場調(diào)研
26 【正確答案】 A,B
【試題解析】 房地產(chǎn)投資風(fēng)險是指從事房地產(chǎn)投資而造成的不利結(jié)果和損失的可能性大小，這種不利結(jié)果和損失包括所投入資本的損失和預(yù)期收益未達到的損失。
【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析
27 【正確答案】 B,C
【試題解析】 在互斥方案比選的不同方法中，凈現(xiàn)值法、差額凈現(xiàn)值法和投資差額內(nèi)部收益率法的評價結(jié)淪具有一致性，而凈現(xiàn)值率法有時會得出相反的結(jié)論。原因是凈現(xiàn)值從投資總額的效益角度評價，凈現(xiàn)值率從單位投資的效益角度評價。如果資金表現(xiàn)為短缺要素，采用凈現(xiàn)值率作為比選判據(jù)較為合理;相反，當(dāng)事先明確了資金范圍時，應(yīng)采用凈現(xiàn)值來衡量，以實現(xiàn)有限資金的合理使用。
【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目方案比選
28 【正確答案】 A,B,C,D
【試題解析】 房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制的特點有：①全面性;②及時性與主動性;③標(biāo)準(zhǔn)的適應(yīng)性;④連續(xù)性和相關(guān)性。
【知識模塊】 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理
29 【正確答案】 A,D,E
【試題解析】 房地產(chǎn)銷售渠道選擇的原則有：①經(jīng)濟性，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇銷售渠道首先要考慮的;②可控性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)考慮銷售渠道的可控性以及由此產(chǎn)生的控制成本;③適應(yīng)性，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特長不同、項目不同、市場環(huán)境不同，需要采用的銷售渠道也應(yīng)不同，銷售渠道的選擇應(yīng)與項目相適應(yīng)，與市場相適應(yīng)，與企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)相適應(yīng)。
【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷
30 【正確答案】 A,D,E
【知識模塊】 房地產(chǎn)估價
31 【正確答案】 A,B,D,E
【試題解析】 估價技術(shù)報告一般包括：①估價對象分析(包括最高最佳利用分析);②市場背景分析(即估價對象子市場分析);③估價方法選用分析;④估價的詳細(xì)測算過程;⑤估價結(jié)果及其確定理由。
【知識模塊】 房地產(chǎn)估價
32 【正確答案】 B,C,D,E
【試題解析】 使用物業(yè)的禁止性規(guī)定的內(nèi)容包括：①損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋設(shè)計用途;②占用或損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地，擅自移動物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備;③違章搭建、私?jīng)]攤點;④在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、雜物;⑤違反有關(guān)規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒有害物質(zhì)，發(fā)出超標(biāo)噪聲;⑥擅自在物業(yè)共用部位和相關(guān)場所懸掛、張貼、涂改、刻畫;⑦利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動;⑧違反物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)動物的有關(guān)約定。
【知識模塊】 物業(yè)管理
33 【正確答案】 A,B,D,E
【試題解析】 由于房地產(chǎn)具有不可移動、壽命長久、保值增值等特性，以及實行不動產(chǎn)登記制度，房地產(chǎn)作為抵押物不會遺失，不容易損毀，經(jīng)抵押登記后抵押權(quán)得到保障，因此以房地產(chǎn)為抵押物的貸款，對貸款人來講，具有較高的安全性。
【知識模塊】 房地產(chǎn)金融
34 【正確答案】 A,B,C,E
【試題解析】 除ABCE四項外，銀監(jiān)會的主要職責(zé)還包括對銀行業(yè)金融機構(gòu)的業(yè)務(wù)活動及其風(fēng)險狀況進行監(jiān)管，建立銀行業(yè)金融機構(gòu)監(jiān)督管理信息系統(tǒng)，分析、評價銀行業(yè)金融機構(gòu)的風(fēng)險狀況。D項屬于證監(jiān)會的職責(zé)。
【知識模塊】 房地產(chǎn)金融
35 【正確答案】 B,C
【試題解析】 契稅具有下列基本特點：①屬于財產(chǎn)稅;②實行一次性征收;③由土地、房屋權(quán)屬的承受人繳納;④各地的稅率可能不同。
【知識模塊】 房地產(chǎn)稅收
三、案例分析
【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目方案比選
36 【正確答案】 C
【試題解析】 凈現(xiàn)值法是將包括初始投資在內(nèi)的各期凈現(xiàn)金流量換算成現(xiàn)值的比較方法。各方案的凈現(xiàn)值計算如下：通過比較，方案3的凈現(xiàn)值大于零且最大，為189.21萬元，是最優(yōu)方案。
【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目方案比選
37 【正確答案】 C
【試題解析】 凈將來值法是將每年的凈收益和初始投資換算到計算期的終點，計算出各方案的凈將來值。計算過程如下：通過比較，方案3的凈將來值最大，為335.19萬元，是最優(yōu)療案。
【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目方案比選
38 【正確答案】 C
【試題解析】 凈年值法是將初始投資乘以等額分付資本回收系數(shù)，將其折算成等額年值即可。計算過程如下：通過比較，方案3的凈年值最大，為43.44萬元，是最優(yōu)方案。
【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目方案比選
39 【正確答案】 A
【試題解析】 用凈現(xiàn)值率進行比較時，以凈現(xiàn)值率較大的方案為優(yōu)。凈現(xiàn)值率(NPVR)是凈現(xiàn)值與投資現(xiàn)值之比。其計算公式是：NPVP=NPV/IP。則各方案計算結(jié)果如下：通過比較，方案1的凈現(xiàn)值率最大，為49.53%，是最優(yōu)方案。
【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目方案比選
40 【正確答案】 C
【試題解析】 凈現(xiàn)值率法是從單位投資收益的角度進行方案比選，而凈現(xiàn)值法是從投資總額收益的角度進行方案比選。兩種方法評價的角度不同，所以評價的結(jié)論就可能不同。
【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目方案比選
【知識模塊】 房地產(chǎn)金融
41 【正確答案】 C
【試題解析】 小王在退休年齡內(nèi)可繳存住房公積金總額=目前小王公積金本息余額+上月公積金匯儲額×剩余退休年限×12=6000+150×30×12=60000(元)，即6萬元。
【知識模塊】 房地產(chǎn)金融
42 【正確答案】 A
【試題解析】 小王在退休年齡內(nèi)可繳存住房公積金總額為6萬元，按照該市住房公積金管理中心有關(guān)貸款額度的規(guī)定，小王可申請個人住房公積金貸款最高額度以幾個額度中的最低者為準(zhǔn)：①借款人及其家庭成員(此題不考慮家庭成員)在退休年齡內(nèi)可繳存住房公積金的總額，即6萬元;②所購住房評估價的70%，即50×70%=35(萬元);③該市住房公積金管理中心每年公布的最高貸款額為10萬元。因此，可申請個人住房公積金貸款最高額度為6萬元。
【知識模塊】 房地產(chǎn)金融
43 【正確答案】 C
【試題解析】 所購住房評估價的70%，即50×70%=35(萬元)，扣除住房公積金貸款10萬元，可得小王所能貸得的最高商業(yè)貸款限額為25萬元。
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